Entre les eaux turquoise du lac d’Annecy, les quartiers résidentiels de la ville et les villages installés au pied des montagnes, le bassin annécien reste l’un des territoires immobiliers les plus recherchés des Pays de Savoie. Son attractivité repose sur une combinaison rare : un environnement naturel exceptionnel, un bassin d’emploi dynamique, des services urbains importants et la proximité de Genève.

Mais cette attractivité a un coût. À Annecy, le prix médian d’un appartement ancien dépasse désormais 5 000 €/m². Autour du lac, les maisons se négocient à des niveaux encore plus élevés, particulièrement lorsqu’elles bénéficient d’une vue dégagée, d’un jardin ou d’un accès privilégié aux rives.

Pourtant, derrière cette image de marché immobilier haut de gamme, la situation évolue. Après les corrections enregistrées en 2024 et 2025, les prix se stabilisent ou repartent légèrement à la hausse dans certains secteurs. Les transactions restent cependant sélectives, et les difficultés de financement continuent de peser sur les ménages.

À la mi-2026, le marché immobilier annécien résiste, mais il ne progresse plus partout de la même manière. Entre Annecy, sa première couronne, les rives du lac et le secteur de Faverges, les écarts de prix révèlent des marchés aux logiques très différentes.

Cette analyse s’appuie sur les transactions notariales publiées en 2026, notamment celles enregistrées du 1er mars 2025 au 28 février 2026, ainsi que sur les observations des professionnels et les indicateurs disponibles jusqu’à l’automne 2026. Les prix issus de ventes effectivement conclues sont distingués des estimations et des tendances déclarées par les agences. Les volumes de ventes propres au premier semestre 2026 ne sont pas encore consolidés ici commune par commune.

Un marché qui se stabilise après deux années de correction

Le premier constat est que le marché annécien semble avoir dépassé la phase la plus marquée de sa correction.

Selon les notaires de France, le prix médian des appartements anciens vendus à Annecy entre mars 2025 et février 2026 atteint 5 150 €/m², en hausse de 2,1 % sur un an.

Dans les communes environnantes, la médiane atteint 4 930 €/m², en progression de 1 %. Autour du lac, elle s’établit à 5 370 €/m², mais recule de 3,2 %.

Appartements anciens : les prix réellement constatés

Annecy

5 150 €/m²

+2,1 % sur un an

Annecy et environs

4 930 €/m²

+1,0 % sur un an

Tour du lac

5 370 €/m²

−3,2 % sur un an

Secteur de Faverges

2 980 €/m²

−2,8 % sur un an

Prix médians des ventes d’appartements anciens, mars 2025 à février 2026. Source : Notaires de France, synthèse Haute-Savoie, mai 2026.

Ces chiffres traduisent un marché contrasté. La ville-centre retrouve une légère progression, tandis que les communes du tour du lac enregistrent une baisse de leur prix médian.

Il faut néanmoins rester prudent : une médiane dépend des biens effectivement vendus. Si davantage d’appartements sans vue sur le lac ont changé de propriétaire, le prix médian peut reculer sans que les logements les plus prestigieux aient perdu autant de valeur.

Un autre indicateur permet de mieux comprendre l’évolution : l’indice notarial des appartements anciens à Annecy, conçu pour limiter les effets de composition des ventes.

Cet indice avait diminué de 4 % en février 2024, puis encore de 4 % en février 2025. En février 2026, il progresse de 1,9 % sur un an.

La tendance est donc celle d’une stabilisation suivie d’un redressement modéré, et non d’une nouvelle flambée des prix.

Annecy : des prix élevés, mais de fortes différences entre quartiers

Annecy concentre les principaux emplois, les commerces, les établissements scolaires, les équipements hospitaliers et les transports du bassin. Cette autonomie explique en partie la solidité de son marché immobilier.

La ville possède toutefois plusieurs visages. Les quartiers proches du lac, comme Albigny et les abords de l’avenue du Parmelan, bénéficient d’une forte demande. La vieille ville et les secteurs proches du centre attirent les ménages recherchant une vie urbaine accessible à pied.

À l’inverse, les secteurs de Seynod, Cran-Gevrier, Meythet ou Novel présentent des marchés plus diversifiés, avec des résidences anciennes, des programmes récents et des prix généralement plus accessibles.

Les estimations PAP au 1er octobre 2026 illustrent ces écarts.

