Entre le lac d’Annecy et celui du Bourget, l’Albanais forme un territoire de collines verdoyantes, de villages, de terres agricoles et de petites villes dont l’attractivité résidentielle s’est considérablement renforcée au fil des dernières décennies. Longtemps perçu comme un espace rural situé entre deux grandes agglomérations savoyardes, il est devenu un véritable bassin de vie, recherché pour son cadre de vie, ses maisons individuelles et sa position entre Annecy, Aix-les-Bains et Chambéry.
Mais derrière cette apparente unité géographique se cachent plusieurs marchés immobiliers. À Rumilly, principal centre urbain de l’Albanais haut-savoyard, les appartements restent relativement accessibles par rapport à Annecy. Autour d’Alby-sur-Chéran, de Saint-Félix et d’Héry-sur-Alby, la proximité de l’agglomération annécienne et de l’autoroute A41 soutient des prix sensiblement plus élevés. Dans les communes rurales de Sales, Marcellaz-Albanais, Massingy ou Marigny-Saint-Marcel, les maisons individuelles occupent une place prépondérante et la qualité de l’environnement devient un critère déterminant.
Plus au sud, le marché change encore de visage. Autour d’Albens, désormais intégré à la commune nouvelle d’Entrelacs, et de La Biolle, les acquéreurs peuvent aussi bien travailler à Aix-les-Bains, à Chambéry qu’à Annecy. La présence de la gare d’Albens, les accès à l’A41 et les paysages ouverts de l’Albanais savoyard renforcent l’attractivité de ce territoire.
L’Albanais présente donc une particularité : il ne possède pas une seule grande ville dominante, mais se trouve à la rencontre de plusieurs bassins d’emploi qui influencent différemment les prix immobiliers.
À la mi-2026, cette situation contribue à maintenir une demande résidentielle, sans empêcher des évolutions divergentes selon les communes. Les prix semblent se stabiliser, voire reculer légèrement à Rumilly, tandis que certains secteurs plus ruraux ou proches des axes de circulation conservent des estimations élevées.
Pour comprendre ces différences, nous distinguerons cinq ensembles : Rumilly et son marché urbain, les villages résidentiels qui l’entourent, le secteur d’Alby-sur-Chéran et de Saint-Félix, l’Albanais savoyard autour d’Entrelacs et de La Biolle, puis les coteaux et villages ruraux où le marché des maisons répond à des logiques particulières.
L’analyse s’appuie sur les transactions notariales disponibles et sur les estimations immobilières actualisées à l’automne 2026. Ces deux catégories de données seront clairement distinguées : les estimations communales ne constituent pas des relevés exhaustifs des ventes réalisées pendant le premier semestre.
La situation géographique de l’Albanais explique une grande partie de son attractivité immobilière.
Au nord et à l’est, l’influence d’Annecy se fait sentir, particulièrement dans les communes proches de l’A41 et de l’axe d’Alby-sur-Chéran. Au sud, Aix-les-Bains et Chambéry exercent une attraction importante sur les habitants d’Entrelacs et de La Biolle. Au centre, Rumilly possède sa propre économie, ses entreprises, ses commerces et ses services, ce qui lui permet de conserver un marché résidentiel relativement autonome.
L’intérêt des acquéreurs repose donc sur plusieurs arbitrages : disposer d’une maison et d’un jardin, rester proche d’un bassin d’emploi, limiter le budget immobilier et préserver un temps de trajet acceptable.
Les estimations PAP au 1er octobre 2026 donnent une première idée des écarts.
Estimation des prix des appartements, octobre 2026
0 €/m²1,5 k €/m²3 k €/m²4,5 k €/m²RumillySaint-FélixEntrelacsLa BiolleAlby-sur-Chéran
Source : estimations PAP, octobre 2026. Ces valeurs ne sont pas des médianes de ventes du premier semestre.
Les appartements de Rumilly apparaissent ainsi nettement moins chers que ceux d’Alby-sur-Chéran ou de La Biolle. Le marché des maisons est plus homogène, mais reste marqué par des différences importantes d’exposition, de terrain, d’accessibilité et d’état du bâti.
Cette situation fait de l’Albanais un territoire où une estimation immobilière à l’échelle de la seule région naturelle aurait peu de sens. Les prix doivent être appréciés commune par commune, et parfois hameau par hameau.
Rumilly : le principal marché urbain de l’Albanais
Rumilly : des appartements accessibles et des prix qui marquent le pas
Rumilly constitue le principal centre urbain de l’Albanais. Son marché immobilier repose sur une demande diversifiée, associant familles, primo-accédants, salariés des entreprises locales et ménages travaillant dans les agglomérations voisines.
