Vous avez trouvé un appartement qui vous plaît à Chambéry, une maison avec jardin dans la Combe de Savoie ou un logement près du lac du Bourget. Avant même d’organiser une visite, une question s’impose : pouvez-vous réellement financer cet achat ?
La première réaction consiste souvent à regarder son salaire et à multiplier ce montant par 35 %. Ce calcul donne une indication de la mensualité maximale envisageable, mais il ne suffit pas pour déterminer le prix du logement que vous pouvez acheter. Entre le prix affiché, les frais d’acquisition, les intérêts bancaires, l’assurance emprunteur, les charges de copropriété, la taxe foncière et les éventuels travaux, le coût réel d’un projet immobilier dépasse largement le montant inscrit dans l’annonce.
Il existe également une confusion fréquente concernant le remboursement du crédit. Beaucoup d’acquéreurs considèrent leur mensualité comme une dépense entièrement perdue, comparable à un loyer. Pourtant, une partie de chaque mensualité rembourse le capital emprunté et réduit progressivement votre dette. Le reste correspond aux intérêts et, selon le contrat, aux cotisations d’assurance.
Comprendre cette distinction est essentiel pour apprécier ce que coûte réellement un achat immobilier, mesurer l’évolution de son patrimoine et choisir une durée de financement adaptée.
Pour préparer votre projet, il faut donc répondre à quatre questions : combien pouvez-vous rembourser chaque mois ? Quelle somme la banque peut-elle vous prêter ? Quel est le budget global de votre acquisition ? Et quelle part de vos remboursements constituera réellement le coût du crédit ?
Capacité d’emprunt, capacité d’achat et reste à vivre : trois notions différentes
La capacité d’emprunt correspond au montant qu’une banque peut envisager de vous prêter en fonction de vos revenus, de vos charges, de la durée du crédit, du taux d’intérêt et du coût de l’assurance.
La capacité d’achat est une notion plus large. Elle tient compte de la somme empruntable, de votre apport personnel et de l’ensemble des dépenses liées à l’acquisition. C’est elle qui permet de déterminer le prix maximal du logement que vous pouvez rechercher.
Enfin, le reste à vivre représente les ressources disponibles après le paiement de vos engagements et dépenses essentielles. Il permet de savoir si votre projet sera confortable au quotidien, et pas seulement acceptable pour une banque.
Ces trois notions sont complémentaires.
Un ménage peut disposer d’une capacité d’emprunt importante, mais d’un apport insuffisant pour couvrir les frais de son acquisition. Un autre peut obtenir un accord bancaire tout en conservant un budget mensuel trop serré pour financer l’entretien d’une maison, les dépenses familiales et les imprévus.
La capacité maximale accordée par une banque ne doit donc pas être confondue avec le budget qu’il est raisonnable de consacrer à son logement.
La règle des 35 % : comment les banques calculent-elles votre taux d’endettement ?
En France, les règles du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) encadrent l’octroi des crédits immobiliers. En principe, le taux d’effort de l’emprunteur ne doit pas dépasser 35 %, assurance emprunteur comprise.
Le calcul consiste à rapporter les charges d’emprunt et les autres charges prises en compte selon les règles applicables aux revenus retenus par l’établissement prêteur.
La formule simplifiée est la suivante :
Taux d’effort = charges d’emprunt mensuelles / revenus mensuels retenus × 100
Prenons un couple dont les revenus retenus par la banque représentent 4 500 euros par mois. En l’absence d’autres crédits ou charges d’emprunt à prendre en compte, le plafond théorique de mensualité est :
4 500 × 35 % = 1 575 euros par mois.
Ce montant doit intégrer le remboursement du crédit immobilier et l’assurance emprunteur. Il ne correspond donc pas à une mensualité bancaire de 1 575 euros à laquelle on pourrait ajouter librement l’assurance.
Si le ménage rembourse déjà un crédit automobile de 250 euros par mois, sa capacité théorique disponible pour le nouveau financement tombe à 1 325 euros, assurance du nouveau prêt comprise.
