Investir dans l’immobilier ne consiste pas seulement à acheter un logement pour percevoir des loyers ou réaliser une plus-value à la revente. Selon la nature du bien, son emplacement, les travaux envisagés et le mode de location, il est possible de bénéficier d’avantages fiscaux qui réduisent le coût réel de l’investissement.
Certains dispositifs permettent de diminuer directement l’impôt sur le revenu. D’autres autorisent à déduire des charges, à amortir une partie du prix d’achat ou à acquérir un logement avec une fiscalité réduite.
En 2026, le paysage de la défiscalisation immobilière a changé. Le dispositif Pinel n’est plus accessible aux nouveaux investissements, tandis que le nouveau mécanisme Relance logement, également appelé dispositif Jeanbrun, concerne les logements neufs et certains logements anciens lourdement rénovés. D’autres solutions, comme le Denormandie, Loc’Avantages, le déficit foncier, le statut LMNP ou le dispositif Malraux, restent utilisables sous conditions.
Pour les investisseurs en Savoie et en Haute-Savoie, ces dispositifs peuvent accompagner des projets très différents : acheter un appartement neuf à Chambéry, rénover un logement ancien dans une commune éligible, louer un studio meublé à Annecy ou restaurer un immeuble présentant un intérêt patrimonial.
Encore faut-il comprendre leur fonctionnement et ne pas confondre avantage fiscal et rentabilité immobilière.
Les dispositifs fiscaux immobiliers en vigueur en 2026
Voici une vue d’ensemble des principales solutions accessibles à un investisseur particulier.
| Dispositif | Neuf | Ancien | Avantage principal |
|---|---|---|---|
| Relance logement (Jeanbrun) | Oui | Avec rénovation lourde | Amortissement fiscal |
| Denormandie | Non | Avec travaux | Réduction d’impôt |
| Loc’Avantages | Oui, sous conditions | Oui | Réduction d’impôt sur les loyers |
| Déficit foncier | Travaux éligibles | Oui | Déduction du revenu imposable |
| LMNP au réel | Oui | Oui | Charges et amortissements |
| Micro-BIC | Oui | Oui | Abattement forfaitaire |
| Micro-foncier | Oui | Oui | Abattement de 30 % |
| Malraux | Non, en principe | Patrimoine à restaurer | Réduction d’impôt sur les travaux |
| Monuments historiques | Non, en principe | Patrimoine protégé | Déduction de charges |
| Logement locatif intermédiaire (LLI) | Oui | Cas particuliers | TVA réduite et avantage de taxe foncière sous conditions |
| Nue-propriété | Oui | Oui | Acquisition décotée et fiscalité liée au démembrement |
Il faut distinguer les dispositifs de défiscalisation proprement dits des régimes ordinaires d’imposition des loyers. Les seconds ne procurent pas nécessairement une réduction d’impôt spécifique, mais peuvent être déterminants pour le rendement après fiscalité.
Le dispositif Relance logement : investir dans le neuf ou l’ancien rénové
Créé par la loi de finances pour 2026, le dispositif Relance logement, également connu sous le nom de Jeanbrun, constitue l’une des principales nouveautés fiscales immobilières de l’année.
Il concerne les acquisitions éligibles réalisées du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.
Il permet d’amortir fiscalement une partie de l’investissement immobilier, en contrepartie d’un engagement locatif de neuf ans.
Quels logements sont concernés ?
Le dispositif s’applique aux logements situés dans des immeubles d’habitation collectifs :
- Logements neufs ou achetés en VEFA.
- Logements anciens faisant l’objet d’une réhabilitation lourde respectant des conditions strictes de travaux et de performance énergétique.
Pour l’ancien, les travaux doivent notamment atteindre au moins 30 % du prix d’acquisition et permettre d’obtenir une performance énergétique élevée, selon les critères réglementaires.
La location doit être nue, à usage de résidence principale, et respecter des plafonds de loyers et de ressources des occupants.
Le dispositif est accessible sans condition de revenus de l’investisseur et n’est pas limité à une liste de communes.
