Vous avez trouvé la maison.
Elle correspond presque exactement à ce que vous cherchiez : une chambre supplémentaire, un jardin, un quartier agréable et, miracle, un prix compatible avec votre budget. Vous pourriez faire une offre dès ce soir.
Il reste simplement un détail : vous êtes toujours propriétaire de votre logement actuel.
Faut-il mettre votre maison en vente immédiatement ? Attendre d’avoir signé son compromis avant de vous engager ? Acheter d’abord grâce à un prêt relais ? Essayer de signer les deux actes le même jour ?
Lorsqu’on souhaite vendre pour acheter, la question du prix est évidemment importante, mais celle du calendrier l’est presque autant. Car vous réalisez en réalité deux opérations immobilières différentes dont chacune comporte ses propres délais, ses conditions suspensives et ses possibles contretemps.
Entre la signature d’un compromis et celle de l’acte authentique, il s’écoule couramment autour de trois mois. Notaires.fr Ajoutez le temps nécessaire pour trouver un acquéreur à votre logement actuel et celui qu’il vous faudra pour trouver votre future maison : votre projet peut facilement s’étaler sur six mois, neuf mois ou davantage.
L’objectif consiste donc à éviter deux situations opposées : acheter beaucoup trop tôt et supporter longtemps le coût d’un financement relais, ou vendre beaucoup trop tôt et se retrouver sans logement avant de pouvoir acheter le suivant.
Il faut construire un rétroplanning.
Première question : pouvez-vous acheter sans avoir vendu ?
Avant même de consulter les annonces, commencez par votre banque ou votre courtier.
Vous devez connaître quatre chiffres : la valeur réaliste de votre logement actuel, le capital restant éventuellement dû sur son crédit, votre épargne disponible et votre capacité d’emprunt pour le nouveau bien.
Supposons que votre maison puisse raisonnablement être vendue 450 000 euros et qu’il reste 120 000 euros à rembourser.
Vous ne disposez évidemment pas de 450 000 euros pour votre prochain achat. Une partie du prix servira à solder le crédit actuel et il faudra tenir compte des différents frais liés aux opérations.
Cette simulation permet surtout de répondre à une question déterminante :
que se passe-t-il financièrement si j’achète alors que ma maison n’est toujours pas vendue six mois plus tard ?
Si la réponse est « rien de très problématique », votre calendrier peut être assez souple.
Si la réponse est « notre budget devient intenable », la vente de votre logement doit devenir beaucoup plus avancée avant de vous engager sur le suivant.
Acheter avant de vendre : le confort a un prix
Acheter d’abord présente un avantage évident : vous prenez le temps de trouver le logement qui vous convient.
Vous pouvez ensuite déménager directement de l’ancien logement vers le nouveau, sans passer par une location provisoire et sans devoir entreposer vos meubles.
C’est précisément à cela que sert le prêt relais.
Il s’agit d’un financement temporaire permettant à la banque de vous avancer une partie de la valeur du logement que vous devez vendre. Les Notaires de France indiquent qu’un prêt relais porte classiquement sur une fraction de la valeur estimée du bien ; selon les montages et établissements, cette avance est souvent comprise autour de 50 à 80 % de cette valeur. Immobilier Notaires
Vous achetez votre nouvelle maison, puis remboursez le relais lorsque l’ancienne est vendue.
Sur le papier, le système est très confortable.
Mais chaque mois qui passe a un coût.
Le vrai risque du prêt relais n’est pas seulement son taux
Imaginons que vous mettiez votre maison en vente à 520 000 euros parce que vous êtes convaincu qu’elle les vaut.
Après deux mois, peu de visites.
Après quatre mois, vous descendez à 499 000 euros.
Après six mois, vous recevez enfin une offre à 465 000 euros.
Pendant tout ce temps, votre prêt relais continue d’exister. Selon le montage retenu, vous payez ses intérêts régulièrement ou ceux-ci s’accumulent pour être réglés ultérieurement. Vous pouvez parallèlement avoir commencé à rembourser le crédit du nouveau logement. Immobilier Notaires
Vous vous retrouvez alors dans une situation psychologiquement inconfortable : plus vous attendez pour obtenir le prix espéré, plus attendre vous coûte de l’argent.