Quartier ou secteur	Estimation appartements
Albigny	6 481 €/m²
Parmelan	6 415 €/m²
Vieille Ville	6 206 €/m²
Courier	5 944 €/m²
Gare	4 942 €/m²
Meythet	4 762 €/m²
Cran-Gevrier	4 238 €/m²
Novel-Teppes	4 007 €/m²
Seynod	3 819 €/m²

Estimations PAP au 1er octobre 2026, données DVF et annonces. Ces valeurs ne sont pas des médianes notariales de ventes du premier semestre.

La différence entre Albigny et Seynod dépasse ainsi 2 600 €/m².

Pour un appartement de 70 m², elle représente théoriquement plus de 180 000 € d’écart.

Cette diversité ouvre des possibilités aux ménages qui souhaitent rester dans le bassin annécien sans nécessairement habiter à proximité immédiate du lac.

Elle montre également pourquoi une estimation immobilière doit être réalisée à l’échelle du quartier, voire de la résidence. À Annecy, la vue, l’étage, l’ascenseur, le stationnement et la performance énergétique peuvent modifier fortement la valeur d’un appartement.

La première couronne d’Annecy : un marché résidentiel soutenu par les familles

Au-delà de la ville-centre, plusieurs communes bénéficient d’une demande résidentielle importante.

Argonay, Poisy, Épagny-Metz-Tessy et les secteurs de Pringy attirent les ménages recherchant un environnement moins dense, tout en restant proches des emplois et des services annéciens.

La proximité des axes routiers, des établissements scolaires et des zones d’activités constitue un atout majeur.

Les estimations PAP d’octobre 2026 placent les appartements autour de 6 141 €/m² à Argonay, 5 524 €/m² à Épagny et 5 230 €/m² à Poisy.

Ces niveaux montrent que s’éloigner du centre d’Annecy ne garantit pas nécessairement une baisse des prix.

Les communes périphériques proposent souvent des résidences récentes, des appartements avec terrasse ou des maisons individuelles. Ces caractéristiques attirent les familles, particulièrement lorsqu’elles permettent de disposer de davantage d’espace.

Mais le prix d’acquisition n’est qu’une partie de l’équation.

La circulation sur les axes menant à Annecy, les déplacements scolaires et l’accès aux transports collectifs doivent être intégrés au choix résidentiel.

Pour les ménages travaillant à Genève, la proximité de l’A41 constitue également un critère important, même si les temps de parcours peuvent devenir contraignants aux heures de pointe.

Les rives du lac d’Annecy : un marché de rareté, mais pas à l’abri des corrections

Le tour du lac d’Annecy constitue un marché immobilier particulier.

À Veyrier-du-Lac, Menthon-Saint-Bernard, Talloires-Montmin, Duingt, Saint-Jorioz ou Sevrier, la proximité de l’eau, les paysages et la rareté du foncier créent une demande spécifique.

Les acheteurs recherchent des résidences principales, mais aussi des résidences secondaires et des biens patrimoniaux.

Pourtant, les dernières statistiques notariales montrent que ce marché n’échappe pas aux corrections.

Le prix médian des appartements anciens vendus autour du lac atteint 5 370 €/m², en recul de 3,2 % sur un an. Pour les maisons anciennes, le prix médian s’établit à 717 300 €, en baisse de 6,9 %.

Ces diminutions ne signifient pas que les propriétés les plus recherchées ont perdu uniformément 7 % de leur valeur.

Le marché du tour du lac comprend des biens très différents : appartements de village, maisons familiales, propriétés avec vue et villas proches du rivage. La composition des ventes influence fortement les médianes.

Il faut également distinguer les deux rives.

Sur la rive est, Veyrier-du-Lac, Menthon-Saint-Bernard et Talloires bénéficient d’une image particulièrement prestigieuse. La proximité des montagnes, les vues sur le lac et les secteurs résidentiels de qualité soutiennent la demande.

Sur la rive ouest, Sevrier, Saint-Jorioz et Duingt offrent également des paysages remarquables, mais avec une diversité plus importante de logements et de situations.

À titre indicatif, PAP estime en octobre 2026 les appartements à 6 929 €/m² à Veyrier-du-Lac, 7 158 €/m² à Menthon-Saint-Bernard et 6 444 €/m² à Sevrier. Ces estimations ne doivent pas être confondues avec les médianes notariales du secteur.

Le marché des rives du lac reste donc cher, mais les acheteurs semblent moins disposés à accepter n’importe quel prix au seul motif qu’un bien se trouve près de l’eau.