Il faut également prendre en compte, selon la situation, d’autres crédits, certains loyers qui continueront après l’acquisition et les charges retenues par la banque.
Le plafond de 35 % n’est pas un droit au crédit
Respecter cette limite ne garantit pas l’obtention d’un prêt.
La banque examine aussi la stabilité et la nature des revenus, les dépenses du ménage, son épargne, son comportement bancaire, le montant de l’apport et la cohérence globale du projet.
Les établissements disposent d’une marge de flexibilité réglementaire pour certains dossiers, dans des proportions encadrées. Mais un acquéreur ne doit pas construire son projet en supposant qu’il bénéficiera automatiquement d’une dérogation.
Il faut également rappeler que la durée d’un crédit immobilier est généralement encadrée à 25 ans, avec certaines possibilités d’allongement à 27 ans dans des situations particulières, notamment lorsque des différés d’amortissement sont prévus pour des opérations éligibles.
Quels revenus sont pris en compte pour calculer votre capacité d’emprunt ?
Pour un salarié disposant d’un contrat stable et d’une rémunération régulière, la situation est généralement assez simple. Mais de nombreux ménages perçoivent des revenus plus variés : primes, commissions, heures supplémentaires, loyers, bénéfices d’activité indépendante ou pensions.
La banque cherche avant tout à déterminer quelles ressources pourront raisonnablement être maintenues pendant le remboursement du crédit.
Un salaire fixe est généralement plus facile à retenir qu’une prime exceptionnelle. Des revenus variables peuvent être examinés sur plusieurs années afin d’en apprécier la régularité. Pour un travailleur indépendant, l’analyse porte notamment sur les résultats de son activité et sa capacité à générer durablement des revenus.
Les revenus locatifs peuvent également être pris en compte, mais la banque applique souvent une méthode prudente afin d’intégrer le risque de vacance ou d’impayés. Les modalités varient selon les établissements et doivent respecter le cadre applicable au calcul du taux d’effort.
Prenons un ménage percevant 3 800 euros de salaires mensuels et 700 euros de loyers. Il ne faut pas supposer automatiquement que la banque retiendra 4 500 euros de revenus. Le montant retenu dépendra notamment des caractéristiques du bien loué, des charges et de la méthode d’analyse de l’établissement.
Pour préparer une simulation, il est donc préférable de distinguer les revenus réguliers, les revenus variables et ceux dont la pérennité est incertaine.
Comment passer de votre mensualité maximale au montant que vous pouvez emprunter ?
Une fois votre mensualité disponible déterminée, il reste à calculer le capital que vous pouvez emprunter.
Ce montant dépend principalement de trois paramètres : le taux d’intérêt, la durée du prêt et le coût de l’assurance.
Plus le taux d’intérêt est élevé, moins vous pouvez emprunter pour une mensualité donnée. Plus la durée est longue, plus la capacité d’emprunt augmente, mais plus le coût total des intérêts risque d’être important.
Pour illustrer le mécanisme, prenons un prêt amortissable classique à taux fixe de 3,5 % par an, hors assurance, avec une mensualité de remboursement de 1 200 euros.
| Durée | Capital empruntable approximatif |
|---|---|
| 15 ans | 167 000 € |
| 20 ans | 207 000 € |
| 25 ans | 240 000 € |
Ces montants sont arrondis et purement illustratifs. Le taux de 3,5 % est une hypothèse de calcul, pas une indication des taux proposés actuellement par les banques.
La différence est importante : allonger la durée de quinze à vingt-cinq ans augmente fortement le capital accessible, sans modifier la mensualité de remboursement hors assurance. Mais l’emprunteur paiera des intérêts pendant dix années supplémentaires.
Attention à l’assurance emprunteur
Si votre capacité maximale de remboursement est de 1 200 euros par mois, assurance comprise, vous ne pouvez pas consacrer l’intégralité de cette somme au remboursement du capital et des intérêts.
Supposons que l’assurance coûte 60 euros par mois. Il ne reste alors que 1 140 euros pour la mensualité du prêt.
