Entre les portes de Genève, les coteaux du Salève et les rives françaises du lac Léman, le marché immobilier haut-savoyard présente une situation singulière. Ici, les prix ne dépendent pas uniquement de l’attractivité des communes françaises. Ils sont également influencés par les emplois, les salaires et les besoins de logement d’une agglomération transfrontalière de plus d’un million d’habitants.

De Saint-Julien-en-Genevois à Annemasse, de Douvaine à Thonon-les-Bains et Évian-les-Bains, les ménages recherchent pourtant des biens très différents. Les uns privilégient l’accès quotidien à Genève, les autres souhaitent vivre près du lac, disposer d’un jardin ou trouver un appartement familial à un prix encore accessible.

Après le ralentissement immobilier de 2023 et 2024, le début de l’année 2026 montre des signes de résistance. Les appartements anciens progressent dans le Genevois comme dans le Chablais, tandis que les maisons connaissent des évolutions plus contrastées.

Le marché reste cher, mais il n’est plus uniforme : la proximité de la Suisse, les transports et la qualité des logements font désormais toute la différence.

Cette analyse s’appuie principalement sur les ventes notariales du 1er mars 2025 au 28 février 2026, publiées en mai 2026, complétées par les indicateurs d’octobre 2026 et les observations de la FNAIM de septembre. Les statistiques de ventes strictement limitées à janvier-juin 2026 ne sont pas encore calculées ici commune par commune.

Le Genevois et le Léman : deux marchés immobiliers voisins, mais distincts

Le Genevois français possède une particularité majeure : une part importante de sa demande immobilière est liée au marché du travail suisse.

Saint-Julien-en-Genevois, Archamps, Neydens, Collonges-sous-Salève, Annemasse, Gaillard ou Ville-la-Grand bénéficient de leur proximité avec Genève. Les accès autoroutiers, les transports collectifs et les passages frontaliers structurent les choix résidentiels.

Le secteur lémanique obéit à une logique plus diversifiée. Thonon-les-Bains et Évian-les-Bains possèdent leurs propres bassins d’emploi et de services, tout en accueillant des frontaliers travaillant notamment à Genève ou à Lausanne. Douvaine, Sciez et les communes du Bas-Chablais occupent une position intermédiaire entre ces deux influences.

Cette diversité se retrouve dans les prix de vente.

Selon la synthèse de mai 2026 des Notaires de France, le prix médian des appartements anciens atteint 3 950 €/m² dans le secteur notarial du Genevois, contre 3 890 €/m² dans le secteur Léman.

Les deux marchés progressent sur un an, respectivement de 4,6 % et de 2,2 %.

Les prix de vente des appartements anciens

Genevois

3 950 €/m²

+4,6 % sur un an Prix de vente médian : 228 000 €

Léman

3 890 €/m²

+2,2 % sur un an Prix de vente médian : 225 000 €

Ventes notariales du 1er mars 2025 au 28 février 2026. Les deux secteurs sont des regroupements statistiques, et non les seules communes de Saint-Julien, Annemasse ou Thonon.

La proximité des deux médianes pourrait laisser croire à des marchés comparables. Ce serait trompeur.

Dans le Genevois, les écarts entre une commune directement frontalière et une commune plus éloignée sont importants. Sur les rives du Léman, la vue sur le lac, le caractère résidentiel et la proximité des embarcadères peuvent provoquer des différences tout aussi marquées.

Il faut donc analyser les secteurs plus finement.

Saint-Julien-en-Genevois : la proximité immédiate de Genève se paie cher

Saint-Julien-en-Genevois constitue l’un des principaux pôles résidentiels frontaliers de Haute-Savoie. La commune dispose de commerces, d’établissements scolaires, d’équipements de santé et d’un accès rapide à la frontière.

Son marché est alimenté par des ménages travaillant à Genève, mais aussi par des salariés français recherchant une ville bien équipée.

Les dernières estimations de MeilleursAgents, arrêtées au 1er octobre 2026, situent les appartements autour de 4 900 €/m² et les maisons autour de 5 742 €/m². PAP affiche pour sa part une estimation de 4 775 €/m² pour les appartements.