Quel est l’avantage fiscal ?
Le principe consiste à déduire chaque année une fraction de la valeur amortissable du logement des revenus fonciers.
Pour le neuf, les taux annuels prévus sont de :
| Niveau de location | Taux annuel d’amortissement |
|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % |
| Social | 4,5 % |
| Très social | 5,5 % |
La valeur du terrain, évaluée forfaitairement à 20 % du prix d’acquisition, n’est pas amortissable.
Les amortissements sont plafonnés annuellement par foyer fiscal : généralement 8 000 euros, avec des plafonds majorés dans certaines configurations sociales.
Pour l’ancien lourdement rénové, les taux sont différents : 3 %, 3,5 % et 4 % selon le niveau de location.
Exemple : un appartement neuf de 250 000 euros
Un investisseur achète un appartement neuf pour 250 000 euros, hors frais, et le propose en location intermédiaire.
La base amortissable est :
250 000 × 80 % = 200 000 euros.
L’amortissement annuel théorique atteint :
200 000 × 3,5 % = 7 000 euros.
Cette somme peut être déduite des revenus fonciers dans les conditions du dispositif.
Avec une tranche marginale d’imposition de 30 %, une déduction effectivement utilisée de 7 000 euros peut représenter jusqu’à 2 100 euros d’économie d’impôt sur le revenu, hors effets sur les prélèvements sociaux et selon la situation fiscale réelle.
Attention : une déduction fiscale de 7 000 euros ne signifie pas que l’État rembourse 7 000 euros.
Avantages : amortissement, possibilité d’investir dans le neuf, absence de zonage géographique général.
Inconvénients : neuf ans d’engagement, plafonds locatifs, contraintes de location, prix d’acquisition et règles de reprise de l’avantage en cas de non-respect.
Le dispositif peut être intéressant pour un investissement dans un immeuble neuf à Chambéry, Annecy ou Aix-les-Bains, mais il faut comparer le prix du programme avec celui des logements équivalents sur le marché libre.
Pour approfondir: Service-Public -Relance logement et article 47 de la loi de finances pour 2026.
Le dispositif Denormandie : acheter et rénover un logement ancien
Le dispositif Denormandie s’adresse aux investisseurs qui souhaitent acquérir un logement ancien à rénover dans certaines communes ou copropriétés éligibles.
Il est ouvert aux investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2027.
Quelles conditions faut-il respecter ?
Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération.
Le logement doit être situé dans une commune ou une copropriété entrant dans le périmètre du dispositif. Il faut également respecter des critères de travaux, de performance énergétique, de plafonds de loyers et de ressources des locataires.
Le logement doit être loué nu comme résidence principale.
Quelle réduction d’impôt ?
| Durée de location | Réduction totale |
|---|---|
| 6 ans | 12 % |
| 9 ans | 18 % |
| 12 ans | 21 % |
La base retenue est limitée notamment à 300 000 euros par investissement et à 5 500 euros par mètre carré.
Exemple : un investissement de 200 000 euros
Un investisseur réalise une opération éligible de 200 000 euros, travaux compris.
En s’engageant sur neuf ans, il bénéficie théoriquement d’une réduction totale de :
200 000 × 18 % = 36 000 euros.
Soit 4 000 euros par an pendant les neuf premières années, sous réserve de respecter toutes les conditions et de disposer d’un impôt suffisant pour utiliser l’avantage.
L’investissement est également soumis au plafonnement global des niches fiscales.
Et dans les Pays de Savoie ?
Le Denormandie ne s’applique pas automatiquement à tous les logements anciens.
Il faut vérifier l’éligibilité de la commune ou de la copropriété concernée. Cette vérification est indispensable avant toute offre d’achat.
L’avantage du dispositif réside dans la combinaison de la rénovation d’un logement ancien et d’une réduction d’impôt. Sa principale limite est le poids des travaux, qui doivent être correctement chiffrés et éligibles.
Pour approfondir: Service-Public -Investissement Denormandie.