À taux et durée identiques, votre capacité d’emprunt sera donc inférieure à celle indiquée dans le tableau.
Le coût de l’assurance dépend notamment des garanties, de l’âge, de la situation de l’emprunteur, du capital assuré et des conditions contractuelles. Pour un couple, la quotité assurée sur chaque personne peut également modifier sensiblement la cotisation.
Comprendre votre mensualité : capital, intérêts et assurance
C’est probablement la notion la plus importante pour comprendre un crédit immobilier.
Lorsque vous empruntez de l’argent à une banque, celle-ci met à votre disposition un capital que vous devrez rembourser progressivement. En contrepartie, vous payez des intérêts calculés selon les modalités du contrat.
Dans un prêt amortissable classique à mensualités constantes, chaque échéance comporte une part de capital et une part d’intérêts. L’assurance emprunteur s’ajoute au remboursement, selon les modalités du contrat.
La part de capital n’est pas une rémunération de la banque : elle correspond au remboursement de l’argent qu’elle vous a prêté.
Pour le comprendre, prenons un exemple précis.
Un ménage emprunte 240 000 euros sur vingt ans, à un taux fixe de 3,5 %, hors assurance. Sa mensualité de crédit est d’environ 1 392 euros. Supposons une assurance constante de 60 euros par mois.
Sa sortie de trésorerie mensuelle est donc d’environ 1 452 euros.
Mais la première mensualité ne se décompose pas en 1 452 euros de frais.
| Élément | Montant |
|---|---|
| Remboursement du capital | 692 € |
| Intérêts bancaires | 700 € |
| Assurance emprunteur | 60 € |
| Total payé | 1 452 € |
Dès la première mensualité, le ménage rembourse donc environ 692 euros de sa dette.
Après ce paiement, le capital restant dû à la banque n’est plus de 240 000 euros, mais d’environ 239 308 euros.
Au fil des mois, le capital restant dû diminue. Comme les intérêts sont calculés sur ce capital, leur montant baisse progressivement. La part de la mensualité consacrée au remboursement du capital augmente alors, même si la mensualité hors assurance reste constante.
Pourquoi rembourse-t-on davantage d’intérêts au début ?
Au début du crédit, la dette est élevée. Les intérêts sont donc calculés sur un montant important.
Dans notre exemple, le premier mois, les intérêts représentent :
240 000 × 3,5 % / 12 = 700 euros.
Un an plus tard, la dette a diminué. La part des intérêts dans chaque mensualité est donc légèrement inférieure.
Après plusieurs années, cette évolution devient beaucoup plus visible. La part de capital remboursé augmente progressivement, tandis que celle des intérêts diminue.
Ce mécanisme est appelé amortissement du prêt.
Il explique pourquoi deux mensualités identiques, payées à dix ans d’intervalle, ne correspondent pas au même partage entre capital et intérêts.
Comment votre dette immobilière diminue-t-elle au fil des années ?
Reprenons notre emprunt de 240 000 euros sur vingt ans à 3,5 %, avec des mensualités de crédit d’environ 1 392 euros hors assurance.
| Moment | Capital restant dû approximatif | Capital déjà remboursé |
|---|---|---|
| Au départ | 240 000 € | 0 € |
| Après 1 an | 231 600 € | 8 400 € |
| Après 5 ans | 194 700 € | 45 300 € |
| Après 10 ans | 140 800 € | 99 200 € |
| Après 20 ans | 0 € | 240 000 € |
Au bout de cinq ans, le ménage a déjà remboursé environ 45 300 euros de capital. Après dix ans, près de 100 000 euros de dette ont disparu.
C’est un élément fondamental de l’accession à la propriété.
Lorsque vous payez un loyer, cette dépense ne rembourse aucune dette immobilière qui vous appartient. Lorsque vous remboursez un crédit amortissable, une partie de votre mensualité réduit progressivement le capital que vous devez à la banque.
