Les questions à se poser pour définir le projet d’achat immobilier

Vous aimeriez devenir propriétaire.

À moins que vous ne le soyez déjà et que votre logement actuel soit devenu trop petit, trop grand, trop loin de votre travail ou simplement moins adapté à la vie que vous menez aujourd’hui.

L’idée commence alors à prendre forme : il est temps d’acheter un bien immobilier.

Très vite, les annonces arrivent. Vous ouvrez une application immobilière le soir, sélectionnez trois ou quatre communes, indiquez un budget approximatif et commencez à faire défiler des appartements et des maisons. Une terrasse vous plaît. Une cuisine vous séduit. Vous découvrez une maison avec une vue magnifique et vous vous imaginez déjà y prendre le petit-déjeuner.

Pourtant, à ce stade, la meilleure chose à faire est peut-être de fermer l’application.

Car avant de chercher le bien qui vous plaît, il faut déterminer le bien dont vous avez réellement besoin.

Acheter un logement vous engage généralement pour plusieurs années et mobilise une part considérable de votre patrimoine. Une chambre trop petite peut être repeinte ; un mauvais emplacement, une heure supplémentaire passée chaque jour dans les transports ou une maison privée de soleil pendant une partie de l’hiver sont beaucoup plus difficiles à corriger.

Définir son projet d’achat immobilier, c’est donc commencer par se poser les bonnes questions.

Pourquoi voulez-vous acheter ?

Cela paraît évident, mais commencez réellement par là.

Pourquoi souhaitez-vous devenir propriétaire de ce logement ?

Pour ne plus payer de loyer ? Pour disposer de davantage d’espace ? Pour accueillir un enfant ? Pour vous rapprocher de votre travail ? Pour vivre à la campagne ? Pour préparer votre retraite ? Pour vous constituer un patrimoine ? Pour disposer d’un logement que vous pourrez revendre dans quelques années ?

Les réponses ne conduisent pas au même achat.

Un couple qui cherche un appartement pour trois ou quatre ans avant une probable mobilité professionnelle ne devrait pas nécessairement raisonner comme une famille qui souhaite trouver la maison dans laquelle ses enfants grandiront pendant quinze ans.

La durée prévisible de détention compte d’autant plus qu’un achat immobilier génère des frais dès son acquisition. Les frais d’acquisition, communément appelés « frais de notaire », comprennent principalement des impôts et taxes collectés pour le compte de l’État et des collectivités, auxquels s’ajoutent les débours et la rémunération du notaire. Ils doivent donc être intégrés dès le départ au coût du projet.

Avant de chercher une adresse, commencez donc par définir l’horizon de votre achat.

De quelle surface avez-vous réellement besoin ?

Vous voulez quatre chambres.

Très bien. Mais pourquoi ?

Deux enfants ont besoin chacun de la leur, vous télétravaillez trois jours par semaine et souhaitez un bureau indépendant : votre besoin est parfaitement identifiable.

En revanche, acheter systématiquement la plus grande surface accessible à votre budget n’est pas forcément une bonne stratégie.

Chaque mètre carré supplémentaire coûte à l’achat, mais également ensuite en chauffage, entretien, taxe foncière et parfois en charges de copropriété. Une maison de 160 m² n’est pas nécessairement plus agréable à vivre qu’une maison de 125 m² dont le plan est particulièrement bien conçu.

Interrogez-vous plutôt sur les usages.

Combien de chambres sont réellement nécessaires ? Faut-il un bureau fermé ? Une deuxième salle d’eau ? Une grande cuisine ? Une buanderie ? Un garage ? Un local permettant de ranger vélos, skis et matériel de montagne ? Un jardin ou simplement une terrasse suffisamment grande pour déjeuner dehors ?

Dans les Pays de Savoie, certains de ces détails deviennent vite très concrets. Un appartement sans cave ni garage peut sembler parfaitement suffisant lors d’une visite au mois de mai, puis beaucoup moins pratique lorsque quatre paires de skis, deux vélos, des chaussures de randonnée et les pneus hiver doivent trouver leur place.