C’est pourquoi l’estimation de votre logement, que nous avons abordée dans notre article consacré au prix de vente immobilier, devient encore plus importante lorsque vous utilisez un prêt relais.
Surestimer son bien de 10 % n’est plus simplement une erreur de commercialisation.
Cela peut devenir une erreur de financement.
Vendre avant d’acheter : financièrement rassurant, logistiquement moins confortable
Prenons maintenant la stratégie inverse.
Votre compromis est signé à 450 000 euros et, quelques mois plus tard, l’acte authentique est passé. Votre ancien crédit est soldé et vous connaissez exactement l’apport dont vous disposez pour acheter.
Financièrement, la situation est beaucoup plus lisible.
Vous savez précisément combien vous pouvez consacrer à votre nouvelle résidence et vous évitez le risque d’un prêt relais qui se prolonge.
Mais une nouvelle horloge vient de démarrer.
Vous devez partir.
Lors de la signature de l’acte authentique, le transfert de propriété intervient et les clés sont normalement remises à l’acquéreur. Notaires.fr
Si vous n’avez toujours pas trouvé votre prochaine maison, il faut donc prévoir une solution transitoire.
Location meublée pendant trois mois, six mois ou davantage, garde-meuble, déménagement puis second déménagement : la prudence financière peut elle aussi avoir un coût.
Sans compter une pression d’un autre genre.
Lorsque vous savez que vous devez quitter votre location dans quatre mois, la maison « presque parfaite » peut soudain vous paraître beaucoup plus parfaite qu’elle ne l’était réellement.
Le scénario idéal : vendre et acheter presque simultanément
Dans un monde parfaitement organisé, voici ce qui se passe.
Vous mettez votre logement en vente.
Vous trouvez un acquéreur.
Vous signez votre compromis.
Quelques semaines plus tard, vous trouvez votre futur logement et signez à votre tour un compromis d’achat.
Les deux dossiers avancent parallèlement et les actes authentiques sont programmés le même jour, ou à quelques jours d’intervalle.
Le prix de votre vente finance votre achat.
C’est possible. Les notaires peuvent organiser le transfert des fonds d’une vente vers l’acquisition lorsque les deux signatures sont coordonnées. Chambre de Paris
C’est même probablement le scénario que beaucoup de vendeurs-acheteurs aimeraient réaliser.
Mais il suppose une précision d’horloger.
Votre acheteur doit obtenir son crédit. Les conditions suspensives doivent être levées. Les vérifications notariales doivent être terminées. Votre propre financement doit être prêt. Aucun dossier ne doit prendre trois semaines de retard.
Et surtout, si vous vendez et achetez le même jour, une question extrêmement concrète apparaît :
où sont vos meubles à midi ?
La Chambre des notaires de Paris rappelle justement que lorsque les deux actes interviennent le même jour, la libération du logement vendu doit avoir été anticipée puisque les clés sont remises à l’acquéreur lors de la vente. Chambre de Paris
La grande opération financière se transforme alors en ballet de cartons, de déménageurs et de clés.
Le meilleur compromis consiste souvent à vendre d’abord… mais pas complètement
Il existe une situation intermédiaire particulièrement intéressante.
Vous avez trouvé un acquéreur et signé le compromis de votre logement, mais l’acte authentique n’a pas encore été passé.
Votre vente est donc très avancée sans être terminée.
C’est souvent à ce moment que votre recherche du nouveau logement peut véritablement s’accélérer.
Pourquoi ?
Parce que vous connaissez désormais beaucoup mieux le prix auquel votre logement devrait être vendu. Votre plan de financement devient plus précis et votre projet paraît également plus solide au vendeur de votre future maison.
Mais attention : un compromis signé n’est pas encore de l’argent sur votre compte.
Votre acquéreur peut notamment bénéficier d’une condition suspensive d’obtention de financement. Tant que les conditions prévues au compromis ne sont pas réalisées, votre vente comporte encore une part d’incertitude. www.arn.notaires.fr
C’est une distinction fondamentale dans votre rétroplanning.
Mettre en vente, recevoir une offre, signer un compromis et signer l’acte authentique sont quatre niveaux de sécurité très différents.
Peut-on conditionner son achat à la vente de son logement ?
Oui, cette possibilité existe.