Cela ne signifie pas que l’achat est toujours plus intéressant que la location. Le propriétaire supporte également des frais, des taxes, des dépenses d’entretien et des risques liés à l’évolution de la valeur du logement. Mais il faut tenir compte de la constitution progressive d’un patrimoine pour comparer correctement les deux situations.
Rembourser du capital ne signifie pas gagner de l’argent
Il faut éviter une confusion supplémentaire.
Lorsque vous remboursez 1 000 euros de capital, votre dette diminue de 1 000 euros. Votre patrimoine net augmente d’autant, toutes choses égales par ailleurs.
Mais cette somme ne constitue pas un bénéfice immédiat ni de l’argent disponible sur votre compte bancaire. Elle est immobilisée dans votre patrimoine immobilier, sous réserve de la valeur réelle du logement.
Si le marché baisse fortement, la valeur de votre bien peut diminuer malgré les remboursements effectués.
À l’inverse, si la valeur du logement reste stable, le remboursement du capital améliore progressivement votre situation patrimoniale.
Combien coûte réellement un crédit immobilier sur vingt ans ?
Toujours avec notre exemple de 240 000 euros empruntés à 3,5 % sur vingt ans, les mensualités de crédit hors assurance représentent environ 1 392 euros.
Sur 240 mensualités, le total remboursé à la banque au titre du capital et des intérêts est d’environ 334 057 euros.
La différence avec les 240 000 euros empruntés correspond aux intérêts :
334 057 − 240 000 = 94 057 euros d’intérêts.
Ajoutons une assurance constante de 60 euros par mois pendant vingt ans, soit 14 400 euros.
| Élément | Montant |
|---|---|
| Capital emprunté et remboursé | 240 000 € |
| Intérêts sur vingt ans | 94 057 € |
| Assurance emprunteur | 14 400 € |
| Total des versements | 348 457 € |
| Coût intérêts + assurance | 108 457 € |
Ces chiffres n’intègrent pas les frais de dossier, de garantie, de courtage ou d’autres frais éventuels. Ils supposent un taux fixe, une assurance constante et l’absence de remboursement anticipé.
Le ménage aura versé environ 348 457 euros sur vingt ans, mais 240 000 euros correspondent au remboursement du capital initial.
Le coût des intérêts et de l’assurance est donc d’environ 108 457 euros, auquel il faudra ajouter les autres frais du financement.
Cette distinction permet de mieux comprendre ce que représente réellement un crédit immobilier : le total des mensualités n’est pas intégralement un coût financier.
Faut-il emprunter sur quinze, vingt ou vingt-cinq ans ?
Allonger la durée d’un crédit permet de diminuer la mensualité et d’emprunter davantage pour un même revenu.
Mais cet avantage s’accompagne généralement d’un coût total plus élevé.
Pour un emprunt de 240 000 euros à un taux hypothétique de 3,5 %, hors assurance, voici comment la durée modifie les remboursements.
| Durée | Mensualité approximative | Intérêts totaux approximatifs |
|---|---|---|
| 15 ans | 1 716 € | 68 800 € |
| 20 ans | 1 392 € | 94 100 € |
| 25 ans | 1 201 € | 120 400 € |
En passant de quinze à vingt-cinq ans, la mensualité diminue d’environ 515 euros. Mais le coût des intérêts augmente d’environ 51 600 euros.
Et si l’assurance est facturée pendant toute la durée du prêt, son coût total peut également augmenter.
Il ne faut pas en déduire que la durée la plus courte est toujours la meilleure. Une mensualité trop élevée peut fragiliser le budget familial et empêcher de faire face à des dépenses imprévues.
Une durée plus longue peut permettre d’acheter un logement mieux adapté à ses besoins tout en conservant une trésorerie suffisante.
Le bon choix consiste à trouver un équilibre entre le montant de la mensualité, le coût total du crédit et la sécurité financière du ménage.
Le budget d’achat ne se limite jamais au prix du logement
Une fois votre capacité d’emprunt estimée, il reste à déterminer combien vous pouvez réellement consacrer à l’achat du bien.
C’est à cette étape que de nombreux acquéreurs sous-estiment les dépenses.