Ces chiffres ne sont pas des prix médians de ventes notariales : ils permettent d’apprécier le niveau de valorisation du marché à l’automne.

Pour un appartement de 70 m², une estimation de 4 900 €/m² correspond à un budget théorique de 343 000 €, hors frais d’acquisition.

Ce niveau reste élevé pour un ménage percevant uniquement des revenus français. Il s’explique en partie par la concurrence avec les ménages disposant de revenus suisses, mais également par la rareté du foncier et l’attractivité des services.

La situation varie toutefois entre le centre de Saint-Julien, les quartiers résidentiels et les communes environnantes.

À Archamps, Neydens ou Collonges-sous-Salève, les maisons et les logements récents peuvent bénéficier d’une forte valorisation. Mais l’accès à Genève doit être examiné précisément : quelques kilomètres supplémentaires peuvent représenter un temps de déplacement important aux heures de pointe.

Annemasse et sa périphérie : un marché urbain plus diversifié

Annemasse possède un profil différent de Saint-Julien-en-Genevois.

La ville dispose d’un tissu commercial dense, de nombreux services, d’établissements scolaires et d’une desserte ferroviaire transfrontalière grâce au Léman Express.

Son marché immobilier est également plus diversifié : appartements anciens, copropriétés des années 1960 à 1980, résidences récentes et programmes neufs coexistent.

Les estimations d’octobre 2026 placent les appartements à environ 3 680 €/m² à Gaillard, 3 960 €/m² à Ville-la-Grand et 4 320 €/m² à Vétraz-Monthoux, selon MeilleursAgents.

Ces écarts reflètent des différences de typologie immobilière et d’environnement résidentiel.

À Gaillard, la proximité immédiate de la frontière représente un avantage, mais le marché comporte de nombreuses copropriétés anciennes. À Ville-la-Grand, les quartiers résidentiels et la proximité des équipements attirent les familles. Vétraz-Monthoux bénéficie de secteurs pavillonnaires recherchés.

Annemasse elle-même présente des contrastes importants entre son centre, les secteurs proches de la gare et les quartiers plus éloignés.

Le Léman Express constitue un facteur structurant. Il permet de rejoindre Genève sans dépendre exclusivement de la voiture, ce qui peut renforcer l’attractivité des logements proches des gares.

Mais l’emplacement ne suffit pas à déterminer le prix : l’état de la copropriété, les charges, les travaux énergétiques et le stationnement restent essentiels.

Le Bas-Chablais : un territoire de transition entre Genève et le lac

De Veigy-Foncenex à Douvaine, puis vers Sciez, Chens-sur-Léman et Excenevex, le Bas-Chablais combine deux formes d’attractivité : la proximité de Genève et la qualité de vie offerte par le Léman.

Les ménages recherchent souvent des maisons avec jardin, des appartements récents ou des logements permettant de conserver un accès raisonnable aux emplois genevois.

Mais ce marché est particulièrement sensible aux conditions de circulation.

Habiter à Douvaine ou Sciez peut sembler attractif sur une carte. Dans la pratique, le temps nécessaire pour rejoindre Genève varie considérablement selon l’heure, le lieu de travail et l’itinéraire emprunté.

L’absence de liaison ferroviaire directe dans plusieurs communes renforce la dépendance automobile.

Les prix reflètent également des situations très différentes. Un appartement au centre de Douvaine, une maison dans un hameau de Chens-sur-Léman et une propriété proche du rivage à Excenevex ne répondent pas à la même demande.

Dans ces communes, il serait donc peu pertinent d’appliquer automatiquement la médiane du secteur Léman à chaque logement.

La proximité réelle de l’eau, l’exposition, les nuisances routières et la disponibilité des services peuvent provoquer des écarts importants.

Thonon-les-Bains et Évian-les-Bains : deux pôles urbains au bord du Léman

Plus à l’est, Thonon-les-Bains et Évian-les-Bains constituent les deux principaux pôles urbains de la rive française du Léman.

Thonon possède une offre importante de commerces, de services administratifs, d’établissements scolaires et de soins. La ville est également desservie par le Léman Express, ce qui renforce son rôle résidentiel.