Une condition suspensive de vente préalable peut être prévue dans votre compromis d’achat : votre acquisition n’aboutira que si votre propre bien est vendu dans les conditions prévues par la clause. Les notaires citent expressément la vente d’un autre bien immobilier parmi les conditions suspensives pouvant être insérées dans un avant-contrat. www.arn.notaires.fr
Cette solution peut considérablement sécuriser votre opération.
Imaginons que vous ayez déjà signé un compromis pour vendre votre appartement. Vous trouvez votre future maison et conditionnez votre achat à la réalisation définitive de cette première vente.
Si votre acquéreur n’obtient finalement pas son prêt et que votre propre vente échoue, la clause peut vous éviter de vous retrouver engagé sur le nouvel achat sans disposer des fonds attendus, sous réserve évidemment de sa rédaction et de ses conditions. www.parisetassocies.notaires.fr
Il existe cependant une difficulté très concrète :
le vendeur de la maison que vous souhaitez acheter doit accepter cette condition.
Or il peut préférer un acquéreur dont le financement ne dépend pas d’une autre transaction. La Chambre des notaires de Paris souligne d’ailleurs que certains vendeurs refusent ce type de clause parce que leur propre vente devient indirectement dépendante d’un tiers qu’ils ne connaissent pas. Chambre de Paris
La condition suspensive est donc une excellente protection lorsqu’elle peut être négociée, pas un droit que vous pouvez imposer au vendeur.
Sa rédaction mérite d’être travaillée avec votre notaire.
Votre rétroplanning commence en réalité plusieurs mois avant le déménagement
Prenons maintenant un exemple concret.
Vous souhaitez idéalement entrer dans votre nouvelle maison début septembre.
Six à neuf mois avant : préparez le financement et votre logement
Entre janvier et mars, faites estimer sérieusement votre logement et demandez une simulation bancaire.
Votre objectif est de connaître votre budget dans trois scénarios : vous avez déjà vendu, vous avez seulement signé un compromis, ou vous devez acheter avant de vendre avec un financement relais.
Préparez parallèlement votre vente : diagnostics, documents pour le notaire, éventuels travaux nécessaires et présentation du logement.
C’est également le moment de commencer à observer le marché de votre futur achat.
Pas nécessairement pour acheter immédiatement, mais pour répondre à une question essentielle : combien de temps faut-il habituellement pour trouver ce que nous cherchons ?
Une famille recherchant une maison très précise dans un secteur scolaire limité autour de Chambéry n’a pas le même calendrier qu’un couple acceptant une dizaine de communes.
Cinq à six mois avant : mettez réellement en vente
Votre logement arrive sur le marché à un prix cohérent.
C’est ici qu’une surestimation peut faire dérailler tout le calendrier.
Si vous prévoyez deux mois pour trouver un acheteur mais qu’un prix trop élevé vous en fait perdre cinq, ce ne sont pas seulement trois mois de commercialisation supplémentaires. Tout votre achat est décalé de trois mois.
Observez donc très attentivement les premières semaines : contacts, visites, retours des acquéreurs et éventuelles offres.
Trois à quatre mois avant : votre compromis de vente change la situation
Vous avez trouvé votre acquéreur.
Le compromis est signé.
Vous pouvez désormais intensifier très sérieusement votre recherche et présenter à la banque un dossier beaucoup plus concret.
Gardez cependant en tête le délai de rétractation de dix jours dont bénéficie l’acquéreur non professionnel d’un logement après la notification de l’avant-contrat. Chambre de Paris
Viennent ensuite les conditions suspensives, notamment l’obtention de son financement.
Plus votre vente avance, plus votre propre achat se sécurise.
Deux à trois mois avant : signez votre achat
Vous trouvez enfin votre future maison.
Votre notaire doit maintenant regarder les deux opérations ensemble.
Peut-on rapprocher les dates d’actes authentiques ? Votre achat doit-il être assorti d’une condition liée à votre vente ? Faut-il conserver un petit prêt relais pour absorber quelques semaines de décalage ? Les fonds pourront-ils être transférés directement d’une opération vers l’autre ?
À ce stade, quelques jours d’écart peuvent parfois être beaucoup plus faciles à financer que plusieurs mois.
Dernières semaines : pensez autant au camion qu’au notaire
La vente et l’achat sont juridiquement presque prêts.