Prenons un appartement ancien affiché à 250 000 euros. Un ménage dispose de 40 000 euros d’apport et pense devoir emprunter 210 000 euros.
Le calcul semble simple, mais il manque plusieurs postes.
Les frais d’acquisition, couramment appelés frais de notaire, comprennent notamment des taxes, des débours et la rémunération du notaire. Ils varient selon la nature et la localisation du bien. Dans l’ancien, on utilise souvent un ordre de grandeur de 7 à 8 %, mais le montant exact doit être simulé.
Il faut également prévoir les frais de financement : garantie du prêt, éventuels frais de dossier, frais de courtage et autres dépenses imposées pour l’obtention du crédit.
Si le logement nécessite des travaux, leur budget doit être intégré dès le départ, et non reporté à une date indéterminée.
Exemple de budget global d’acquisition
| Dépense | Montant illustratif |
|---|---|
| Prix de l’appartement | 250 000 € |
| Frais d’acquisition estimés | 19 000 € |
| Frais de garantie et de dossier | 3 000 € |
| Travaux prévus | 12 000 € |
| Coût total du projet | 284 000 € |
| Apport personnel mobilisé | −40 000 € |
| Financement à trouver | 244 000 € |
Dans cet exemple, l’emprunt nécessaire n’est pas de 210 000 euros, mais de 244 000 euros.
La différence est considérable. Elle peut modifier la mensualité, la durée du crédit et même la faisabilité du projet.
Ces montants sont des hypothèses pédagogiques : les frais réels dépendront notamment du logement, du département, de la banque et des travaux.
Quels frais faut-il prévoir lors de l’achat immobilier ?
Les dépenses liées à l’acquisition peuvent être regroupées en plusieurs catégories.
Les frais d’acquisition comprennent les droits et taxes, les formalités, les débours et la rémunération du notaire. Ils sont généralement plus élevés, en proportion, pour un logement ancien que pour certaines acquisitions dans le neuf bénéficiant d’un régime spécifique.
Les frais de financement comprennent les frais de dossier bancaire, les frais de garantie et les éventuels honoraires de courtage. Selon le prêt, la garantie peut prendre la forme d’un cautionnement ou d’une sûreté immobilière, avec des coûts et des conséquences différents.
Les honoraires d’intermédiation immobilière doivent également être examinés selon la présentation du prix et les stipulations du mandat. Il ne faut pas les ajouter deux fois lorsqu’ils sont déjà compris dans le prix retenu pour votre calcul.
Les travaux peuvent représenter un poste important : rénovation énergétique, cuisine, salle de bains, électricité, toiture, aménagement extérieur ou simples réparations. Pour un logement ancien, il est prudent de prévoir une réserve pour les imprévus.
Enfin, l’installation elle-même peut entraîner des dépenses : déménagement, mobilier, équipements, raccordements ou frais liés à la transition entre deux logements.
Toutes ces sommes ne sont pas nécessairement finançables de la même manière par le prêt immobilier. La banque précisera ce qu’elle accepte d’intégrer au financement et les justificatifs nécessaires.
Après l’achat, quelles dépenses mensuelles faut-il ajouter au crédit ?
Le remboursement du prêt n’est qu’une partie du coût d’occupation d’un logement.
Un propriétaire doit également payer la taxe foncière, assurer son habitation, régler les dépenses d’énergie et financer l’entretien courant.
Dans un appartement, les charges de copropriété peuvent couvrir l’entretien des parties communes, certains équipements collectifs, les contrats de maintenance et différentes dépenses de fonctionnement. Des travaux importants peuvent également être votés et entraîner des appels de fonds supplémentaires.
Dans une maison, il faut anticiper l’entretien de la toiture, de la façade, du chauffage, du jardin, des clôtures ou de l’assainissement, selon les caractéristiques du bien.
Ces dépenses ne sont pas toutes comptabilisées comme des mensualités de crédit dans le taux d’effort réglementaire. Mais elles pèsent réellement sur le budget du ménage.
