Travaux à la maison : pensez aux garanties

Vous venez de faire refaire la toiture de votre maison. Les échafaudages ont disparu, les artisans ont quitté les lieux et, après plusieurs semaines de bruit et de poussière, vous profitez enfin du résultat. La facture est payée, quelques documents sont rangés dans un dossier et vous passez à autre chose.

Trois ans plus tard, une auréole apparaît au plafond après un gros épisode pluvieux.

Ou peut-être que rien ne se passe. Six ans passent tranquillement et vous décidez de vendre la maison. L’acquéreur remarque que la toiture est récente et pose une question assez logique : « Vous avez la garantie décennale de l’entreprise ? »

Dans les deux situations, les documents auxquels vous n’accordiez plus beaucoup d’importance redeviennent essentiels.

Lorsqu’on entreprend des travaux dans une maison ou un appartement, les garanties ne servent en effet pas seulement à régler d’éventuelles malfaçons. Elles accompagnent le logement pendant plusieurs années et certaines peuvent profiter aux propriétaires successifs. La garantie décennale couvre ainsi pendant dix ans certains dommages graves affectant les travaux réalisés et protège également les acquéreurs successifs. Service Public

Autrement dit, lorsque vous choisissez un artisan et conservez ses attestations aujourd’hui, vous protégez à la fois le logement dans lequel vous allez vivre et celui que vous vendrez peut-être quelques années plus tard.

Tout commence avant même le premier coup de marteau

Lorsque l’on compare deux devis, le regard se porte naturellement sur la dernière ligne : combien cela va-t-il coûter ?

C’est compréhensible, surtout lorsqu’il s’agit d’une toiture, d’une extension, d’une isolation importante ou d’une rénovation complète. Mais le prix ne devrait jamais être le seul élément de comparaison.

Pour les travaux relevant de la responsabilité décennale, le professionnel doit être couvert par une assurance de responsabilité civile décennale, souscrite avant le démarrage du chantier. Avant l’ouverture du chantier, il doit remettre au maître d’ouvrage une attestation d’assurance, qui doit également être jointe aux devis et factures. Service Public

Ne vous contentez donc pas de la phrase « assurance décennale » inscrite en petits caractères au bas du devis.

Regardez l’attestation.

Vérifiez l’identité de l’entreprise, l’assureur, la période de validité et surtout les activités garanties. Ce dernier point est essentiel car seuls les travaux correspondant aux activités déclarées au contrat d’assurance sont couverts. Service Public

Un professionnel assuré ne signifie donc pas automatiquement qu’il est assuré pour n’importe quel travail.

C’est une vérification qui paraît fastidieuse le jour où l’on veut simplement commencer son chantier, mais qui peut devenir extrêmement précieuse quelques années plus tard.

La réception des travaux : une date beaucoup plus importante qu’elle n’en a l’air

Le chantier se termine et tout semble fonctionner. On règle la dernière facture, on serre la main de l’artisan et l’on considère souvent que l’histoire est terminée.

Juridiquement, il existe pourtant une étape essentielle : la réception des travaux.

Le Code civil la définit comme l’acte par lequel le maître d’ouvrage accepte l’ouvrage, avec ou sans réserves. Légifrance

Cette date est fondamentale parce qu’elle constitue le point de départ de plusieurs garanties.

Il est donc préférable de procéder à une véritable réception, avec un procès-verbal écrit, plutôt que de laisser la fin du chantier dans une sorte de flou où l’entreprise considère avoir terminé tandis que vous attendez encore la reprise de trois défauts.

Faites le tour des travaux. Testez ce qui doit l’être. Observez les finitions. Si quelque chose ne convient pas, indiquez précisément vos réserves dans le procès-verbal.

Une fenêtre ferme mal ? Écrivez-le. Une infiltration est visible ? Écrivez-le. Une partie du carrelage n’est pas conforme à ce qui était prévu ? Écrivez-le.

Ce document ne signifie pas que vous cherchez le conflit avec l’entreprise. Il sert simplement à constater ensemble l’état du chantier au moment où vous en prenez réception.

Et c’est à partir de là que le compteur commence à tourner.

Un an : la garantie de parfait achèvement

La première année suivant la réception est couverte par la garantie de parfait achèvement.

Elle oblige l’entrepreneur à réparer les désordres signalés dans les réserves du procès-verbal de réception ainsi que ceux qui apparaissent pendant l’année suivant cette réception et lui sont ensuite notifiés par écrit. Elle ne couvre en revanche pas ce qui relève de l’usure normale ou de l’usage. Légifrance

Imaginez que vous ayez fait rénover entièrement une salle de bains. Quelques semaines après la fin du chantier, une fuite apparaît sous le lavabo ; un défaut de finition se révèle ailleurs ; une porte installée dans le cadre des travaux fonctionne mal.

Ne laissez pas systématiquement passer ces problèmes sous prétexte qu’ils semblent mineurs.

Un petit défaut peut rester petit, mais il peut également révéler un problème plus sérieux. Il est préférable de le signaler rapidement et de conserver la trace de vos échanges.