Son marché immobilier présente une grande diversité, entre les quartiers proches du centre, les secteurs résidentiels de Concise et Ripaille, les environs de la gare et les zones plus éloignées du lac.

Évian-les-Bains possède une identité différente, liée à son patrimoine thermal, à son architecture et à son environnement lacustre. La liaison maritime avec Lausanne contribue également à son attractivité auprès des travailleurs transfrontaliers.

En octobre 2026, MeilleursAgents estime les appartements à 4 709 €/m² à Évian-les-Bains et les maisons à 5 313 €/m². PAP situe les appartements à 4 861 €/m².

Ces estimations montrent qu’Évian se situe au-dessus de la médiane notariale de l’ensemble du secteur Léman.

L’écart tient notamment à la diversité des communes incluses dans le secteur statistique et aux caractéristiques des logements.

À Thonon comme à Évian, les vues sur le lac, les terrasses, la proximité des embarcadères et la qualité des immeubles constituent des facteurs de valorisation.

Mais les logements situés en retrait du rivage peuvent présenter des prix sensiblement inférieurs, notamment lorsqu’ils nécessitent une rénovation.

Les maisons anciennes : un marché plus stable dans le Genevois, en progression sur le Léman

Les dernières statistiques notariales révèlent une évolution différente pour les maisons.

Dans le Genevois, le prix médian d’une maison ancienne atteint 480 000 €, un niveau stable sur un an. La maison médiane vendue présente 119 m² habitables et un terrain de 800 m².

Dans le secteur Léman, le prix médian atteint 439 500 €, en progression de 3,5 %. La surface habitable médiane est de 110 m², avec un terrain de 780 m².

Maisons anciennes : prix de vente médians

Transactions de mars 2025 à février 2026, Notaires de France

Le prix des maisons apparaît donc relativement stable dans le Genevois, tandis qu’il progresse sur les rives du Léman.

Cette évolution ne signifie pas que toutes les maisons du Chablais ont gagné 3,5 % de valeur. La médiane dépend de la nature des biens vendus et de leur localisation.

Les maisons avec jardin, bien isolées et proches des services continuent de répondre aux attentes des familles.

En revanche, une maison nécessitant une rénovation énergétique importante peut perdre une partie de son attractivité, surtout lorsque les travaux viennent s’ajouter à un prix d’achat déjà élevé.

Le logement neuf reste particulièrement coûteux

Le marché du neuf révèle l’ampleur des difficultés d’accession à la propriété.

Selon les notaires, les appartements neufs vendus dans le Genevois atteignent 5 330 €/m², en hausse de 11,4 % sur un an.

Dans le secteur Léman, la médiane est de 4 920 €/m², en progression de 0,8 %.

Secteur	Appartement ancien	Appartement neuf
Genevois	3 950 €/m²	5 330 €/m²
Léman	3 890 €/m²	4 920 €/m²

Prix médians des ventes notariales, mars 2025 à février 2026. Les logements neufs et anciens vendus ne sont pas nécessairement comparables.

Pour un appartement de 70 m², le prix au mètre carré médian du neuf dans le Genevois correspond à un budget théorique de 373 100 €, hors frais et annexes.

Le prix médian réellement payé pour un appartement neuf dans ce secteur atteint 350 400 €, pour une surface médiane de 68 m².

Le neuf présente des avantages en matière de performance énergétique et de confort, mais son prix limite l’accès à de nombreux ménages.

La hausse de 11,4 % doit également être interprétée avec prudence : elle peut être influencée par les programmes et les typologies de logements vendus.

L’effet frontière : une pression immobilière qui dépasse la seule question des prix

La situation du Genevois français ne peut pas être comprise sans examiner le rôle de l’économie suisse.

Dans une étude publiée en février 2026, le Pôle métropolitain du Genevois français souligne que la pression immobilière est particulièrement forte et que le développement de logements abordables constitue un enjeu majeur.

L’étude rappelle que le territoire compte plus de 443 000 habitants, répartis dans 117 communes de l’Ain et de la Haute-Savoie. Elle souligne également les difficultés rencontrées par les ménages percevant leurs revenus en euros face à un marché fortement influencé par les salaires suisses.