Exemple de budget mensuel d’un propriétaire
Prenons un couple dont la mensualité de crédit, assurance comprise, est de 1 450 euros.
Il achète un appartement avec des charges de copropriété de 180 euros par mois, une taxe foncière de 1 440 euros par an et une assurance habitation de 25 euros mensuels.
Il décide également de mettre de côté 100 euros chaque mois pour anticiper des dépenses d’entretien ou de petits travaux.
| Dépense | Montant mensuel |
|---|---|
| Crédit et assurance emprunteur | 1 450 € |
| Charges de copropriété | 180 € |
| Taxe foncière mensualisée | 120 € |
| Assurance habitation | 25 € |
| Provision personnelle pour entretien | 100 € |
| Budget logement mensuel | 1 875 € |
Ce total n’inclut pas les consommations d’électricité, de chauffage, d’eau ou d’Internet lorsqu’elles ne sont pas déjà comprises dans les charges.
Le ménage ne doit donc pas raisonner uniquement sur les 1 450 euros de crédit. Son logement mobilisera au moins 1 875 euros par mois dans cet exemple, avant les autres consommations.
Il faut aussi éviter de compter deux fois certaines dépenses : le chauffage ou l’eau peuvent être partiellement inclus dans les charges de copropriété.
Le reste à vivre : le meilleur moyen de vérifier que votre projet est confortable
Deux ménages peuvent avoir exactement le même taux d’endettement sans disposer du même confort financier.
Un couple sans enfant gagnant 6 000 euros par mois et remboursant 2 000 euros de crédits conserve davantage de ressources qu’un ménage gagnant 3 000 euros et remboursant 1 000 euros, même si les deux présentent un taux d’endettement voisin de 33 %.
La composition du foyer, les dépenses de transport, les frais de garde, les besoins de santé, les pensions versées et les habitudes de vie modifient fortement la situation.
Le reste à vivre doit donc être calculé à partir d’un budget réaliste.
Il est utile de reprendre plusieurs mois de dépenses bancaires et de distinguer les charges incompressibles des dépenses ajustables. Les vacances, les loisirs, l’épargne et les dépenses exceptionnelles ne doivent pas être ignorés au motif qu’ils ne constituent pas des obligations contractuelles.
Un projet immobilier qui impose de supprimer toute capacité d’épargne pendant vingt ans peut devenir difficile à supporter, même si la banque accepte de le financer.
Garder une épargne de sécurité
L’apport personnel permet de réduire le montant emprunté et peut faciliter l’obtention du crédit.
Mais mobiliser l’intégralité de son épargne pour acheter n’est pas toujours judicieux.
Une panne de chaudière, une réparation automobile, un changement professionnel ou des travaux imprévus peuvent nécessiter rapidement plusieurs milliers d’euros.
Il est donc souvent préférable de conserver une réserve de sécurité adaptée à sa situation, plutôt que de chercher systématiquement à réduire son crédit au maximum.
Le montant de cette réserve dépend des revenus, de la stabilité professionnelle, de la composition familiale et de l’état du logement acheté.
Comment l’apport personnel influence-t-il votre capacité d’achat ?
L’apport personnel correspond à l’épargne ou aux fonds que vous décidez d’investir dans votre acquisition.
Il peut provenir de votre épargne, d’une donation, du produit d’une vente immobilière ou d’autres ressources disponibles.
Un apport important présente plusieurs avantages. Il réduit la somme à emprunter, peut améliorer l’appréciation du dossier par la banque et diminue généralement le montant total des intérêts à payer, toutes choses égales par ailleurs.
Il peut également servir à couvrir les frais d’acquisition et de financement, que les banques ne souhaitent pas toujours financer intégralement.
Mais il faut distinguer le montant de l’apport disponible du montant que vous avez intérêt à mobiliser.
Un ménage disposant de 60 000 euros d’épargne peut préférer consacrer 45 000 euros à son achat et conserver 15 000 euros de sécurité.
Le bon arbitrage dépend du taux du crédit, des conditions bancaires et de la nécessité de préserver une trésorerie suffisante.