La ville dispose d’une gare, de commerces, d’établissements scolaires, d’équipements sportifs et d’un tissu économique important. Cette centralité la distingue des communes rurales environnantes.
Au 1er octobre 2026, PAP estime le prix moyen de l’immobilier à 3 212 €/m², dont 3 054 €/m² pour les appartements et 3 620 €/m² pour les maisons.
L’indicateur global recule de 0,9 % sur six mois et de 1,7 % sur un an. Sur cinq ans, la progression se limite à 4,5 %.
Ces évolutions suggèrent un marché qui a perdu une partie de son dynamisme après les fortes tensions immobilières observées dans les territoires proches d’Annecy.
La correction reste toutefois modérée. Elle ne signifie pas que tous les logements perdent de la valeur, mais que les acquéreurs deviennent plus attentifs au prix demandé et à la qualité du bien.
Les données de l’observatoire des Notaires de France apportent un second éclairage. Pour Rumilly, l’outil affiche une médiane centrale d’environ 2 831 €/m² pour les appartements anciens, sur 148 ventes dans la sélection consultée, et de 3 413 €/m² pour les maisons, sur 60 ventes. Ces chiffres sont issus de transactions et non d’estimations d’annonces ; la période exacte de sélection doit être vérifiée dans l’interface avant de les utiliser comme un bilan du premier semestre.
Le centre-ville : un marché d’appartements anciens
Le centre de Rumilly concentre une part importante du parc d’appartements. Les immeubles anciens, les petites copropriétés et les résidences construites au cours de la seconde moitié du XXe siècle proposent des logements de surfaces variées.
Ce marché peut intéresser les primo-accédants, notamment les ménages qui ne disposent pas du budget nécessaire pour acheter à Annecy.
Mais l’état du logement joue un rôle déterminant. Un appartement bien rénové, disposant d’un balcon, d’un ascenseur ou d’un stationnement, ne se valorise pas comme un logement ancien nécessitant des travaux énergétiques ou situé dans une copropriété dont les charges sont élevées.
La proximité de la gare et des commerces constitue un argument important, particulièrement pour les habitants qui souhaitent limiter l’usage quotidien de leur voiture.
Les quartiers résidentiels : la recherche d’espace et de confort
Dans les quartiers périphériques, les appartements récents et les maisons individuelles répondent davantage aux besoins des familles.
La présence d’un jardin, d’une terrasse, d’un garage ou d’une pièce supplémentaire pouvant servir de bureau constitue un avantage.
Les acquéreurs recherchent également un accès facile aux établissements scolaires et aux axes menant vers Annecy et Aix-les-Bains.
Le prix des maisons dépend donc autant de leur environnement que de leur surface. Une maison récente bien isolée peut bénéficier d’une demande différente de celle d’un pavillon ancien nécessitant une rénovation complète.
Rumilly : un marché locatif qui repose d’abord sur l’économie locale
Contrairement aux communes touristiques des Alpes, Rumilly possède un marché locatif principalement orienté vers les habitants permanents.
La présence d’entreprises industrielles et agroalimentaires, de commerces et de services contribue à maintenir des besoins en logements.
La gare permet également de rejoindre les bassins d’emploi voisins, ce qui peut renforcer l’intérêt de certains appartements.
Pour les investisseurs, les prix d’acquisition relativement modérés constituent un premier atout.
Mais une stratégie locative doit tenir compte du quartier, de la surface, de la performance énergétique et de la demande réellement observée.
Les petites surfaces peuvent intéresser les personnes seules et les jeunes actifs. Les appartements familiaux répondent à une autre demande, souvent plus stable, mais nécessitent un budget d’acquisition supérieur.
Le marché locatif de Rumilly ne doit pas être évalué uniquement à partir de la proximité d’Annecy. La solvabilité des ménages employés localement, les charges et la qualité des logements sont tout aussi importantes.
Les villages autour de Rumilly : un marché dominé par les maisons individuelles
Sales, Boussy et Marcellaz-Albanais : trois communes, trois niveaux de prix
Autour de Rumilly, les villages résidentiels bénéficient d’une attractivité fondée sur la proximité de la ville, le caractère rural du paysage et la possibilité d’habiter une maison individuelle.
Mais les prix diffèrent sensiblement.
À Sales, PAP estime les maisons à 3 579 €/m² au 1er octobre 2026, avec une évolution globale de −1,8 % sur un an. La commune possède un parc très majoritairement composé de maisons et de résidences principales.