Deux ans : la garantie de bon fonctionnement

Vient ensuite la garantie biennale, également appelée garantie de bon fonctionnement.

Elle concerne pendant au moins deux ans à compter de la réception certains éléments d’équipement pouvant être dissociés de l’ouvrage. La DGCCRF cite notamment des équipements tels qu’un interphone, un ballon d’eau chaude ou certains appareils et installations dissociables. economie.gouv.fr

La logique est différente de celle de la garantie décennale : nous ne sommes pas nécessairement face à un désordre mettant en cause la solidité du bâtiment ou le rendant impropre à son usage.

C’est une distinction importante, car toutes les pannes survenant dans les dix années suivant des travaux ne relèvent évidemment pas de la décennale.

Dix ans : ce que couvre réellement la garantie décennale

C’est la garantie dont tout le monde connaît le nom et dont le contenu est parfois beaucoup moins bien compris.

La garantie décennale ne signifie pas que l’artisan garantit pendant dix ans absolument tout ce qu’il a touché.

Elle concerne les dommages suffisamment graves pour compromettre la solidité de l’ouvrage ou le rendre impropre à sa destination, ainsi que certains dommages affectant des éléments d’équipement indissociables. Elle peut s’appliquer à une construction neuve, mais aussi à des travaux d’extension ou de rénovation d’un bâtiment existant lorsque les travaux concernés entrent dans son champ. Service Public

Une toiture dont un défaut provoque des infiltrations majeures, une importante fissuration liée à l’ouvrage réalisé ou un désordre grave affectant l’étanchéité peuvent ainsi relever de cette responsabilité si les conditions juridiques sont réunies.

En revanche, une rayure sur un parquet ou une poignée légèrement desserrée cinq ans après les travaux ne deviennent pas des sinistres décennaux simplement parce que dix ans ne se sont pas encore écoulés.

La décennale est une protection contre certains désordres graves de construction, pas une extension de garantie générale de dix ans.

Et l’assurance dommages-ouvrage dans tout cela ?

C’est ici qu’une confusion fréquente apparaît.

La garantie décennale et l’assurance dommages-ouvrage sont liées, mais ce ne sont pas les mêmes choses.

La responsabilité décennale pèse sur le constructeur et les professionnels concernés doivent être assurés pour celle-ci. L’assurance dommages-ouvrage est, elle, souscrite par le maître d’ouvrage, c’est-à-dire celui qui fait réaliser les travaux concernés. Elle permet de préfinancer les réparations relevant de la garantie décennale sans devoir attendre que les responsabilités entre les différents intervenants soient définitivement établies. Anil

Prenons une rénovation lourde faisant intervenir un maçon, un couvreur, un étancheur et un maître d’œuvre. Une infiltration majeure apparaît trois ans plus tard. Déterminer immédiatement lequel est responsable peut être compliqué.

L’intérêt de la dommages-ouvrage est précisément de ne pas faire dépendre le financement des réparations de plusieurs années de discussions ou de procédure sur le partage des responsabilités.

Pour les travaux soumis à cette obligation, elle doit être souscrite avant l’ouverture du chantier. Anil

C’est donc un sujet à examiner avant de commencer les travaux, et non après l’apparition d’un sinistre.

En Savoie, certains travaux méritent une vigilance particulière

Le droit des garanties est évidemment le même à Chambéry, Annecy ou Albertville qu’à Bordeaux ou Lille. Mais les bâtiments n’y sont pas soumis aux mêmes conditions.

Une toiture en secteur de montagne peut connaître neige, cycles répétés de gel et de dégel, fortes précipitations et amplitudes thermiques importantes. Sur certains terrains en pente, les questions de soutènement, de drainage et d’écoulement des eaux prennent une importance particulière. Dans les constructions anciennes, très présentes dans les villages savoyards, une rénovation énergétique peut également toucher à plusieurs composantes du bâti.

Cela ne transforme pas automatiquement ces travaux en travaux décennaux. En revanche, cela donne une bonne raison supplémentaire de choisir une entreprise correctement assurée pour l’activité qu’elle exerce et de conserver un dossier précis du chantier.

Si vous faites refaire une toiture à 1 200 mètres d’altitude, créer une extension sur un terrain en pente ou transformer profondément une vieille maison de village, savoir qui a fait quoi, quand et avec quelle assurance peut avoir beaucoup plus d’importance que vous ne l’imaginez le jour où vous signez le devis.

Conservez un véritable dossier de travaux de votre logement

C’est probablement l’habitude la plus simple à adopter par tout propriétaire de bien immobilier.

Pour chaque chantier important, conservez ensemble le devis signé, les éventuels avenants, les factures, l’attestation d’assurance décennale correspondant au chantier lorsqu’elle est requise, le procès-verbal de réception et ses éventuelles réserves, les échanges concernant la levée de ces réserves, l’assurance dommages-ouvrage lorsqu’elle existe ainsi que les plans, notices et références techniques utiles.

Ajoutez quelques photographies prises avant, pendant et après le chantier.

