Vous avez signé le compromis. Côté vendeur, on commence à se dire que la maison ou l’appartement est vendu. Côté acheteur, on se voit déjà avec les clés en main.
Pas si vite.
Le compromis de vente est une étape majeure, mais plusieurs semaines vont généralement s’écouler avant la signature de l’acte authentique chez le notaire. Pendant cette période, l’acquéreur doit notamment sécuriser son financement tandis que le notaire vérifie la situation juridique du bien, l’urbanisme, les éventuels droits de préemption et de nombreux documents.
Ce délai n’est donc pas une longue salle d’attente administrative. Il sert à s’assurer que la vente peut effectivement avoir lieu dans les conditions prévues.
Que se passe-t-il concrètement après la signature ? Et que doivent faire vendeur et acheteur jusqu’au jour où les clés changent de mains ?
Avant de continuer : qu’avez-vous réellement signé ?
Le compromis est un avant-contrat. Il fixe le bien vendu, son prix, les conditions de la vente, les délais prévus et les éventuelles conditions suspensives.
Ce n’est donc pas une simple réservation.
Les Notaires de France rappellent qu’un avant-contrat est un véritable contrat et que la promesse synallagmatique — communément appelée compromis – engage les deux parties. Notaires.fr
Il faut cependant distinguer cet engagement du transfert effectif de propriété, qui interviendra généralement lors de la signature de l’acte authentique.
Le compromis prévoit notamment une date butoir pour la signature définitive et les conditions qui doivent être réalisées entre-temps.
Les guides des Notaires de France fournis à Proprio2Savoie indiquent qu’un délai de deux à trois mois est traditionnellement prévu entre l’avant-contrat et la réalisation de la vente. Liste biblio immo officiel admin En pratique, les Notaires de France évoquent toujours un délai d’environ trois mois entre compromis et acte authentique.
Trois mois n’est toutefois pas un délai légal universel. Une vente simple payée comptant peut parfois avancer plus vite ; une succession, un problème d’urbanisme, une autorisation administrative ou une condition particulière peuvent au contraire la prolonger.
Première étape : les 10 jours pendant lesquels l’acheteur peut changer d’avis
C’est probablement la règle la plus connue du compromis, mais elle mérite d’être précisée.
Lorsqu’un particulier achète un logement, il bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours. Il peut se rétracter sans avoir à justifier sa décision et sans pénalité.
Le délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte ou, dans les cas prévus par la réglementation, du lendemain de sa remise en main propre par le professionnel habilité. C’est l’article L.271-1 du Code de la construction et de l’habitation qui fixe cette protection.
Attention à une différence fondamentale :
l’acheteur bénéficie de ce droit de rétractation, pas le vendeur.
Une fois le compromis valablement conclu, le propriétaire ne dispose donc pas de dix jours pour se dire finalement qu’il préfère conserver sa maison ou attendre une meilleure offre.
Et le dépôt de garantie ?
Le compromis prévoit très souvent le versement d’une somme destinée à garantir l’engagement de l’acquéreur. Dans le guide des Notaires de France que nous utilisons comme documentation, son montant est indiqué comme étant habituellement fixé entre 5 et 10 % du prix, en accord avec le vendeur.
Ce pourcentage est un usage, pas une règle imposant systématiquement 5 ou 10 %.
Surtout, ne confondez pas dépôt de garantie et acompte définitivement perdu quoi qu’il arrive. Si l’acquéreur exerce valablement son droit de rétractation ou si une condition suspensive prévue au contrat échoue dans les conditions prévues, la situation est différente.
C’est précisément pour cela qu’il faut lire le compromis avant de signer plutôt que de découvrir ses clauses lorsque quelque chose se passe mal.
Deuxième étape : l’acheteur doit s’occuper sérieusement de son financement
Une fois le délai de rétractation passé, l’une des principales échéances concerne généralement le prêt immobilier.
Si l’achat est financé par emprunt, le compromis comporte normalement une condition suspensive d’obtention du financement.
Elle protège l’acquéreur : si le prêt correspondant aux caractéristiques prévues au compromis est refusé et que les conditions contractuelles et légales ont été respectées, la vente peut ne pas se réaliser sans que l’acheteur soit considéré comme renonçant simplement à son engagement.