À Boussy, l’estimation des maisons atteint 3 782 €/m² dans les données de septembre 2026. L’indicateur global reste stable sur un an.
À Marcellaz-Albanais, les maisons sont estimées à 4 176 €/m² en octobre 2026, avec une progression globale de 4,7 % sur un an.
Marcellaz-Albanais présente donc un niveau de prix sensiblement supérieur à celui de Sales.
Cette différence peut notamment refléter la localisation, la qualité du parc immobilier et les caractéristiques des maisons proposées.
Mais elle ne signifie pas que toutes les propriétés de Marcellaz sont plus chères que celles de Sales.
Une maison ancienne nécessitant des travaux peut se négocier à un niveau inférieur à celui d’un pavillon récent situé dans une commune théoriquement moins chère.
Marcellaz-Albanais : un marché résidentiel recherché
Marcellaz-Albanais possède un caractère villageois affirmé et un environnement de collines et de terres agricoles.
La commune attire principalement des ménages recherchant une maison avec jardin, tout en conservant un accès aux services de Rumilly et aux axes de circulation.
Selon les données reprises par PAP, les maisons représentent environ 87 % du parc de logements, et les résidences principales 90 %.
Cette structure confirme le caractère essentiellement résidentiel de la commune.
La rareté des maisons disponibles et la qualité de leur environnement peuvent soutenir les valeurs, mais les terrains, les vues et l’état du bâti restent déterminants.
Massingy, Bloye et Moye : des villages ruraux où l’estimation doit être individualisée
À l’ouest et au sud de Rumilly, les communes de Massingy, Bloye et Moye présentent un marché immobilier encore plus rural.
Les maisons individuelles, les anciennes fermes et les propriétés disposant de terrains y occupent une place importante.
À Massingy, PAP estime les maisons à environ 4 087 €/m² dans les données de septembre 2026, malgré une évolution globale de −1,8 % sur un an.
La commune possède un parc très largement composé de maisons, qui représentent environ 90 % des logements.
Les estimations disponibles situent les maisons autour de 3 900 €/m² à Bloye et de 3 500 €/m² à Moye, mais ces chiffres doivent être considérés comme de simples repères dans des marchés où les transactions sont peu nombreuses.
L’exposition, la vue sur les massifs, la qualité des accès et la proximité des services jouent un rôle essentiel.
Les maisons anciennes peuvent offrir de belles surfaces, des dépendances et des terrains importants. Mais leur rénovation nécessite parfois des travaux structurels et énergétiques coûteux.
Dans ces villages, la valeur d’une propriété ne peut pas être déterminée en multipliant simplement sa surface habitable par une moyenne communale.
La qualité du terrain, la présence de bâtiments annexes, l’état de la toiture et les possibilités de transformation doivent être examinés individuellement.
Marigny-Saint-Marcel : un marché résidentiel à la rencontre de deux bassins
Au sud-est de Rumilly, Marigny-Saint-Marcel bénéficie d’une situation intermédiaire entre la ville et les communes de l’Albanais savoyard.
Le marché est principalement composé de maisons individuelles, dans un environnement rural qui attire les familles recherchant de l’espace.
Selon PAP, les maisons sont estimées à 3 968 €/m² et les appartements à 3 990 €/m² en septembre 2026.
L’indicateur global recule légèrement de 0,8 % sur un an, mais progresse de 13,2 % sur cinq ans.
La commune possède un parc composé d’environ 89 % de maisons.
Cette caractéristique rend les estimations d’appartements moins robustes que dans une ville comme Rumilly.
Pour les maisons, les critères de valorisation restent classiques : état du logement, terrain, exposition, accessibilité et proximité des services.
Marigny-Saint-Marcel constitue ainsi un marché résidentiel intermédiaire, où la demande peut provenir aussi bien de Rumilly que des communes situées plus au sud.
Alby-sur-Chéran et Saint-Félix : l’influence du bassin annécien
Alby-sur-Chéran : un marché plus cher, soutenu par la proximité d’Annecy
Alby-sur-Chéran occupe une position stratégique au nord de l’Albanais. La commune bénéficie d’un accès à l’autoroute A41 et d’une proximité relative avec l’agglomération annécienne.
Elle possède également un centre ancien de caractère, organisé autour de ses arcades et de son patrimoine historique, ainsi que des quartiers résidentiels plus récents.
Le marché immobilier y présente des niveaux de prix sensiblement supérieurs à ceux de Rumilly.