Le taux nominal et le TAEG : comment comparer correctement deux crédits ?
Lorsqu’une banque annonce un taux immobilier de 3,5 %, il s’agit généralement du taux nominal utilisé pour calculer les intérêts du prêt.
Mais ce taux ne représente pas à lui seul le coût complet du financement.
Le taux annuel effectif global (TAEG) intègre, selon les règles applicables, le taux d’intérêt et les frais nécessaires à l’obtention du crédit : assurance obligatoire, garantie, frais de dossier, certains frais d’intermédiation et autres coûts imposés.
Il permet de comparer plus justement plusieurs propositions de financement, à caractéristiques comparables.
Une banque peut proposer un taux nominal légèrement inférieur à celui d’une concurrente, mais une assurance ou des frais plus élevés.
Le TAEG permet de mieux apprécier cette différence.
Il faut toutefois garder à l’esprit que les frais d’acquisition du logement et les dépenses d’entretien ne font pas partie du TAEG simplement parce qu’ils sont liés à votre projet immobilier.
L’assurance emprunteur mérite une comparaison spécifique
Sur un crédit de vingt ou vingt-cinq ans, le coût de l’assurance peut représenter plusieurs milliers, voire plusieurs dizaines de milliers d’euros.
Les emprunteurs disposent, sous les conditions légales applicables, de la possibilité de choisir une assurance externe et de changer d’assurance en cours de prêt, à condition notamment de respecter l’équivalence des garanties exigées.
Il est donc utile de comparer non seulement le montant des cotisations, mais aussi les garanties, les exclusions, les franchises et les modalités d’indemnisation.
Une assurance moins chère n’est pas nécessairement plus intéressante si sa protection est sensiblement moins adaptée à votre situation.
Comment augmenter sa capacité d’emprunt sans fragiliser son budget ?
Il existe plusieurs moyens d’améliorer la faisabilité d’un projet immobilier, mais chacun doit être évalué avec prudence.
Rembourser un crédit à la consommation avant de déposer une demande peut libérer une partie de la mensualité disponible. Un prêt automobile de 250 euros par mois peut ainsi réduire sensiblement la capacité de financement immobilier.
Augmenter son apport permet de diminuer le montant à emprunter. Cela peut améliorer le dossier, à condition de ne pas épuiser son épargne de sécurité.
Allonger la durée du crédit réduit la mensualité pour un même capital, mais augmente généralement le coût total des intérêts.
Comparer plusieurs banques ou faire appel à un courtier peut également permettre d’identifier des conditions de financement mieux adaptées, sans garantie de résultat.
Enfin, certains dispositifs, comme le prêt à taux zéro (PTZ), peuvent contribuer au financement d’une résidence principale lorsque l’acquéreur et l’opération remplissent les conditions d’éligibilité.
Il faut toutefois examiner le montage global : un financement combinant plusieurs prêts peut présenter des échéances différentes au fil du temps.
Le but n’est pas d’emprunter le montant le plus élevé possible, mais de financer un projet durablement compatible avec ses ressources.
Exemple complet : quel appartement peut acheter un couple gagnant 4 500 euros par mois ?
Prenons un couple dont les revenus mensuels retenus par la banque représentent 4 500 euros. Il ne rembourse aucun autre crédit et dispose de 50 000 euros d’épargne.
Avec un taux d’effort maximal de 35 %, sa mensualité théorique disponible est de 1 575 euros, assurance comprise.
Supposons qu’il souhaite emprunter sur vingt ans à un taux nominal fixe de 3,5 %, avec une assurance constante de 75 euros par mois.
Il peut donc consacrer environ 1 500 euros au remboursement mensuel du capital et des intérêts.
Dans ces hypothèses, sa capacité d’emprunt est proche de 259 000 euros.
Mais le couple décide de ne pas mobiliser toute son épargne. Il souhaite conserver 10 000 euros de sécurité et consacrer 40 000 euros à l’acquisition.
Son enveloppe de financement totale atteint donc environ 299 000 euros, avant déduction des frais.