Il reste pourtant à organiser le déménagement, les assurances, les abonnements, les changements d’adresse et éventuellement le stockage temporaire des meubles.
Prévoyez surtout un plan B.
Si votre achat est reporté de quinze jours, où dormez-vous ?
Si les déménageurs ne peuvent pas intervenir le jour des signatures, où vont les meubles ?
Un rétroplanning immobilier réussi ne doit pas seulement fonctionner lorsque tout se passe parfaitement.
Il doit rester supportable lorsqu’une étape glisse de deux semaines.
Trois calendriers plutôt qu’un seul
Pour piloter votre projet, il peut être utile de tenir trois lignes parallèles.
La première est celle de votre vente : estimation → mise en vente → offre → compromis → financement de l’acquéreur → acte authentique.
La deuxième est celle de votre achat : recherche → offre → compromis → financement → acte authentique → remise des clés.
La troisième est celle de votre vie quotidienne : préavis éventuel, école des enfants, congés, déménageurs, garde-meuble, travaux dans le nouveau logement et date réelle d’installation.
C’est souvent cette troisième ligne que l’on oublie.
Vous pouvez juridiquement devenir propriétaire de votre nouvelle maison le 15 juillet, mais si vous avez prévu trois semaines de peinture et le remplacement du sol avant d’y installer les meubles, votre véritable date d’emménagement n’est pas le 15 juillet.
N’oubliez pas le temps des travaux
C’est particulièrement important lorsqu’on achète un logement à rénover.
Vous vendez votre appartement le 30 juin et achetez une maison le même jour.
Parfait.
Sauf que la maison nécessite deux mois de travaux avant d’être habitable.
Vous avez parfaitement synchronisé la vente et l’achat, mais pas votre déménagement.
Dans ce cas, un léger chevauchement entre les deux logements aurait peut-être été financièrement plus intéressant qu’une location temporaire, deux déménagements et un garde-meuble.
Le bon timing ne signifie donc pas nécessairement faire coïncider exactement les deux signatures.
Il consiste à minimiser le coût et les contraintes de la période intermédiaire.
Calculez le coût de chaque scénario avant de choisir
La question « faut-il vendre ou acheter d’abord ? » n’a donc pas de réponse universelle.
Faites plutôt trois simulations.
Dans le premier scénario, vous vendez d’abord et prévoyez quatre mois de location, deux déménagements et éventuellement un garde-meuble.
Dans le deuxième, vous achetez d’abord et estimez le coût d’un prêt relais pendant trois, six puis neuf mois.
Dans le troisième, vous essayez d’enchaîner les opérations avec seulement quelques semaines de chevauchement.
Le scénario qui paraît le plus simple n’est pas toujours le moins cher.
Et surtout, testez ce qui se passe lorsque votre hypothèse optimiste ne se réalise pas.
Si vous pensez vendre votre maison en deux mois, faites également le calcul avec six mois.
Si vous pensez retrouver immédiatement une maison après votre vente, imaginez que la recherche en prenne neuf.
Un projet immobilier ne devient pas risqué parce qu’un imprévu survient. Il devient risqué lorsque le financement n’avait été construit que pour le scénario dans lequel aucun imprévu ne survenait.
Alors, faut-il vendre avant d’acheter ?
Si votre budget est serré et que votre nouvel achat dépend fortement du prix obtenu pour votre logement actuel, avancer très sérieusement la vente avant de vous engager sur l’achat est généralement la stratégie la plus sécurisante.
Si votre capacité financière vous permet d’absorber plusieurs mois de chevauchement et que le type de bien recherché est rare, acheter d’abord peut vous éviter de laisser passer la bonne maison.
Entre ces deux situations, il existe toute une gamme de solutions : compromis déjà signé sur votre vente, condition suspensive, prêt relais de courte durée ou signatures rapprochées.
Le véritable objectif n’est donc pas de vendre et d’acheter exactement au même moment.
C’est de faire en sorte que le moment où vous avez besoin de l’argent de votre vente corresponde le mieux possible au moment où vous devez payer votre nouvel achat, tout en conservant un toit et une marge de sécurité entre les deux.
Dans une opération de vente-achat, quelques semaines bien anticipées peuvent vous faire économiser beaucoup d’argent.
Et quelques cartons stockés quinze jours de plus sont parfois préférables à douze mois de prêt relais.
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