Loc’Avantages : réduire ses impôts en proposant un loyer abordable
Loc’Avantages repose sur une logique différente.
Le propriétaire accepte de louer son logement à un prix inférieur au loyer de marché, en contrepartie d’une réduction d’impôt.
Le dispositif nécessite une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah), avec un engagement locatif de six ans.
Il peut concerner des logements existants et ne suppose pas nécessairement un achat neuf ou des travaux importants.
Quels avantages fiscaux ?
| Niveau de loyer | Sans intermédiation | Avec intermédiation |
|---|---|---|
| Intermédiaire (Loc1) | 15 % | 20 % |
| Social (Loc2) | 35 % | 40 % |
| Très social (Loc3) | Non applicable | 65 % |
Les pourcentages portent sur les loyers bruts du logement, dans les conditions du dispositif.
L’intermédiation locative consiste à passer par un organisme agréé qui intervient dans la relation locative.
Exemple : 7 200 euros de loyers annuels
Un propriétaire loue un appartement pour 600 euros par mois, soit 7 200 euros par an.
Avec une convention Loc2 sans intermédiation locative, la réduction d’impôt théorique est :
7 200 × 35 % = 2 520 euros par an.
Mais le propriétaire doit comparer cette économie avec le loyer qu’il aurait pu percevoir sans convention.
Un loyer réduit de 100 euros par mois représente déjà 1 200 euros de recettes annuelles en moins.
La comparaison doit donc porter sur le revenu net après impôts, et non uniquement sur le taux de réduction fiscale.
Loc’Avantages est accessible aux conventions éligibles conclues jusqu’au 31 décembre 2027.
Pour approfondir: Service-Public -Loc’Avantages.
Le déficit foncier : réduire son revenu imposable grâce aux travaux
Le déficit foncier est un mécanisme fiscal particulièrement important pour les investisseurs dans l’immobilier ancien.
Il concerne la location nue relevant du régime réel des revenus fonciers.
Lorsqu’un propriétaire supporte davantage de charges déductibles que de loyers, il peut constater un déficit foncier.
Une partie de ce déficit peut être imputée sur le revenu global du foyer fiscal.
Quelles dépenses peuvent être déduites ?
Il s’agit notamment des dépenses d’entretien, de réparation et de certaines améliorations, ainsi que d’autres charges foncières fiscalement admises.
Les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles selon les mêmes règles.
Les intérêts d’emprunt suivent également un traitement particulier.
Quel montant peut-on déduire ?
En principe, la fraction du déficit provenant de dépenses autres que les intérêts d’emprunt est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an.
Sous certaines conditions, le plafond peut atteindre 21 400 euros pour des dépenses de rénovation énergétique permettant à un logement classé E, F ou G d’atteindre une classe A, B, C ou D, avec les échéances et justificatifs prévus par les textes jusqu’à fin 2027.
Les déficits non imputables immédiatement peuvent, selon leur nature, être reportés sur les revenus fonciers des années suivantes.
Exemple : rénovation d’un appartement ancien
Un investisseur perçoit 8 000 euros de loyers.
Il supporte 20 000 euros de travaux fiscalement déductibles et 2 000 euros d’autres charges déductibles, hors intérêts d’emprunt.
Son déficit foncier est :
8 000 − 20 000 − 2 000 = −14 000 euros.
Sous les conditions ordinaires, 10 700 euros peuvent être imputés sur son revenu global et 3 300 euros reportés sur ses revenus fonciers futurs.
Avec une tranche marginale d’imposition de 30 %, l’imputation de 10 700 euros peut réduire l’impôt sur le revenu d’environ 3 210 euros, sous réserve de la situation fiscale du foyer.
Le déficit foncier présente un intérêt particulier pour les appartements anciens nécessitant des travaux, mais il ne transforme pas une rénovation trop coûteuse en investissement rentable.
Pour approfondir: Service-Public -Revenus fonciers et déficit foncier.
Le statut LMNP : investir dans un logement meublé
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) reste une solution courante pour investir dans un studio, un T2, un logement étudiant ou un appartement destiné à la location meublée.