Supposons les dépenses suivantes :
| Poste | Montant illustratif |
|---|---|
| Prix du logement | 265 000 € |
| Frais d’acquisition | 20 000 € |
| Frais de garantie et de dossier | 3 000 € |
| Travaux et aménagements | 10 000 € |
| Coût total | 298 000 € |
| Apport mobilisé | −40 000 € |
| Prêt nécessaire | 258 000 € |
Le projet paraît compatible avec la capacité d’emprunt théorique retenue dans cet exemple.
Mais il reste à examiner les charges de copropriété, la taxe foncière, les dépenses d’énergie, les transports et le reste à vivre.
Si l’appartement entraîne des charges importantes ou si le couple prévoit de nouvelles dépenses familiales, il peut être préférable de rechercher un logement moins coûteux, même si la banque serait disposée à financer l’opération.
Un financement possible n’est pas nécessairement un financement confortable.
Acheter pour investir : un calcul différent de celui de la résidence principale
La capacité d’emprunt doit également être examinée avec prudence lorsqu’on souhaite acheter un logement destiné à la location.
Le futur loyer peut contribuer à la capacité de remboursement, mais la banque ne le retiendra pas nécessairement intégralement dans ses calculs.
De son côté, l’investisseur doit anticiper les périodes sans locataire, les impayés éventuels, la taxe foncière, les charges non récupérables, les frais de gestion, l’entretien, les travaux et la fiscalité.
Un appartement dont le loyer couvre presque la mensualité du crédit n’est donc pas nécessairement un investissement qui s’autofinance.
Il faut distinguer le remboursement du capital, qui réduit progressivement la dette, du coût financier et des dépenses d’exploitation. Il faut également mesurer l’effort de trésorerie réellement supporté chaque mois.
Cette distinction est particulièrement importante pour les investisseurs qui souhaitent constituer progressivement un patrimoine immobilier sans fragiliser leurs finances personnelles.
Calculer sa capacité d’emprunt : raisonner comme une banque, mais aussi comme un futur propriétaire
Avant de rechercher un logement, il est indispensable de déterminer combien vous pouvez raisonnablement emprunter. Le taux d’effort de 35 %, assurance comprise, constitue un repère important, mais il ne représente qu’une première étape.
La capacité d’emprunt dépend aussi du taux d’intérêt, de la durée du financement, des revenus retenus, des crédits existants et de la qualité globale du dossier.
Pour connaître votre véritable budget d’achat, il faut ensuite ajouter l’apport personnel, puis déduire l’ensemble des frais d’acquisition, de financement et des travaux prévus.
Enfin, il faut anticiper les dépenses de propriétaire : taxe foncière, charges de copropriété, assurance habitation, entretien et dépenses exceptionnelles.
Mais comprendre son crédit suppose également de regarder au-delà de la mensualité. Dans un prêt amortissable classique, chaque échéance rembourse progressivement une partie du capital emprunté. Au fil des années, votre dette diminue et votre patrimoine net peut se renforcer, même si la valeur du logement reste soumise aux évolutions du marché.
Le bon projet immobilier n’est donc pas celui qui vous permet d’emprunter le maximum. C’est celui qui vous permet d’acheter un logement adapté à vos besoins, de rembourser sereinement votre crédit et de conserver suffisamment de ressources pour continuer à vivre et à préparer l’avenir.
Sources
- Ministère de l’Économie -Fonctionnement du crédit immobilier : calcul du taux d’effort, règle des 35 % et financement.
- Service-Public -Obtenir un crédit immobilier : frais de financement, assurance, TAEG et remboursement.
- ANIL -Simulateurs immobiliers : diagnostic de financement, tableau d’amortissement, frais d’acquisition et prêt à taux zéro.
- Simulateur officiel des frais d’acquisition : estimation selon le type de logement et le département.
Vous avez un projet d’achat immobilier en Pays de Savoie ?
Choisir le bon emplacement, définir son budget, organiser les visites, négocier le prix… Retrouvez nos conseils pour acheter votre logement en toute connaissance de cause.