Que comprennent les frais de notaire ?

Vous achetez un appartement 300 000 euros et découvrez qu’il faudra ajouter environ 24 000 euros de « frais de notaire ».

La réaction est assez naturelle : 24 000 euros pour le notaire ?

En réalité, non.

L’expression « frais de notaire », que tout le monde utilise et que nous utiliserons également dans cet article parce qu’elle est entrée dans le langage courant, est trompeuse. Il faudrait plutôt parler de frais d’acquisition.

Lorsque vous versez cette somme à l’étude notariale, le notaire n’en conserve qu’une fraction. Une grande partie correspond à des impôts et taxes qu’il collecte avant de les reverser aux administrations concernées. Une autre sert à rembourser les dépenses engagées pour réaliser les différentes formalités nécessaires à la vente.

C’est aussi ce qui explique pourquoi les frais peuvent approcher 8 % du prix dans l’ancien alors qu’ils tournent généralement autour de 2 à 3 % dans le neuf : le travail du notaire n’est pas huit fois moins important dans le neuf ; c’est essentiellement la fiscalité de la transaction qui change.

Comprendre cette décomposition permet surtout de calculer beaucoup plus correctement son budget d’achat immobilier.

Frais de notaire ou frais d’acquisition : de quoi parle-t-on exactement ?

Les Notaires de France distinguent plusieurs composantes dans les sommes versées lors d’une acquisition immobilière : les impôts et taxes, les émoluments du notaire, les formalités et les débours. Dans l’ancien, l’ensemble représente généralement autour de 7 à 8 % du prix, voire davantage dans certains cas depuis la hausse des droits de mutation intervenue en 2025 ; dans le neuf, on se situe plutôt autour de 2 à 3 %.

Commençons donc par ouvrir cette enveloppe.

Les impôts et taxes représentent la plus grosse part

Lorsqu’un logement ancien change de propriétaire, l’acquéreur doit payer des droits de mutation à titre onéreux, les fameux DMTO.

Ils sont calculés sur le prix du bien et comprennent plusieurs prélèvements, notamment au profit du département et de la commune, ainsi qu’un prélèvement correspondant aux frais d’assiette et de recouvrement.

Depuis la loi de finances pour 2025, les départements ont temporairement la possibilité de porter leur taux départemental de 4,5 % à 5 % jusqu’en 2028. De nombreux départements ont utilisé cette faculté. La Savoie et la Haute-Savoie en font partie.

Avec un taux départemental à 5 %, l’ensemble des droits de mutation atteint ainsi environ 6,32 % du prix du bien.

Sur un appartement ancien acheté 300 000 euros, cela représente à lui seul près de :

300 000 × 6,32 % = 18 960 euros.

Avant même d’avoir parlé de la rémunération du notaire, nous avons donc déjà expliqué près de 19 000 euros des quelque 24 000 euros de frais d’acquisition.

C’est la première chose à retenir : dans l’ancien, ce qui coûte cher n’est pas principalement le notaire, mais la fiscalité appliquée au changement de propriétaire.

À quoi servent ces taxes ?

Il ne s’agit pas d’une taxe appelée officiellement « taxe du notaire ».

Le notaire intervient ici comme collecteur : il reçoit les sommes lors de la vente puis reverse les impôts et taxes aux administrations concernées.

Une partie des droits revient notamment au département. Pour les collectivités, les transactions immobilières constituent ainsi une ressource fiscale importante. En Savoie, le Département indique lui-même que les droits de mutation à titre onéreux payés lors des acquisitions immobilières font partie de ses principales recettes fiscales.

Une autre partie revient aux communes, tandis que l’État perçoit également certaines sommes.

Votre virement arrive donc chez le notaire, mais l’intégralité de ce qui arrive sur son compte n’est évidemment pas son chiffre d’affaires.

Quelle est réellement la rémunération du notaire ?

Le notaire perçoit des émoluments pour son intervention dans la vente.

Contrairement à ce que l’on pourrait imaginer, il ne décide pas librement de leur montant.

Pour une vente immobilière classique, cette rémunération est réglementée et calculée selon un barème proportionnel dégressif. Le principe ressemble à celui d’un barème d’impôt : chaque partie du prix est soumise au taux correspondant à sa tranche.