Il concerne aussi bien les logements neufs que les logements anciens.
Contrairement au Denormandie, il ne procure pas une réduction d’impôt calculée sur le prix d’achat. Son intérêt repose principalement sur le régime d’imposition des revenus locatifs.
Le micro-BIC
Pour les recettes perçues en 2026, la location meublée d’habitation classique relève du micro-BIC sous un seuil de 83 600 euros, avec un abattement forfaitaire de 50 %.
Un propriétaire percevant 12 000 euros de loyers annuels est ainsi imposé, avant les autres règles fiscales applicables, sur une base de 6 000 euros.
Il ne peut pas déduire en plus ses dépenses réelles.
Le LMNP au régime réel
Le régime réel permet de déduire les charges admises et de pratiquer des amortissements sur le logement, hors terrain, et sur certains équipements.
Il peut réduire fortement le résultat fiscal, parfois jusqu’à zéro pendant plusieurs années.
Exemple
Un appartement meublé génère 12 000 euros de recettes annuelles.
Le propriétaire supporte 4 000 euros de charges déductibles et comptabilise 5 000 euros d’amortissements fiscalement utilisables.
Son résultat imposable illustratif est :
12 000 − 4 000 − 5 000 = 3 000 euros.
Le calcul réel dépend notamment des règles de plafonnement et de report des amortissements.
Attention également à la revente : depuis 2025, les amortissements déduits au régime réel sont en principe pris en compte pour le calcul de la plus-value immobilière des particuliers, sous réserve des exceptions légales.
Le cas particulier de la location touristique
Les meublés de tourisme non classés relèvent d’un seuil micro-BIC de 15 000 euros et d’un abattement de 30 %.
Les meublés de tourisme classés relèvent, pour les recettes 2026, du seuil de 83 600 euros et de l’abattement de 50 %.
Ces distinctions sont importantes pour un investissement dans une station de ski ou à proximité des lacs savoyards.
Pour approfondir: Impôts -Régimes d’imposition des locations meublées et BOFiP -Seuils micro-BIC applicables en 2026.
Le régime micro-foncier : une solution simple pour la location nue
Le micro-foncier ne constitue pas un dispositif de défiscalisation réservé à l’investissement immobilier.
Il s’agit d’un régime d’imposition simplifié pour les revenus de locations non meublées.
Il est en principe accessible lorsque les revenus fonciers bruts du foyer ne dépassent pas 15 000 euros par an, sous réserve des exclusions légales.
L’administration applique un abattement forfaitaire de 30 %.
Exemple
Un appartement produit 9 000 euros de loyers annuels.
Avec le micro-foncier :
9 000 × 70 % = 6 300 euros de revenu foncier imposable.
Le régime est simple, mais il n’est pas toujours avantageux.
Si les charges réelles représentent 40 % des loyers, le régime réel peut être plus intéressant.
Il faut donc comparer les deux options, particulièrement lorsqu’un investissement est financé à crédit ou nécessite des travaux.
Le dispositif Malraux : restaurer un immeuble ancien de caractère
Le dispositif Malraux s’adresse aux investisseurs qui participent à la restauration complète d’immeubles anciens situés dans certains secteurs patrimoniaux.
Il peut notamment concerner des immeubles situés dans des sites patrimoniaux remarquables, sous réserve des documents de protection et des autorisations applicables.
Ce mécanisme vise davantage la restauration du patrimoine que l’investissement locatif courant.
Quelle réduction d’impôt ?
Selon la situation de l’immeuble, la réduction peut atteindre :
- 22 % des dépenses éligibles.
- 30 % des dépenses éligibles dans les secteurs ouvrant droit à ce taux.
Les dépenses retenues sont plafonnées à 400 000 euros sur une période de quatre années consécutives, selon les conditions légales.
Exemple
Un investisseur réalise 120 000 euros de travaux éligibles dans un immeuble ouvrant droit au taux de 30 %.
La réduction d’impôt théorique est :
120 000 × 30 % = 36 000 euros.