Mais « condition suspensive de prêt » ne signifie évidemment pas que l’on peut attendre tranquillement la veille de l’échéance pour appeler sa banque.
L’acheteur doit effectuer les démarches prévues par le compromis dans les délais fixés et conserver les justificatifs.
Le guide des Notaires de France insiste justement sur la transmission au notaire des modalités de financement, du nom de la banque, du montant du prêt demandé et, une fois reçue, de la copie de l’offre de prêt.
Il faut donc regarder très précisément ce que prévoit votre compromis : montant à financer, durée maximale, taux éventuellement prévu, nombre de banques à solliciter et date limite.
Un refus portant sur un prêt très différent de celui mentionné au compromis ne produit pas nécessairement les mêmes conséquences.
Pendant ce temps, le notaire travaille sur le bien
Pour le vendeur comme pour l’acquéreur, c’est probablement la partie la moins visible de la vente.
Et pourtant, il s’en passe des choses.
Le notaire vérifie notamment la capacité des parties à vendre et acheter, la propriété du bien et les éventuelles hypothèques ou servitudes. Il réunit également les renseignements d’urbanisme, vérifie les droits de préemption et, pour une copropriété, demande notamment les informations nécessaires au syndic.
Le guide vendeur des Notaires de France détaille ce travail : état hypothécaire, urbanisme, assainissement, alignement, droits de préemption, situation juridique et comptable de la copropriété, remboursement éventuel du prêt du vendeur, calcul de la plus-value et préparation du projet d’acte.
Ce délai entre compromis et vente permet précisément d’effectuer ces vérifications.
Le droit de préemption peut notamment prendre du temps
Dans certaines zones, une collectivité ou un autre titulaire d’un droit de préemption peut être prioritaire pour acquérir le bien dans les conditions prévues par la loi.
Le notaire doit alors effectuer les démarches nécessaires et attendre la réponse ou l’expiration du délai applicable.
C’est l’une des raisons pour lesquelles il est difficile de signer l’acte authentique trois semaines après le compromis simplement parce que vendeur et acheteur sont pressés.
Le guide des Notaires de France souligne d’ailleurs que la renonciation des titulaires des droits de préemption peut conditionner la date de signature.
Le vendeur, lui non plus, ne doit pas attendre les bras croisés
Pour le propriétaire, le compromis signé peut donner une agréable impression de mission accomplie.
Il reste pourtant quelques devoirs.
Le vendeur doit répondre aux demandes de pièces du notaire et signaler tout élément susceptible d’affecter la vente. En copropriété, il faudra notamment permettre au notaire d’obtenir les informations nécessaires auprès du syndic.
S’il existe encore un crédit garanti sur le bien, la banque devra également fournir les informations permettant au notaire de solder le prêt et, si nécessaire, de procéder à la mainlevée de la garantie. C’est expressément prévu dans le parcours décrit par le guide vendeur des Notaires de France.
Et jusqu’à la vente, le logement reste celui du vendeur.
Il faut donc continuer à l’entretenir et ne pas considérer que l’acquéreur a acheté exactement ce qu’il a vu lors de la première visite… sauf le joli lustre, trois arbustes du jardin et les étagères du garage partis entre-temps avec le déménagement.
Lorsqu’un équipement ou un élément du logement doit rester ou être retiré, mieux vaut que les choses soient claires.
Que se passe-t-il si une condition suspensive n’est pas réalisée ?
C’est là que le choix des mots dans le compromis prend toute son importance.
La condition suspensive signifie que la réalisation définitive de la vente dépend d’un événement prévu au contrat.
Le financement est le cas classique, mais le compromis peut contenir d’autres conditions adaptées au projet : obtention d’une autorisation d’urbanisme, absence de certaines servitudes, vente préalable d’un autre bien lorsque cette condition a été expressément négociée, par exemple.
Il ne suffit donc pas qu’un acheteur annonce : « finalement, mon projet a changé ».
Il faut déterminer ce que prévoit le compromis et si les conditions permettant de sortir de la vente sont effectivement réunies.
Inversement, le vendeur ne peut pas considérer automatiquement tout retard comme un abandon lui permettant de conserver le dépôt de garantie.
En cas de difficulté sérieuse, c’est typiquement le moment où l’on cesse d’interpréter soi-même trois lignes du compromis et où l’on appelle son notaire.