Le barème applicable comporte quatre tranches :

• jusqu’à 6 500 € : 3,870 % ;
• de 6 500 à 17 000 € : 1,596 % ;
• de 17 000 à 60 000 € : 1,064 % ;
• au-delà de 60 000 € : environ 0,799 %.

À ces émoluments s’ajoute la TVA.

Le taux ne s’applique donc surtout pas à la totalité du prix.

Pour un logement de 300 000 euros, on ne calcule pas 300 000 × 3,870 %. On applique successivement chaque taux à la tranche correspondante.

C’est pourquoi la part effectivement conservée au titre des émoluments de l’acte reste très inférieure au montant total que vous appelez spontanément « frais de notaire ».

Les débours : de l’argent avancé pour réaliser la vente

Une vente immobilière nécessite également de récupérer, vérifier ou produire différents documents.

L’étude notariale peut avancer certaines sommes pour obtenir les pièces nécessaires à la réalisation de l’acte ou rémunérer des intervenants extérieurs.

Ce sont les débours.

Il ne s’agit donc pas davantage d’une rémunération du notaire : l’étude avance une dépense pour réaliser votre dossier, puis vous la refacture.

À cela s’ajoutent les coûts liés aux différentes formalités nécessaires à l’enregistrement et à la publicité de la transaction.

Enfin, une contribution de sécurité immobilière, correspondant généralement à 0,10 % du prix, participe notamment aux formalités de publicité foncière.

Au bout du compte, le montant versé à l’étude notariale est donc une sorte de grande enveloppe dans laquelle cohabitent des sommes de nature très différente.

Prenons l’exemple d’un appartement ancien à 300 000 euros

Imaginons que vous achetiez un appartement ancien à Aix-les-Bains pour 300 000 euros, hors situation particulière.

Dans un département appliquant le taux départemental de 5 %, les droits de mutation représentent environ 18 950 euros.

Il faut ensuite ajouter les émoluments réglementés du notaire, soit de l’ordre de 3 350 euros TTC selon le barème, la contribution de sécurité immobilière, autour de 300 euros, puis les formalités et débours dont le montant exact dépend du dossier.

Nous arrivons ainsi à un ordre de grandeur voisin de 24 000 euros de frais d’acquisition.

Sur cette somme, il serait donc totalement faux de considérer que le notaire a « facturé 24 000 euros ».

La majorité correspond à la fiscalité de l’acquisition.

Combien faut-il prévoir dans l’ancien ?

Depuis la hausse temporaire des droits départementaux, il faut être particulièrement prudent avec la vieille règle mentale consistant à ajouter automatiquement « 7 % » au prix d’un logement ancien.

En Savoie comme en Haute-Savoie, le taux départemental ordinaire est désormais de 5 %, ce qui porte les seuls droits de mutation à environ 6,32 % avant même d’ajouter émoluments, débours et contribution de sécurité immobilière.

Dans les exemples ci-dessous, nous retenons cette situation, c’est-à-dire un achat immobilier ancien soumis au taux départemental de 5 %, et une estimation standard des autres frais.

Prix du bien	Frais d’acquisition estimés dans l’ancien	Budget prix + frais
100 000 €	≈ 9 000 €	≈ 109 000 €
200 000 €	≈ 16 500 €	≈ 216 500 €
300 000 €	≈ 24 000 €	≈ 324 000 €
400 000 €	≈ 31 000 €	≈ 431 000 €
500 000 €	≈ 38 500 €	≈ 538 500 €
600 000 €	≈ 46 000 €	≈ 646 000 €
700 000 €	≈ 53 500 €	≈ 753 500 €
800 000 €	≈ 60 500 €	≈ 860 500 €
900 000 €	≈ 68 000 €	≈ 968 000 €
1 000 000 €	≈ 75 500 €	≈ 1 075 500 €

Ces chiffres constituent des ordres de grandeur, pas le décompte définitif d’une étude notariale. La nature exacte de l’opération, les éventuelles remises, la situation fiscale de l’acquéreur ou encore certaines caractéristiques du dossier peuvent modifier le montant.

Mais le tableau permet de comprendre immédiatement quelque chose d’important : les frais ne représentent pas un pourcentage parfaitement constant.

À 100 000 euros, les frais fixes et les premières tranches des émoluments pèsent proportionnellement davantage. À 1 million d’euros, leur poids relatif diminue.