Il ne s’agit pas d’une économie garantie : les travaux, l’immeuble, les autorisations et les engagements locatifs doivent être conformes.
L’investisseur doit notamment s’engager à louer le logement nu pendant neuf ans, selon les conditions du dispositif.
Un investissement exigeant
Les travaux de restauration patrimoniale peuvent être coûteux et techniquement complexes.
Ils nécessitent souvent l’intervention de professionnels spécialisés et le respect de prescriptions architecturales.
Le dispositif Malraux peut présenter un intérêt pour certains immeubles anciens de villes historiques, mais la localisation dans un centre ancien ne suffit pas à rendre un bâtiment éligible.
Pour approfondir: Impôts -Dispositif Malraux.
Les Monuments historiques : un régime fiscal patrimonial spécifique
Le régime des Monuments historiques concerne des immeubles bénéficiant d’une protection patrimoniale ou répondant à certaines conditions particulières.
Il permet, dans des situations définies par la loi, de déduire des charges liées à la conservation et à l’entretien du bien selon des règles plus favorables que celles de l’immobilier ordinaire.
Lorsque l’immeuble produit des revenus imposables, certains déficits peuvent notamment être imputés sur le revenu global sans le plafond habituel de 10 700 euros, sous réserve des conditions applicables.
À qui s’adresse ce régime ?
Il concerne des investisseurs capables de financer des travaux souvent importants et d’assumer les obligations liées à la protection du patrimoine.
Les règles de détention, de conservation du bien, de propriété et de location sont déterminantes.
Ce n’est pas une solution destinée à acheter un appartement ancien quelconque.
Un immeuble construit au XIXe siècle, même remarquable, ne bénéficie pas automatiquement du régime Monuments historiques.
Pour approfondir: BOFiP -Régime fiscal des Monuments historiques.
Le logement locatif intermédiaire : acheter du neuf avec une TVA réduite
Le logement locatif intermédiaire, ou LLI, répond à un objectif particulier : développer une offre locative destinée aux ménages dont les revenus sont trop élevés pour certains logements sociaux, mais qui rencontrent des difficultés sur le marché privé.
Certaines opérations éligibles bénéficient d’une TVA de 10 %, au lieu du taux normal de 20 %, et d’un mécanisme d’avantage lié à la taxe foncière.
Ce cadre impose toutefois des conditions précises portant notamment sur la localisation, le logement, les plafonds de loyers, les ressources des locataires et la structure de détention.
Il ne suffit pas qu’un particulier achète un appartement neuf pour bénéficier de la TVA réduite.
L’investissement LLI passe notamment par des structures éligibles, dont certaines sociétés civiles, sous réserve de l’ensemble des conditions légales.
Exemple de l’effet de la TVA
Pour un prix hors taxes de 200 000 euros :
- Avec une TVA de 20 %, le prix TTC est de 240 000 euros.
- Avec une TVA de 10 %, le prix TTC est de 220 000 euros.
L’écart théorique est de 20 000 euros.
Cet exemple illustre l’effet du taux, mais ne signifie pas qu’un investisseur particulier peut obtenir librement cette réduction sur n’importe quel logement.
Les contraintes locatives, les frais de structure et les conditions de conservation de l’avantage doivent être intégrés.
Pour approfondir: Service-Public -Taux de TVA immobilière.
Acheter en nue-propriété : une stratégie fiscale sans loyers immédiats
L’achat en nue-propriété repose sur le démembrement de propriété.
Un investisseur achète la nue-propriété d’un logement tandis qu’un autre acteur, souvent un bailleur institutionnel ou social, détient temporairement l’usufruit.
Pendant cette période, l’usufruitier exploite le logement et perçoit les loyers.
Le nu-propriétaire ne touche pas de revenus locatifs.
En contrepartie, il acquiert généralement son droit à un prix inférieur à la valeur de la pleine propriété.
À l’extinction de l’usufruit temporaire, il récupère la pleine propriété selon les règles du démembrement.
Quels avantages fiscaux ?