Quelques jours avant la vente : les comptes se précisent
Lorsque toutes les conditions sont réunies, le notaire prépare le projet d’acte et les décomptes financiers.
Pour l’acquéreur, il reste une opération particulièrement importante : mettre les fonds à disposition du notaire.
Le guide acquéreur des Notaires de France rappelle que la banque doit effectuer le virement permettant de régler le solde du prix et des frais et que les fonds doivent être crédités chez le notaire au plus tard le jour prévu pour la signature. Il mentionne également l’attestation d’assurance multirisque habitation parmi les éléments à préparer.
Le notaire calcule également différents proratas et sommes à régulariser entre les parties, notamment autour de la taxe foncière et, selon les situations, des charges de copropriété.
Pour le vendeur, il calcule parallèlement les sommes devant éventuellement être prélevées sur le prix : prêt à solder, charges dues, fiscalité sur la plus-value lorsqu’elle est applicable, etc.
Le prix affiché dans l’annonce n’est donc pas nécessairement la somme qui arrivera telle quelle sur le compte du vendeur le soir de la signature.
Juste avant de signer : faites une dernière visite
C’est une excellente habitude et les guides des Notaires de France la recommandent : organiser une dernière visite du logement, idéalement juste avant la signature, et relever les compteurs.
Pour l’acheteur, ce n’est pas une nouvelle inspection destinée à renégocier la vente parce que la couleur de la cuisine lui plaît moins qu’en février.
Il s’agit de vérifier que le logement correspond toujours à celui qui doit lui être remis : pas de dégât apparu entre-temps, logement libéré si cela était prévu, équipements convenus toujours présents, absence de mauvaise surprise manifeste.
C’est aussi le moment de relever eau, gaz ou électricité selon les équipements du logement.
Dans une maison de montagne restée vide plusieurs semaines en hiver, cette visite peut avoir encore davantage de sens : gel, fuite ou infiltration ne demandent malheureusement pas l’autorisation du notaire pour apparaître entre le compromis et l’acte définitif.
Le jour J : signature de l’acte authentique et remise des clés
Tout est prêt.
Vendeur et acquéreur se retrouvent chez le notaire — physiquement ou selon les modalités de signature prévues — pour la lecture et la signature de l’acte authentique de vente.
Le notaire reprend les caractéristiques du bien, l’origine de propriété, les conditions de la vente et les informations juridiques nécessaires. Les fonds doivent être disponibles.
Lorsque l’acte est signé, le transfert de propriété prévu par l’acte devient effectif et, dans le cas classique d’un logement libre, les clés sont remises à l’acquéreur.
Le vendeur ne repart pas nécessairement avec le prix immédiatement disponible sur son compte : le notaire doit effectuer les règlements, éventuelles retenues et formalités prévues.
L’acheteur, lui, ne repart pas davantage avec son titre de propriété définitif sous le bras. Le notaire lui remet des attestations de propriété qui permettent d’accomplir les premières démarches. Après les formalités de publicité foncière, la copie authentique constituant son titre de propriété lui sera transmise.
Mais il repart généralement avec quelque chose de beaucoup plus sympathique : les clés.
Compromis signé ne veut donc pas encore dire vente terminée
Entre le compromis et l’acte authentique, chacun a son rôle.
L’acheteur doit surtout surveiller son délai de rétractation, respecter scrupuleusement les démarches et échéances liées au financement, transmettre les documents demandés, assurer le futur logement et préparer les fonds.
Le vendeur doit fournir rapidement les pièces complémentaires, maintenir le logement dans l’état convenu, collaborer aux vérifications et préparer sa libération pour la date prévue.
Et le notaire sécurise juridiquement la transaction : propriété, hypothèques, urbanisme, préemption, copropriété, fiscalité, financement et préparation de l’acte.
C’est finalement ce qui explique les quelques mois séparant les deux signatures. Les guides des Notaires de France résument d’ailleurs cette période comme une succession de vérifications administratives, hypothécaires, financières et juridiques avant l’établissement du projet d’acte.
Le compromis n’est donc ni une formalité ni la fin du parcours. C’est plutôt le moment où vendeur et acheteur se mettent d’accord sur la destination et sur les conditions du voyage.
Il reste ensuite au notaire à vérifier que la route est libre jusqu’à la remise des clés.
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