Ne définissez pas seulement une surface. Définissez la vie qui doit tenir à l’intérieur.

Appartement ou maison : que recherchez-vous vraiment ?

Le jardin et l’absence de voisins au-dessus font rêver de nombreux acheteurs.

Mais une maison implique également une toiture, des façades, des extérieurs, parfois un système de chauffage individuel, des arbres, des clôtures, des évacuations d’eau ou un chemin d’accès à entretenir.

L’appartement impose de son côté une vie collective : charges, assemblées générales, règlement de copropriété et décisions qui ne vous appartiennent pas entièrement. En contrepartie, une partie importante de l’entretien du bâtiment est mutualisée.

La bonne question n’est donc pas seulement :

« Préférez-vous une maison ou un appartement ? »

Demandez-vous plutôt quel niveau d’entretien, d’autonomie et de charges vous êtes prêt à assumer.

Une maison ancienne sur les hauteurs avec 1 500 m² de terrain peut être merveilleuse. Elle suppose simplement une organisation très différente de celle d’un appartement récent avec terrasse situé à dix minutes à pied du centre.

Où voulez-vous vivre… et à quelle distance de votre quotidien ?

C’est probablement l’arbitrage le plus important du projet.

Vous pouvez presque toujours gagner des mètres carrés en vous éloignant.

La véritable question est de savoir combien de kilomètres et surtout combien de minutes vous êtes prêt à acheter avec ces mètres carrés supplémentaires.

Prenons un ménage travaillant dans le bassin chambérien.

S’éloigner vers l’Avant-Pays savoyard, la Combe de Savoie ou certains secteurs des Bauges peut permettre de trouver une maison ou un terrain correspondant davantage à ses attentes. Mais il faut alors mesurer le temps de trajet réel jusqu’au travail, aux établissements scolaires, aux activités des enfants, aux commerces et aux services utilisés chaque semaine.

Ne faites pas ce calcul un dimanche matin du mois d’août.

Essayez d’imaginer un mardi de novembre, à 17 h 30, lorsqu’il pleut, que vous devez récupérer un enfant et passer au supermarché avant de rentrer.

C’est cette distance-là que vous achetez.

Dans un département de montagne, les kilomètres eux-mêmes peuvent être trompeurs : quinze kilomètres de voie rapide dans une vallée et quinze kilomètres sur une route de montagne ne représentent ni le même temps, ni le même confort, ni la même vulnérabilité aux conditions hivernales.

De quelle proximité avez-vous réellement besoin ?

École à pied.

Gare à moins de quinze minutes.

Boulangerie dans le village.

Hôpital ou médecins facilement accessibles.

Bus permettant à un adolescent de se déplacer seul.

Accès rapide à l’autoroute.

Vous n’avez probablement pas besoin de tout.

Mais vous avez sans doute besoin de certaines de ces choses beaucoup plus que des autres.

Une famille avec deux enfants de 7 et 13 ans, par exemple, peut découvrir que l’autonomie du plus grand devient un critère immobilier à part entière. Habiter dans un secteur bien desservi peut éviter plusieurs années de trajets quotidiens en voiture pour le collège, le sport ou les sorties.

À l’inverse, un couple travaillant majoritairement à domicile accordera peut-être davantage de valeur au calme, à la vue et à un bureau confortable qu’à la présence d’une gare à proximité immédiate.

Établissez donc vos priorités à partir de votre quotidien réel, pas de l’image théorique du quartier idéal.

Quelle importance accordez-vous au soleil, à la vue et à l’environnement ?

Dans les Alpes, cette question mérite presque un chapitre à elle seule.

Une orientation qui paraît secondaire sur un plan peut modifier profondément la manière dont vous vivrez votre logement.

En hiver, le relief peut priver certains versants de soleil beaucoup plus tôt que d’autres. Deux maisons situées à quelques kilomètres de distance peuvent connaître des conditions d’ensoleillement très différentes, avec des conséquences sur l’agrément, la luminosité et parfois les besoins de chauffage.