Cette situation crée une tension sociale et économique.

Les travailleurs frontaliers peuvent bénéficier d’un pouvoir d’achat supérieur à celui de nombreux salariés locaux. Mais les enseignants, soignants, employés de commerce ou salariés des entreprises françaises doivent eux aussi pouvoir habiter à proximité de leur emploi.

Le problème dépasse donc le marché de la vente : il concerne également les loyers et l’accès au logement.

L’étude du Pôle métropolitain rappelle qu’Annemasse Agglo figure parmi les territoires les plus chers de France dans les observatoires locaux des loyers.

Ce déséquilibre peut compliquer le recrutement et fidélisation des salariés, tout en poussant certains ménages à s’éloigner progressivement des pôles d’emploi.

Depuis le printemps 2026, une demande plus prudente

La résistance des prix ne doit pas masquer le ralentissement récent de l’activité.

Dans son bilan publié le 11 septembre 2026, la FNAIM Savoie Mont Blanc observe une reprise au début de l’année, suivie d’un net ralentissement à partir du mois de mai.

À l’échelle de son territoire, la fédération évoque une légère diminution de l’activité de transaction, de l’ordre de 1 %, sans baisse significative des prix. Elle indique toutefois que les volumes repartent à la hausse de 5 % sur douze mois glissants en Haute-Savoie.

Ces indicateurs ne sont pas contradictoires : ils portent sur des périodes différentes.

Ils suggèrent que la reprise engagée en 2025 a continué de produire ses effets au début de 2026, avant de rencontrer de nouvelles difficultés.

La FNAIM constate également une situation locative toujours tendue. Dans les zones frontalières, elle signale une légère augmentation de l’offre locative depuis deux ans, mais souligne que les ménages rémunérés en euros continuent de rencontrer d’importantes difficultés pour se loger.

Sur le marché de la vente, les acquéreurs restent présents, mais ils négocient davantage et se montrent attentifs au diagnostic énergétique, aux charges et aux travaux.

Quelles perspectives pour le Genevois et les rives du Léman ?

À la mi-2026, trois grandes tendances se dégagent.

La première est la résistance des prix de l’immobilier ancien. Les appartements progressent dans les secteurs du Genevois et du Léman, tandis que les maisons affichent une stabilité ou une hausse modérée.

La deuxième est la persistance de fortes différences territoriales. Saint-Julien-en-Genevois et les communes immédiatement frontalières bénéficient de l’influence directe de Genève. Annemasse offre un marché plus urbain et diversifié. Le Bas-Chablais combine attractivité résidentielle et contraintes de déplacement, tandis que Thonon et Évian disposent de leurs propres dynamiques économiques et lacustres.

La troisième est la sélectivité croissante des acheteurs. Un logement bien situé, correctement entretenu et proposé à un prix cohérent conserve de solides arguments. À l’inverse, un bien surévalué ou nécessitant des travaux importants peut rencontrer davantage de difficultés.

Le Genevois français et les rives du Léman restent donc des marchés immobiliers structurellement soutenus par leur attractivité et par la proximité de la Suisse. Mais cette solidité ne garantit plus une hausse uniforme des prix.

Pour les propriétaires qui envisagent de vendre, la qualité de l’estimation devient essentielle. Pour les acheteurs, la comparaison entre les communes doit intégrer non seulement le prix du logement, mais aussi les transports, les services et le coût réel des déplacements.

Sources

Les prix de vente proviennent principalement de la synthèse immobilière de Haute-Savoie des Notaires de France, mai 2026, portant sur les transactions du 1er mars 2025 au 28 février 2026.

Les indicateurs de marché d’octobre 2026 proviennent de MeilleursAgents et de PAP. Il s’agit d’estimations, non de médianes notariales.

L’analyse du contexte transfrontalier s’appuie sur le rapport du Pôle métropolitain du Genevois français, février 2026 et sur le bilan de la FNAIM Savoie Mont Blanc, septembre 2026.

Crédit Photo: Schnäggli, CC BY-SA 3.0 https://creativecommons.org/licenses/by-sa/3.0, via Wikimedia Commons // https://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/5/5f/101114_Sal%C3%A8ve_vue.jpg