L’absence de loyers signifie qu’il n’y a pas de revenus locatifs à déclarer au titre de ce bien pendant la période de démembrement.
Dans la configuration habituelle d’un usufruit temporaire conventionnel, l’usufruitier supporte l’IFI sur la valeur du bien, sous réserve des règles et exceptions applicables.
L’investisseur doit cependant examiner les conséquences de son financement, la répartition des travaux et la fiscalité à la revente.
Exemple
Un appartement vaut 250 000 euros en pleine propriété.
Sa nue-propriété est proposée à 160 000 euros pour une durée déterminée.
L’investisseur économise 90 000 euros sur le prix d’acquisition apparent, mais renonce aux loyers pendant toute la durée du démembrement.
Cette décote ne constitue pas un gain immédiat de 90 000 euros : elle rémunère notamment l’absence de revenus et l’immobilisation du capital.
La nue-propriété convient donc davantage à un objectif patrimonial de long terme qu’à la recherche de revenus complémentaires immédiats.
Pour approfondir: Impôts -Usufruit, nue-propriété et IFI et BOFiP -Usufruit temporaire.
Investir dans une résidence de services : attention aux anciens dispositifs
Les résidences étudiantes, résidences seniors, établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) et résidences de tourisme peuvent être commercialisés comme des investissements immobiliers fiscalement intéressants.
Le principe consiste généralement à acheter un logement meublé dont l’exploitation est confiée à un gestionnaire.
Mais il faut distinguer le régime fiscal de la location meublée, les éventuelles règles de TVA et les anciennes réductions d’impôt.
Le Censi-Bouvard n’est plus ouvert
Le dispositif Censi-Bouvard permettait, sous conditions, de bénéficier d’une réduction d’impôt lors de l’acquisition de certains logements meublés dans des résidences avec services.
Il a pris fin pour les nouveaux investissements au 31 décembre 2022.
Les avantages attachés à des investissements antérieurs peuvent continuer à produire leurs effets selon les engagements initiaux.
La récupération de TVA
Certaines opérations de location meublée avec prestations para-hôtelières ou réalisées dans des résidences exploitées sous un régime éligible peuvent permettre la récupération de TVA.
Ce mécanisme est soumis à des conditions strictes : nature des prestations, assujettissement à la TVA, contrat d’exploitation et régularisations possibles en cas de changement d’affectation ou de revente.
La récupération de TVA ne doit donc jamais être présentée comme automatique pour tout investissement en résidence étudiante, senior ou touristique.
Le principal risque de ces investissements reste souvent commercial : la capacité de l’exploitant à payer durablement les loyers prévus au bail.
Les dispositifs fiscaux pour investir en outre-mer
Les investissements immobiliers réalisés dans les départements et collectivités d’outre-mer peuvent relever de règles fiscales spécifiques.
Selon la localisation, la nature du logement, l’investisseur et le montage retenu, il existe notamment des mécanismes liés à l’investissement locatif social, à certaines opérations productives ou à des régimes particuliers de réduction d’impôt.
Le Denormandie et Relance logement peuvent également concerner l’outre-mer, avec des conditions qui ne sont pas nécessairement identiques à celles de la métropole.
Il faut toutefois distinguer les investissements directement accessibles à un particulier des opérations réservées à certains organismes, entreprises ou montages spécialisés.
Pour un investisseur domicilié en Savoie souhaitant acheter un logement en outre-mer, la distance géographique, la gestion locale, les risques climatiques et les conditions de revente doivent être analysés avec autant d’attention que l’avantage fiscal.
Pour approfondir : Service-Public -Dispositifs d’investissement locatif.
Quels dispositifs immobiliers ont disparu ?