Et dans le neuf ?

Le calcul change fortement lorsque vous achetez un logement neuf soumis à TVA, notamment dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

Dans cette situation, la mutation bénéficie d’une fiscalité beaucoup plus légère : la taxe de publicité foncière est au taux réduit de 0,70 %, auquel s’ajoutent les frais d’assiette, soit environ 0,715 %.

C’est la principale raison pour laquelle les frais d’acquisition dans le neuf représentent généralement seulement 2 à 3 % du prix du logement.

Attention à une idée reçue : ce n’est donc pas parce que le notaire travaille beaucoup moins sur un appartement neuf.

La différence vient essentiellement du régime fiscal de la vente.

À titre indicatif, voici les ordres de grandeur que l’on peut rencontrer :

Prix du logement neuf	Frais d’acquisition indicatifs
100 000 €	≈ 2 500 à 3 500 €
200 000 €	≈ 4 500 à 6 000 €
300 000 €	≈ 6 000 à 8 000 €
400 000 €	≈ 8 000 à 10 000 €
500 000 €	≈ 10 000 à 12 500 €
600 000 €	≈ 12 000 à 15 000 €
700 000 €	≈ 14 000 à 17 500 €
800 000 €	≈ 16 000 à 20 000 €
900 000 €	≈ 18 000 à 22 500 €
1 000 000 €	≈ 20 000 à 25 000 €

Ici encore, il s’agit volontairement d’une fourchette. Dans les programmes immobiliers neufs, le calcul des émoluments peut notamment varier selon les caractéristiques et le nombre de logements concernés par l’opération. Le Code de commerce prévoit précisément des barèmes adaptés aux premières ventes de logements compris dans un même programme.

Retenez donc surtout 2 à 3 % dans le neuf contre environ 8 % dans l’ancien, puis faites calculer le montant exact pour le bien que vous envisagez d’acquérir.

Un logement récent n’est pas forcément un logement « neuf »

C’est une nuance importante.

Vous achetez en 2026 un appartement construit en 2023 à son premier propriétaire.

Le logement vous paraît neuf : peinture impeccable, normes récentes, chauffage moderne.

Cela ne signifie pas nécessairement que vous bénéficierez des frais d’acquisition réduits.

Le régime réduit dépend de la nature fiscale de la transaction, notamment de son assujettissement à la TVA immobilière, et pas simplement de l’impression que le logement est « récent ».

Un appartement de quelques années revendu par un particulier relève généralement du régime de l’ancien pour son nouvel acquéreur.

Avant d’intégrer 2 ou 3 % de frais dans votre plan de financement, vérifiez donc que la transaction bénéficie réellement du régime réduit.

En Savoie, les primo-accédants ont une particularité supplémentaire

Le sujet devient particulièrement intéressant pour un média immobilier savoyard.

La loi de finances pour 2025 a prévu des dispositions permettant de protéger les primo-accédants de certaines hausses des droits de mutation et permet également aux départements d’instaurer une réduction ou une exonération supplémentaire pour l’acquisition d’une première propriété destinée à devenir la résidence principale.

La Savoie est allée plus loin.

Pour les primo-accédants répondant aux conditions prévues, le Département a ramené son droit départemental à 4 %, contre 5 % pour le régime ordinaire. Le dispositif est notamment lié à l’engagement d’affecter le logement à sa résidence principale pendant au moins cinq ans.

Pour un achat ancien de 300 000 euros, un point de droit départemental représente tout de même :

3 000 euros.

La différence mérite donc largement d’être signalée à votre notaire si vous réalisez votre premier achat immobilier en Savoie.

La situation n’est pas exactement identique en Haute-Savoie : le taux départemental normal y est également passé à 5 %, mais les primo-accédants éligibles restent à l’écart de cette majoration de 0,5 point, ce qui conduit à un régime différent de l’avantage supplémentaire adopté en Savoie.

Voilà un excellent exemple de raison pour laquelle un calcul générique trouvé sur Internet ne suffit pas toujours : le département dans lequel vous achetez peut modifier le montant final.

Les meubles peuvent-ils réduire les frais d’acquisition ?

Voici une autre situation que rencontrent certains acheteurs.