Selon PAP, le prix moyen atteint 4 213 €/m² au 1er octobre 2026, dont 4 139 €/m² pour les appartements et 4 225 €/m² pour les maisons.
L’indicateur global recule de 3,7 % sur six mois et de 3,6 % sur un an, tout en restant en progression de 14,1 % sur cinq ans.
L’écart avec Rumilly dépasse 1 000 €/m² pour les appartements.
Pour un appartement de 70 m², cela représente théoriquement environ 76 000 € de différence, à surface égale. Il ne s’agit toutefois pas de la comparaison de deux logements présentant des prestations identiques.
Cette différence peut s’expliquer par la proximité d’Annecy, la composition du parc immobilier et l’accessibilité autoroutière.
Le vieux bourg : un marché patrimonial particulier
Le centre historique d’Alby-sur-Chéran possède une identité architecturale qui peut attirer les acquéreurs recherchant un logement de caractère.
Mais les bâtiments anciens peuvent présenter des contraintes de rénovation, d’isolation et de stationnement.
La valeur d’un appartement situé dans le vieux bourg dépend donc de son état, de la qualité de l’immeuble et des travaux nécessaires.
Les quartiers résidentiels : un marché familial
Les secteurs résidentiels plus récents attirent principalement les familles recherchant un compromis entre environnement, services et déplacements vers Annecy.
La présence d’un jardin, d’un garage et d’une bonne performance énergétique constitue un avantage important.
Selon PAP, environ 93 % des logements d’Alby-sur-Chéran sont des résidences principales. La commune possède donc un marché essentiellement résidentiel, et non touristique.
Saint-Félix : un marché intermédiaire entre Rumilly, Annecy et Aix-les-Bains
Saint-Félix occupe une position centrale dans les déplacements entre le nord et le sud de l’Albanais.
La commune bénéficie de sa proximité avec Alby-sur-Chéran, Rumilly et l’autoroute A41.
Son marché immobilier associe appartements récents, maisons individuelles et quartiers résidentiels.
Selon PAP, le prix moyen atteint 3 875 €/m² en octobre 2026, dont 3 953 €/m² pour les appartements et 3 865 €/m² pour les maisons.
L’indicateur global progresse de 5,4 % sur six mois et de 7,2 % sur un an.
Cette évolution contraste avec le recul observé à Alby-sur-Chéran et à Rumilly.
Elle ne suffit cependant pas à démontrer une hausse uniforme des prix des transactions, car il s’agit d’un indicateur d’estimation.
Saint-Félix bénéficie d’un marché résidentiel relativement diversifié. Les appartements représentent environ 39 % des logements, contre 61 % pour les maisons.
Cette répartition distingue la commune de plusieurs villages ruraux voisins, où les maisons représentent parfois près de 90 % du parc.
Le marché peut donc intéresser aussi bien les primo-accédants que les familles recherchant une maison avec jardin.
Héry-sur-Alby, Mûres et Saint-Sylvestre : des villages où les maisons atteignent des prix élevés
Autour d’Alby-sur-Chéran, plusieurs communes présentent un marché essentiellement composé de maisons individuelles.
Héry-sur-Alby, Mûres et Saint-Sylvestre bénéficient d’un environnement rural et d’une proximité relative avec Annecy.
Les estimations immobilières y sont élevées.
À Héry-sur-Alby, les maisons sont estimées à 4 382 €/m² en septembre 2026. L’indicateur global progresse de 0,8 % sur un an et de 20,8 % sur cinq ans.
À Saint-Sylvestre, les maisons atteignent 4 656 €/m² en octobre 2026, avec une progression globale de 4,7 % sur un an.
À Mûres, les estimations se situent autour de 4 250 €/m² pour les maisons.
Ces niveaux traduisent l’attractivité des communes situées dans l’orbite annécienne.
Mais les transactions restent relativement peu nombreuses.
Une maison récente, bien isolée et située dans un environnement calme peut présenter une valeur nettement supérieure à celle d’une ancienne ferme nécessitant une rénovation.
Les terrains, l’exposition, la vue et les accès jouent un rôle important.
Dans ces communes, le prix au mètre carré doit donc être considéré comme un repère et non comme une valeur directement applicable à toutes les propriétés.
Albens, Entrelacs et La Biolle : l’Albanais savoyard sous l’influence d’Aix-les-Bains
Entrelacs : un marché résidentiel dynamique autour d’Albens
Au sud de l’Albanais, la commune nouvelle d’Entrelacs regroupe notamment Albens, Cessens, Épersy, Mognard, Saint-Germain-la-Chambotte et Saint-Girod.