Lors de la recherche, regardez donc l’orientation du logement, mais aussi le relief qui l’entoure.

Même vigilance concernant la vue.

Une belle ouverture sur le lac du Bourget, les Bauges, la Chartreuse, Belledonne ou les sommets environnants constitue évidemment un agrément et peut participer à l’attractivité du bien. Mais vérifiez que cette vue est durable : un terrain constructible devant votre terrasse peut transformer la situation quelques années plus tard.

Regardez également le bruit, les routes, la voie ferrée, les activités voisines, les équipements sportifs, les établissements nocturnes ou les flux touristiques.

Visitez le secteur à plusieurs moments de la journée si le bien vous intéresse réellement.

Un endroit silencieux à 14 heures peut être très différent à 7 h 45.

Quel est votre véritable budget ?

Vous disposez de 70 000 euros d’apport et la banque vous indique qu’un financement jusqu’à 330 000 euros semble envisageable.

Votre budget d’achat est-il de 400 000 euros ?

Pas nécessairement.

Le prix du logement n’est qu’une partie du projet.

Il faut également intégrer les frais d’acquisition, le coût du crédit et de sa garantie, les éventuels travaux, le déménagement et parfois les premiers équipements. Pour une maison, quelques dépenses peuvent arriver rapidement après l’achat : chauffage, toiture, portail, assainissement, entretien extérieur ou simple adaptation du logement à vos besoins.

Votre banque s’intéressera par ailleurs à votre capacité de financement et à votre solvabilité. Le cadre du crédit immobilier impose au prêteur d’évaluer celle-ci avant d’accorder le financement.

Mais le montant maximal qu’une banque accepte de vous prêter ne correspond pas obligatoirement au montant que vous avez envie de consacrer chaque mois à votre logement.

Vous souhaitez peut-être continuer à voyager, financer les études des enfants, épargner ou simplement conserver une marge confortable en cas d’imprévu.

Définissez donc votre budget à partir de votre vie, pas uniquement de votre capacité maximale d’endettement.

Êtes-vous prêt à faire des travaux ?

Cette question change radicalement le champ de recherche.

Vous pouvez répondre : aucun.

Dans ce cas, soyez cohérent et recherchez un logement réellement prêt à habiter, quitte à accepter une surface légèrement inférieure ou un prix supérieur.

Vous pouvez également accepter un rafraîchissement : peintures, sols, décoration, cuisine ou salle de bains.

Ou vous pouvez envisager une rénovation importante.

Mais « nous pouvons faire quelques travaux » ne signifie pas la même chose que refaire l’électricité, isoler une toiture, remplacer le chauffage et vivre six mois au milieu d’un chantier.

Avant de visiter, déterminez votre seuil de tolérance.

Posez-vous aussi la question du temps. Si vous devez quitter votre logement actuel le 30 juin et que la maison achetée nécessite quatre mois de rénovation, votre problème n’est plus uniquement financier.

Il devient logistique.

Quel DPE êtes-vous prêt à acheter ?

La performance énergétique doit désormais entrer dans le projet dès le début.

Un logement classé F ou G peut être parfaitement intéressant si son prix tient compte des travaux nécessaires, si ceux-ci sont techniquement réalisables et si vous disposez du budget permettant de les entreprendre.

Mais acheter une passoire énergétique sans avoir estimé le coût de sa rénovation revient à acheter une partie du projet sans en connaître le prix.

Le DPE fournit des informations sur la performance énergétique et climatique du logement ainsi que des recommandations de travaux ; pour certains logements, un audit énergétique réglementaire apporte une analyse plus approfondie et des scénarios de rénovation.

Dans les Pays de Savoie, où les besoins de chauffage peuvent fortement varier avec l’altitude, l’exposition et la situation du logement, cette question prend évidemment une importance particulière.

Ne regardez donc pas uniquement la lettre.