Dix ans, c’est long. L’entreprise peut déménager, changer de nom ou même disparaître. Cela n’annule d’ailleurs pas nécessairement la couverture décennale : lorsqu’un constructeur assuré dépose le bilan, la garantie peut encore être mise en œuvre auprès de l’assureur couvrant le chantier concerné. Service Public

Encore faut-il savoir qui était cet assureur.

Une pochette ou un dossier numérique correctement constitué aujourd’hui peut vous éviter une enquête archéologique dans vos anciens courriels en 2033.

Et si vous réalisez vous-même les travaux ?

La question devient particulièrement intéressante lorsqu’on pense à la future vente du logement.

Vous savez carreler, refaire une salle de bains, monter une cloison et peut-être même construire une extension. Pourquoi payer une entreprise ?

Pour certains travaux, le bricolage ne pose évidemment aucune difficulté particulière. Mais lorsque vous réalisez vous-même des travaux importants relevant de la construction, la question ne se limite plus à savoir si vous êtes techniquement capable de les faire.

Le Code civil considère en effet comme constructeur la personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire. Légifrance

La jurisprudence a appliqué ce principe à des vendeurs particuliers, y compris lorsqu’ils avaient initialement effectué ou fait effectuer les travaux pour eux-mêmes sans projet de revente au moment du chantier. Anil

C’est un point particulièrement important.

Vous pouvez entreprendre des travaux aujourd’hui en pensant habiter votre maison pendant vingt ans, puis recevoir une mutation professionnelle quatre ans plus tard et décider de vendre. Le fait que la revente n’ait jamais été envisagée au moment du chantier ne fait pas disparaître automatiquement les responsabilités attachées aux travaux.

Lorsque vous vendez, les garanties voyagent avec la maison

Reprenons notre toiture du début.

Vous l’avez fait refaire en 2022 et vous vendez la maison en 2028. La période décennale n’est pas terminée : la protection attachée aux travaux continue à bénéficier au propriétaire suivant jusqu’à son terme. Service-Public précise d’ailleurs que la décennale protège le maître d’ouvrage et les propriétaires successifs. Service Public

C’est pourquoi les documents doivent être conservés et transmis lors de la vente.

Lorsqu’un logement est vendu dans les dix ans suivant sa construction, l’existence ou l’absence des assurances obligatoires doit être mentionnée dans le contrat de vente. Les attestations de responsabilité décennale sont par ailleurs destinées à accompagner les actes de vente lorsque l’ouvrage est encore couvert. Service Public

Pour l’acquéreur, une facture indiquant simplement « réfection toiture : 24 000 € » n’apporte donc pas les mêmes informations qu’un dossier comportant facture détaillée, entreprise, date de réception et attestation d’assurance.

Et pour le vendeur, disposer immédiatement de ces documents facilite les vérifications du notaire et rassure l’acquéreur.

« Je n’ai plus la décennale de l’artisan » : est-ce grave pour vendre ?

Ce n’est pas la phrase que l’on rêve de prononcer devant son notaire lorsque l’on vient d’expliquer que la toiture, l’extension ou une rénovation importante a seulement quatre ans.

L’absence d’un document dans votre classeur ne signifie pas automatiquement qu’aucune assurance n’existait. Il faut alors retrouver les factures, identifier l’entreprise et, si possible, récupérer l’attestation correspondant à la période d’ouverture du chantier.

Ce qui compte n’est pas que l’entreprise soit assurée aujourd’hui, mais qu’elle ait été correctement assurée pour l’activité concernée lorsque le chantier a été ouvert. Service Public

Il faut également être transparent avec le notaire sur les travaux réalisés, particulièrement lorsqu’ils sont importants.

Cacher une extension, une reprise structurelle ou des travaux lourds parce que l’on ne retrouve plus les documents n’est évidemment pas une bonne stratégie. Au-delà des assurances, le notaire pourra d’ailleurs avoir besoin d’examiner leur situation au regard de l’urbanisme ou de la copropriété.

Les garanties font aussi partie de la valeur d’un logement

On pense souvent à la valeur immobilière en termes de surface, d’emplacement, de vue ou de performance énergétique. Pourtant, la qualité documentaire du logement compte également.

Imaginez deux maisons similaires.

Dans la première, le propriétaire explique que la toiture « a été refaite il y a cinq ou six ans, par un artisan dont il ne se rappelle plus très bien le nom ». Dans la seconde, il présente la facture de 2021, l’entreprise ayant réalisé les travaux, l’attestation décennale et le procès-verbal de réception.

La toiture est peut-être excellente dans les deux maisons. Mais, du point de vue de l’acquéreur, le niveau d’incertitude n’est pas le même.

C’est là que les garanties prennent une dimension patrimoniale.

Lorsque vous faites des travaux, vous ne payez pas uniquement pour obtenir une toiture neuve, une extension ou une salle de bains rénovée. Vous créez aussi une partie de l’histoire technique de votre logement.

Alors, une fois le chantier terminé, ne rangez pas seulement les outils.

Rangez aussi les preuves.

Dans quelques années, elles pourront être utiles pour faire réparer une malfaçon, comprendre comment votre maison a été transformée ou simplement répondre sereinement aux questions de celui qui, à son tour, envisagera d’y vivre.