Cet ensemble présente une grande diversité géographique.
Albens constitue le principal centre de services et de commerces. La gare permet de rejoindre les agglomérations voisines, tandis que les axes routiers facilitent les déplacements vers Aix-les-Bains, Chambéry et Annecy.
Les autres villages possèdent des caractéristiques plus rurales, avec des maisons individuelles, des propriétés anciennes et des paysages de collines.
Selon PAP, le prix moyen de l’immobilier à Entrelacs atteint 3 942 €/m² au 1er octobre 2026, dont 3 923 €/m² pour les appartements et 3 939 €/m² pour les maisons.
L’indicateur global progresse de 4,5 % sur six mois et de 8,4 % sur un an. Sur cinq ans, la hausse atteint 20,4 %.
Cette progression est sensiblement supérieure à celle observée à Rumilly.
Mais elle doit être interprétée avec prudence, car Entrelacs regroupe des marchés très différents.
Albens : le principal marché d’appartements
Albens concentre une part importante des appartements et des services de la commune nouvelle.
La présence de la gare constitue un avantage pour les actifs travaillant à Aix-les-Bains, Chambéry ou Annecy.
Les logements proches des commerces et des transports peuvent intéresser les primo-accédants et les investisseurs locatifs.
Les estimations de MeilleursAgents au 1er octobre 2026 situent les appartements à environ 3 614 €/m² et les maisons à 3 764 €/m² pour le périmètre présenté sous le nom d’Albens. Ces valeurs sont inférieures aux estimations PAP pour l’ensemble d’Entrelacs, ce qui rappelle que les méthodes et périmètres des plateformes peuvent différer.
Les villages d’Entrelacs : un marché de maisons très hétérogène
Cessens, Épersy, Mognard, Saint-Germain-la-Chambotte et Saint-Girod possèdent des marchés principalement ruraux.
Les maisons individuelles, les fermes anciennes et les propriétés avec terrain y occupent une place importante.
Les estimations PAP situent les maisons autour de 4 445 €/m² à Cessens, 4 060 €/m² à Épersy, 4 076 €/m² à Mognard, 4 150 €/m² à Saint-Germain-la-Chambotte et 3 920 €/m² à Saint-Girod.
Ces différences doivent être interprétées avec prudence.
Les anciennes communes sont désormais intégrées à Entrelacs, et les estimations locales peuvent reposer sur des observations limitées.
La situation exacte de la propriété, son exposition et son état sont souvent plus importants qu’une moyenne communale.
La Biolle : un marché de maisons recherché entre Aix-les-Bains et Albens
La Biolle constitue l’un des principaux marchés résidentiels de l’Albanais savoyard.
La commune bénéficie d’une situation intéressante entre Aix-les-Bains et Albens, dans un environnement de collines et de paysages agricoles.
Elle attire notamment les ménages recherchant une maison individuelle, tout en conservant un accès relativement rapide aux services et aux bassins d’emploi voisins.
Selon PAP, le prix moyen atteint 4 116 €/m² au 1er octobre 2026, dont 4 186 €/m² pour les appartements et 4 062 €/m² pour les maisons.
L’indicateur global progresse de 5,9 % sur six mois et de 8,6 % sur un an. Sur cinq ans, la hausse atteint 20,3 %.
La Biolle présente donc un niveau de prix supérieur à celui de Rumilly, particulièrement pour les appartements.
Mais les maisons restent le principal segment du marché.
Selon PAP, elles représentent environ 81 % du parc de logements, tandis que les résidences principales constituent 90 % des logements.
Cette structure confirme le caractère résidentiel de la commune.
Les acquéreurs recherchent principalement des maisons familiales, des jardins et un environnement calme.
La proximité des axes routiers et des services constitue un argument important, mais l’exposition, la qualité du terrain et l’état énergétique restent déterminants.
Les coteaux de l’Albanais : un marché de maisons entre campagne et montagne
Cusy, Chainaz-les-Frasses et Saint-Ours : les villages de transition vers les Bauges
À l’est de l’Albanais, les paysages commencent progressivement à s’élever vers le massif des Bauges.
Cusy, Chainaz-les-Frasses et Saint-Ours occupent une position particulière entre les bassins d’Alby-sur-Chéran, d’Albens et d’Aix-les-Bains.
Ces communes attirent principalement les ménages recherchant une maison individuelle, un environnement rural et une proximité relative avec les grands axes.