Regardez pourquoi le logement obtient cette lettre.

Quels sont vos trois critères non négociables ?

Nous arrivons à un exercice particulièrement utile.

Prenez une feuille et écrivez seulement trois critères.

Pas dix.

Trois.

Par exemple : trois chambres minimum, moins de trente minutes du travail et un extérieur.

Ou : centre-ville accessible à pied, ascenseur et balcon.

Ou encore : maison individuelle, soleil en hiver et terrain de moins de 800 m².

Ces critères constituent votre socle.

Faites ensuite une deuxième catégorie avec ce que vous aimeriez avoir : garage double, quatrième chambre, grande cuisine, vue montagne, piscine, suite parentale…

Enfin, identifiez ce qui constitue un véritable refus : route très passante, gros travaux, absence de stationnement, rez-de-chaussée, pente importante ou mauvaise desserte en transports.

Cette hiérarchie vous évitera un phénomène extrêmement fréquent pendant une recherche immobilière : tomber amoureux d’un bien spectaculaire qui ne répond absolument pas au projet initial.

Une terrasse avec vue sur le lac peut vous faire oublier pendant vingt minutes que la maison se trouve à cinquante-cinq minutes de votre travail.

Le lundi matin, la vue sera toujours magnifique.

Les cinquante-cinq minutes seront toujours là également.

Pensez déjà à la revente

Cela peut sembler étrange alors que vous n’avez encore rien acheté.

Pourtant, vous revendrez probablement un jour ce logement.

Demandez-vous donc dès maintenant ce qui pourrait faciliter ou compliquer cette future vente.

Une maison très atypique peut vous séduire mais intéresser beaucoup moins d’acheteurs. Un appartement sans stationnement dans un secteur où la voiture reste indispensable peut devenir difficile à revendre. Une mauvaise exposition, des charges de copropriété très élevées ou un accès compliqué ne disparaîtront pas lorsque vous deviendrez vendeur.

Cela ne signifie pas qu’il faut acheter uniquement des logements standardisés.

Un bien possède d’abord une valeur d’usage : vous devez avoir envie d’y vivre.

Mais lorsqu’un défaut vous fait hésiter à l’achat, demandez-vous simplement si un futur acquéreur ne se posera pas exactement la même question.

Votre projet immobilier doit tenir en quelques lignes

À la fin de cette réflexion, vous devriez être capable de décrire votre projet sans ouvrir une seule annonce.

Par exemple :

Nous cherchons une maison pour notre résidence principale, dans laquelle nous souhaitons rester au moins dix ans. Il nous faut trois chambres et un bureau, un petit extérieur et du soleil en hiver. Nous voulons rester à moins de trente minutes de Chambéry et permettre progressivement aux enfants de gagner en autonomie. Notre budget global ne doit pas dépasser 450 000 euros, travaux et frais compris. Nous acceptons une rénovation légère mais pas un chantier structurel. Le garage serait appréciable, la piscine ne constitue pas une priorité.

Vous venez de transformer « nous cherchons une maison autour de Chambéry » en projet immobilier.

Et votre recherche devient soudain beaucoup plus simple.

Vous éliminerez certains biens sans même les visiter. Vous en regarderez d’autres auxquels vous n’auriez peut-être pas pensé. Vous pourrez comparer deux logements en fonction de vos propres priorités plutôt qu’en fonction de la qualité de leurs photographies.

Surtout, vous saurez pourquoi vous acceptez un compromis.

Car presque tout achat immobilier en comporte un : quelques mètres carrés de moins pour un meilleur emplacement, une maison plus ancienne pour rester dans la commune souhaitée, un appartement plutôt qu’une maison pour vivre à pied, ou quelques kilomètres supplémentaires pour obtenir le jardin dont vous rêvez.

Le bon projet d’achat immobilier n’est donc pas celui dans lequel vous avez réussi à supprimer tous les compromis.

C’est celui dans lequel vous avez décidé à l’avance lesquels vous êtes prêt à faire.