Plusieurs mécanismes régulièrement mentionnés dans les annonces immobilières ne sont plus accessibles pour de nouveaux investissements.
| Ancien dispositif | Situation en 2026 |
|---|---|
| Pinel et Pinel+ | Fermés aux nouveaux investissements depuis le 1er janvier 2025 |
| Censi-Bouvard | Fermé aux nouveaux investissements depuis 2023 |
| Duflot | Dispositif ancien, fermé |
| Scellier | Dispositif ancien, fermé |
| Robien | Dispositif ancien, fermé |
| Borloo neuf | Dispositif ancien, fermé |
| Louer abordable / Cosse ancien | Remplacé pour les nouvelles conventions par Loc’Avantages |
La fermeture d’un dispositif ne signifie pas nécessairement que les propriétaires ayant investi auparavant perdent immédiatement leurs avantages.
Les réductions ou déductions peuvent continuer à s’appliquer pendant la durée prévue, à condition de respecter les engagements souscrits.
C’est notamment le cas des investissements Pinel réalisés avant 2025.
Quel dispositif choisir selon son projet immobilier ?
Le choix dépend d’abord de la nature du bien et de l’objectif de l’investisseur.
| Votre projet | Dispositifs à étudier |
|---|---|
| Acheter un appartement neuf pour le louer nu | Relance logement, LLI si éligible |
| Acheter un appartement ancien à rénover | Déficit foncier, Denormandie si éligible |
| Réaliser une rénovation lourde dans un immeuble collectif | Relance logement, sous conditions |
| Louer un logement à un tarif abordable | Loc’Avantages |
| Acheter un studio meublé | LMNP micro-BIC ou réel |
| Investir dans une location touristique | Régime fiscal de la location meublée |
| Restaurer un immeuble patrimonial | Malraux, Monuments historiques selon le classement |
| Constituer un patrimoine sans loyers immédiats | Nue-propriété |
| Acheter un logement nu avec peu de charges | Micro-foncier ou réel |
Cette comparaison ne signifie pas que tous les dispositifs peuvent être cumulés sur un même logement. Certaines combinaisons sont expressément interdites et d’autres sont incompatibles du fait de leurs conditions de location.
Pourquoi l’avantage fiscal ne suffit-il pas à choisir un investissement ?
Prenons deux investissements fictifs.
Le premier est un appartement neuf de 240 000 euros, bénéficiant d’un avantage fiscal, mais dont les loyers sont plafonnés.
Le second est un appartement ancien de 180 000 euros, sans réduction d’impôt spécifique, mais avec une demande locative forte et des charges maîtrisées.
Le premier peut permettre de réduire davantage l’impôt, tandis que le second peut produire une meilleure rentabilité nette.
Pour les comparer correctement, il faut calculer le coût total de l’opération, les loyers effectivement envisageables, les charges, les travaux, les impôts, le financement et la valeur de revente.
Un avantage fiscal de 3 000 euros par an perd rapidement son intérêt si le logement a été acheté 30 000 euros trop cher ou s’il subit une vacance locative importante.
Il faut aussi tenir compte du plafonnement global des niches fiscales, qui peut limiter le bénéfice de certaines réductions d’impôt. À l’inverse, certains mécanismes de déduction, comme le régime Relance logement, ne relèvent pas de ce plafonnement.
Enfin, le montant d’impôt réellement dû par le foyer est déterminant : une réduction d’impôt n’a pas les mêmes effets qu’une déduction de revenu, et certaines réductions ne sont pas remboursables.
Investir dans les Pays de Savoie : partir du marché avant de choisir la fiscalité
À Chambéry, Aix-les-Bains, Annecy, dans le Genevois ou dans les vallées de montagne, les marchés immobiliers présentent des différences importantes de prix, de demande locative et de typologie des logements.
Un appartement neuf peut correspondre à une stratégie de détention longue, tandis qu’un logement ancien bien situé peut offrir davantage de possibilités de rénovation et de valorisation.
Un studio meublé peut répondre à une demande d’étudiants ou de jeunes actifs. Un immeuble ancien nécessitant des travaux peut relever d’une logique de déficit foncier. Certains programmes neufs peuvent être étudiés dans le cadre de Relance logement.
La démarche la plus solide consiste à sélectionner d’abord un bien pertinent, puis à rechercher le régime fiscal adapté, plutôt que d’acheter un logement uniquement parce qu’il donne droit à une réduction d’impôt.
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