À Cusy, PAP estime le prix moyen de l’immobilier à 4 145 €/m² au 1er octobre 2026, dont 4 129 €/m² pour les appartements et 4 163 €/m² pour les maisons.
L’indicateur global recule de 4,9 % sur un an, tout en restant en progression de 18,6 % sur cinq ans.
La commune possède un parc composé d’environ 88 % de maisons.
À Chainaz-les-Frasses, les estimations des maisons se situent autour de 4 100 €/m², tandis que Saint-Ours présente des valeurs proches de 4 050 €/m².
Ces niveaux témoignent de l’attractivité des villages résidentiels, mais les marchés restent étroits.
Une propriété située dans un hameau bien exposé, avec un jardin et une vue dégagée, peut attirer des acquéreurs disposant d’un budget supérieur à celui d’une maison ancienne nécessitant d’importants travaux.
L’accessibilité hivernale et la proximité des services deviennent également des critères importants à mesure que l’on s’éloigne des centres urbains.
Saint-Offenge et les hauteurs de l’Albanais : des marchés ruraux sensibles à l’exposition et aux accès
Au-dessus de La Biolle et d’Albens, les secteurs de Saint-Offenge et les coteaux proches du massif des Bauges offrent un environnement plus montagnard.
Le marché immobilier y est principalement composé de maisons individuelles et de propriétés anciennes.
Les estimations PAP situent les maisons autour de 4 100 à 4 200 €/m² dans les secteurs historiques de Saint-Offenge-Dessous et de Saint-Offenge-Dessus.
Ces valeurs doivent être considérées avec prudence.
Les transactions sont peu nombreuses et les propriétés présentent des caractéristiques très différentes.
La qualité de l’exposition constitue un facteur particulièrement important.
Une maison bénéficiant d’un ensoleillement généreux et d’une vue dégagée peut présenter une attractivité supérieure à celle d’un bien situé dans un secteur plus ombragé.
Mais la pente du terrain, les accès et les coûts de chauffage peuvent également peser sur la valeur.
Dans ces villages, les anciennes fermes et les maisons traditionnelles peuvent offrir de beaux volumes, mais leur rénovation nécessite parfois des investissements importants.
Les prix immobiliers de l’Albanais : des différences importantes entre les communes
Les estimations communales disponibles en septembre et octobre 2026 permettent de comparer les principaux marchés du territoire.
| Commune | Appartements | Maisons |
|---|---|---|
| Rumilly | 3 054 €/m² | 3 620 €/m² |
| Sales | 3 576 €/m² | 3 579 €/m² |
| Boussy | 3 308 €/m² | 3 782 €/m² |
| Marcellaz-Albanais | 4 393 €/m² | 4 176 €/m² |
| Massingy | 2 937 €/m² | 4 087 €/m² |
| Marigny-Saint-Marcel | 3 990 €/m² | 3 968 €/m² |
| Alby-sur-Chéran | 4 139 €/m² | 4 225 €/m² |
| Saint-Félix | 3 953 €/m² | 3 865 €/m² |
| Héry-sur-Alby | 4 346 €/m² | 4 382 €/m² |
| Saint-Sylvestre | 4 283 €/m² | 4 656 €/m² |
| Mûres | ≈ 4 200 €/m² | ≈ 4 250 €/m² |
| Cusy | 4 129 €/m² | 4 163 €/m² |
| Chainaz-les-Frasses | 4 016 €/m² | 4 073 €/m² |
| Entrelacs | 3 923 €/m² | 3 939 €/m² |
| La Biolle | 4 186 €/m² | 4 062 €/m² |
| Saint-Ours | 3 996 €/m² | 4 048 €/m² |
Sources : PAP, estimations communales principalement au 1er octobre 2026, certaines au 1er septembre. Les valeurs approximatives sont arrondies. Les anciennes communes d’Entrelacs ne sont pas présentées séparément dans ce tableau. Les chiffres ne constituent pas des médianes de transactions du premier semestre 2026.
Cette comparaison révèle plusieurs caractéristiques importantes.
Rumilly conserve un avantage de prix pour les appartements, avec une estimation proche de 3 050 €/m². Les communes d’Alby-sur-Chéran, d’Héry-sur-Alby et de La Biolle présentent des valeurs sensiblement supérieures.
Pour les maisons, les écarts sont moins réguliers. Les villages proches des axes et les communes résidentielles des coteaux peuvent atteindre ou dépasser 4 000 €/m².
Mais les différences ne suivent pas une simple logique de distance à Annecy.
L’environnement, l’exposition, la surface du terrain et la composition du parc immobilier influencent fortement les estimations.