Vous achetez une maison 450 000 euros avec une cuisine équipée, des meubles et certains équipements laissés par le vendeur.

Sous certaines conditions, la valeur des biens mobiliers réellement vendus avec le logement peut être distinguée de celle de l’immeuble dans l’acte, et ne pas entrer dans la même assiette des droits de mutation.

Mais il ne suffit évidemment pas de déclarer arbitrairement que 30 000 euros de la maison correspondent aux meubles pour réduire les taxes.

Les biens doivent réellement être mobiliers, leur présence doit être justifiable et leur valeur crédible.

Une table, un canapé ou certains appareils électroménagers peuvent être concernés. Un élément faisant juridiquement corps avec l’immeuble ne se traite pas de la même manière.

Si le logement est vendu avec du mobilier d’une valeur significative, parlez-en donc au notaire en amont afin qu’il détermine ce qui peut légitimement être distingué dans l’acte.

Et les frais d’agence immobilière ?

La question se pose également lorsque la transaction passe par une agence.

Selon la manière dont les honoraires sont prévus et supportés juridiquement dans la vente, leur traitement peut avoir une incidence sur l’assiette servant à calculer certains frais d’acquisition.

Il faut donc regarder le mandat et le compromis plutôt que d’appliquer soi-même une soustraction au prix affiché.

Là encore, le notaire calculera les droits sur la base juridique réelle de la transaction.

Pourquoi le notaire vous demande-t-il parfois un peu plus que le montant définitif ?

Vous pouvez également constater, lors de la préparation de l’acte, que la provision demandée par le notaire est légèrement supérieure au montant qui sera finalement retenu.

C’est normal.

Au moment de la signature, toutes les dépenses exactes liées aux formalités ne sont pas nécessairement définitivement connues. L’étude constitue donc une provision suffisante pour régler l’ensemble de l’opération.

Une fois les formalités terminées et les comptes définitifs établis, le trop-perçu éventuel vous est restitué.

La somme annoncée avant la signature est donc parfois une provision sur frais, et non une facture définitive arrondie au centime.

Faut-il ajouter les frais de notaire au prix affiché dans les annonces ?

Oui, et c’est probablement la conséquence pratique la plus importante de cet article.

Si votre budget maximal est de 400 000 euros, vous ne pouvez pas automatiquement rechercher des logements anciens jusqu’à 400 000 euros.

Un appartement ancien acheté 400 000 euros en Savoie ou en Haute-Savoie peut entraîner autour de 31 000 euros de frais d’acquisition dans le régime ordinaire actuel.

Votre projet approche donc déjà :

431 000 euros, avant même les éventuels frais bancaires, la garantie du prêt, les travaux et le déménagement.

C’est précisément pour cette raison que nous distinguions, dans notre article consacré au calcul du budget immobilier, l’enveloppe globale disponible et le prix maximal du bien.

Lorsque vous paramétrez vos alertes immobilières, c’est ce deuxième chiffre qu’il faut utiliser.

Les « frais de notaire » sont surtout les frais nécessaires pour changer légalement de propriétaire

La prochaine fois que vous entendrez qu’un appartement à 300 000 euros entraîne « 24 000 euros de notaire », vous saurez donc que la formule est très approximative.

Une grande partie de cette somme correspond aux impôts et taxes prélevés à l’occasion de la transaction. Une autre rembourse les formalités et les dépenses engagées pour sécuriser juridiquement le changement de propriétaire. Seule une fraction constitue véritablement la rémunération de l’étude notariale.

C’est aussi ce qui explique l’énorme différence entre ancien et neuf : environ 8 % d’un côté, généralement 2 à 3 % de l’autre, non parce que le notaire aurait soudain décidé de diviser ses honoraires, mais parce que la fiscalité applicable à l’acquisition n’est pas la même.

Pour préparer votre achat, utilisez donc les pourcentages comme un premier ordre de grandeur, mais faites réaliser une simulation précise lorsque vous connaissez le bien, son prix, sa nature et votre situation.

Sur un appartement à 150 000 euros, une approximation de quelques dixièmes de point reste encore relativement limitée.

Sur une maison à 800 000 euros au bord du lac d’Annecy, elle peut représenter plusieurs milliers d’euros.

Et à ce niveau-là, ce n’est plus tout à fait un détail dans le budget.