Dans les petites communes, il faut également tenir compte de la faiblesse des volumes de transactions.
Une moyenne communale peut être influencée par quelques maisons récentes ou propriétés atypiques.
Pour les propriétaires souhaitant vendre, la comparaison avec des biens réellement similaires reste donc indispensable.
Les statistiques notariales confirment une correction des appartements anciens, mais pas des maisons
Les chiffres des Notaires de France apportent un éclairage particulièrement intéressant sur les différences entre les catégories de logements.
Dans le secteur notarial de l’Albanais haut-savoyard, les ventes enregistrées entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2026 présentent les résultats suivants :
Albanais haut-savoyard — prix médians constatés
Appartements anciens
3 150 €/m²
−6,0 % sur un an
Maisons anciennes
379 600 €
+1,2 % sur un an
Source : Notaires de France, synthèse de Haute-Savoie, juin 2026.
Le recul de 6 % de la médiane des appartements anciens est particulièrement significatif.
Il contraste avec la progression de 1,5 % enregistrée dans l’ensemble de la Haute-Savoie et avec celle de 1,3 % observée à Annecy.
Mais il ne faut pas en conclure que chaque appartement de l’Albanais a perdu 6 % de sa valeur.
Les médianes peuvent varier en fonction des caractéristiques des biens vendus : localisation, ancienneté, surface et état.
Une part plus importante de transactions dans des immeubles anciens ou dans des communes moins chères peut faire baisser la médiane, même si les prix de certains logements restent stables.
Les maisons anciennes présentent une évolution différente.
Le prix médian atteint 379 600 €, en hausse de 1,2 % sur un an.
La maison médiane vendue possède une surface habitable de 107 m² et un terrain de 960 m².
Ce profil correspond à un marché largement orienté vers les familles et les propriétaires occupants.
À titre de comparaison, les maisons anciennes vendues dans le secteur Annecy-environs atteignent une médiane de 570 000 €.
L’écart est de 190 400 €, soit environ un tiers de moins dans l’Albanais. Les biens médians ne sont cependant pas identiques : les maisons du secteur Annecy-environs présentent une surface habitable médiane de 117 m² et un terrain médian de 940 m².
Cette différence explique en partie pourquoi l’Albanais conserve une attractivité auprès des ménages qui souhaitent acquérir une maison avec jardin sans supporter les prix de l’agglomération annécienne.
Le marché du neuf : des prix plus élevés, mais encore inférieurs à ceux d’Annecy
Le marché des appartements neufs présente une dynamique différente de celle de l’ancien.
Selon les notaires, le prix médian atteint 4 360 €/m² dans le secteur de l’Albanais, en progression de 4,4 % sur un an.
Le prix total médian s’établit à 283 800 €, pour une surface habitable médiane de 66 m².
À titre de comparaison, les appartements neufs atteignent 5 960 €/m² dans le secteur Annecy-environs et 6 550 €/m² à Annecy.
Le neuf dans l’Albanais demeure donc sensiblement plus accessible que dans l’agglomération annécienne.
Mais il reste nettement plus cher que l’ancien.
L’écart entre les médianes notariales atteint 1 210 €/m², soit environ 80 000 € pour une surface théorique de 66 m².
Cette comparaison ne porte pas sur des logements équivalents. Les programmes neufs bénéficient généralement de meilleures performances énergétiques, de prestations récentes et de frais d’entretien initiaux différents.
Pour les ménages recherchant une résidence principale, le neuf peut offrir davantage de confort et une meilleure maîtrise des consommations énergétiques.
Mais le prix d’acquisition supérieur peut constituer un obstacle important.
Les programmes situés à proximité des axes routiers, des gares et des services peuvent bénéficier d’une demande particulière.
À Rumilly, Alby-sur-Chéran et Albens, la proximité des transports et des bassins d’emploi constitue un argument important pour les acquéreurs.
Les terrains à bâtir : un marché moins cher qu’autour d’Annecy, mais qui se contracte
Le marché des terrains à bâtir constitue un autre indicateur de l’attractivité résidentielle de l’Albanais.
Selon les Notaires de France, le prix médian des terrains vendus dans l’Albanais haut-savoyard atteint 150 000 € sur la période d’avril 2025 à mars 2026.
La surface médiane est de 630 m², pour un prix médian de 260 €/m².
Le prix de vente médian recule de 14 % sur un an.
À titre de comparaison, les terrains atteignent une médiane de 270 000 € dans le secteur Annecy-environs, pour une surface médiane de 750 m² et un prix médian de 342 €/m².
L’écart reste important.
Pour les ménages souhaitant construire une maison individuelle, l’Albanais peut donc représenter une alternative économique à la périphérie annécienne.
Mais les possibilités de construction sont de plus en plus contraintes.
La préservation des espaces agricoles, les documents d’urbanisme et les objectifs de limitation de l’artificialisation des sols encadrent les nouvelles opérations.
La topographie constitue également un facteur important.
Sur les coteaux, la pente, la nature des sols et les coûts de terrassement peuvent modifier considérablement le budget d’un projet.
Dans les secteurs proches des cours d’eau, les risques d’inondation doivent être vérifiés.
Le prix d’achat d’un terrain ne suffit donc pas à déterminer le coût réel d’une construction.
Il faut également intégrer les raccordements, les accès, les travaux de terrassement et les contraintes réglementaires.
Quelles perspectives pour le marché immobilier de l’Albanais ?
À l’automne 2026, l’Albanais présente un marché résidentiel contrasté, mais dont l’attractivité repose sur des fondamentaux solides : sa position entre plusieurs bassins d’emploi, la présence de villes et de bourgs offrant des services, et un cadre de vie rural encore largement préservé.
À Rumilly, les appartements anciens restent relativement accessibles. Le recul des estimations sur un an et celui de la médiane notariale du secteur Albanais suggèrent un marché plus favorable à la négociation qu’au cours des années de forte hausse. Mais les logements rénovés, bien situés et proches des services conservent des arguments importants.
Autour de Rumilly, les villages résidentiels présentent un marché essentiellement composé de maisons individuelles. Les prix dépendent fortement de la qualité du terrain, de l’exposition, des vues et de l’état du bâti.
Dans le secteur d’Alby-sur-Chéran et de Saint-Félix, l’influence du bassin annécien et la proximité des axes de circulation contribuent à soutenir les valeurs. Mais les évolutions divergent : les estimations reculent à Alby-sur-Chéran, tandis qu’elles progressent à Saint-Félix.
Dans l’Albanais savoyard, Entrelacs et La Biolle bénéficient de leur position entre Aix-les-Bains, Chambéry et Annecy. Les estimations immobilières y restent élevées pour les maisons, particulièrement dans les secteurs résidentiels recherchés.
Enfin, les villages des coteaux présentent des marchés plus étroits, où chaque propriété possède des caractéristiques particulières. Les anciennes fermes, les maisons avec terrain et les biens bénéficiant d’une belle exposition peuvent attirer des acquéreurs, mais leur valeur dépend fortement des travaux nécessaires et des conditions d’accès.
Pour les propriétaires souhaitant vendre, la principale caractéristique du marché immobilier de l’Albanais est sa diversité.
Un appartement ancien à Rumilly, une maison familiale à Alby-sur-Chéran, une propriété rurale à Massingy et un pavillon à La Biolle ne peuvent pas être évalués à partir d’une même moyenne.
La proximité des transports, les temps de déplacement, l’état énergétique et les caractéristiques du terrain restent déterminants.
À la mi-2026, le marché ne connaît donc pas une évolution uniforme. Les appartements anciens du secteur haut-savoyard montrent des signes de correction, tandis que les maisons résistent davantage. Cette différence traduit un marché devenu plus sélectif, où la qualité du bien et la cohérence du prix jouent un rôle essentiel.
Sources
- Notaires de France – Conjoncture immobilière de Haute-Savoie, juin 2026
- Notaires de France -Conjoncture immobilière de Savoie, juin 2026
- Notaires de France -Prix immobiliers à Rumilly
- PAP -Prix immobiliers à Rumilly
- PAP -Prix immobiliers à Alby-sur-Chéran
- PAP -Prix immobiliers à Saint-Félix
- PAP – Prix immobiliers à Entrelacs
- PAP -Prix immobiliers à La Biolle
- PAP -Prix immobiliers à Marcellaz-Albanais
- PAP -Prix immobiliers à Cusy
- DVF -Base publique des transactions immobilières
Combien vaut votre bien immobilier ?
Vous êtes propriétaire en Pays de Savoie ? Découvrez les critères qui déterminent la valeur de votre logement et faites le point sur votre projet.
Crédit photo:
Guilhem Vellut from Annecy, France, CC BY 2.0 https://creativecommons.org/licenses/by/2.0, via Wikimedia Commons // https://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/6/63/Pays_de_l%27Albanais_%40_Plateau_du_Semnoz_%2850963691182%29.jpg?