Les maisons anciennes : des budgets très différents entre Annecy et Faverges

Le marché des maisons révèle encore davantage les écarts territoriaux.

Selon les transactions notariales enregistrées de mars 2025 à février 2026, le prix médian d’une maison ancienne atteint 667 700 € à Annecy et 570 000 € dans les environs.

Autour du lac, la médiane s’élève à 717 300 €. Dans l’Albanais, elle descend à 378 900 €, et dans le secteur de Faverges à 330 200 €.

Prix médians des maisons anciennes

Ventes conclues de mars 2025 à février 2026

L’écart entre le tour du lac et le secteur de Faverges dépasse 380 000 €.

Cette différence ne s’explique pas uniquement par la surface des maisons. Elle reflète également la localisation, l’environnement, la proximité des emplois et la pression foncière.

Les maisons vendues autour du lac présentent une surface habitable médiane de 120 m² et un terrain médian de 1 020 m². Dans le secteur de Faverges, les médianes sont de 109 m² habitables et 990 m² de terrain.

Le différentiel de prix est donc largement lié à la localisation.

Pour les familles disposant d’un budget plus limité, les communes situées au sud du lac peuvent représenter une alternative, à condition d’accepter des déplacements plus longs vers Annecy.

Le sud du lac et Faverges : une alternative plus accessible

Au sud du lac, Doussard, Lathuile, Chevaline et Faverges-Seythenex présentent des marchés immobiliers différents de ceux de la rive nord.

Les paysages restent remarquables, avec les montagnes des Bauges et des Bornes, les espaces naturels du Bout-du-Lac et les villages installés dans la vallée.

Mais la distance au centre d’Annecy augmente progressivement.

Les ménages qui travaillent dans le bassin annécien doivent tenir compte de la circulation sur les routes longeant le lac, particulièrement en été et aux heures de pointe.

Le secteur de Faverges conserve néanmoins des atouts : commerces, établissements scolaires, activités économiques locales et accès aux montagnes.

Les statistiques notariales montrent un prix médian de 2 980 €/m² pour les appartements anciens et de 330 200 € pour les maisons anciennes dans le secteur de Faverges.

Ces prix sont sensiblement inférieurs à ceux du bassin annécien central.

Pour un ménage recherchant une résidence principale, le sud du lac peut donc constituer une solution intéressante. Mais le gain immobilier doit être comparé au coût des déplacements et au temps passé sur la route.

Le neuf : des prix élevés et une offre sous tension

Le marché du neuf reste confronté à des difficultés importantes.

Dans les transactions enregistrées de mars 2025 à février 2026, les appartements neufs atteignent 6 480 €/m² à Annecy, contre 5 950 €/m² dans les environs et 6 210 €/m² autour du lac.

Les évolutions annuelles sont contrastées : −4,1 % à Annecy, mais +12 % dans les environs.

Cette différence peut refléter la composition des programmes commercialisés et des logements vendus.

Le neuf demeure sensiblement plus cher que l’ancien, notamment en raison des coûts du foncier, de la construction et des normes énergétiques.

Pour les primo-accédants, ces niveaux représentent un obstacle majeur.

Un appartement neuf de 70 m² à 6 480 €/m² correspond théoriquement à un prix de 453 600 €, hors frais et annexes éventuelles.

Le manque de logements neufs contribue également aux tensions sur le marché locatif.

Dans son bilan de septembre 2026, la FNAIM Savoie Mont Blanc souligne que la construction neuve reste insuffisante et que l’offre de logements à louer ne répond pas à la demande.

Cette situation peut renforcer les difficultés de logement des salariés locaux, particulièrement lorsque leurs revenus ne progressent pas au même rythme que les prix immobiliers.

Depuis mai 2026, les professionnels constatent un ralentissement de l’activité

Les chiffres des notaires décrivent un marché qui se stabilise. Mais les observations les plus récentes invitent à la prudence.

Dans son bilan publié le 11 septembre 2026, la FNAIM Savoie Mont Blanc indique que le début de l’année avait confirmé la reprise engagée fin 2025, avant un ralentissement à partir du mois de mai.

La fédération évoque une diminution de l’activité de transaction d’environ 1 % sur son territoire et souligne que les acheteurs deviennent plus exigeants, notamment sur les performances énergétiques et les caractéristiques des logements.

Cette observation concerne un périmètre plus large que le seul bassin annécien. Elle ne doit donc pas être interprétée comme une baisse de 1 % des ventes à Annecy.

Elle permet néanmoins de comprendre l’ambiance du marché à la mi-2026.

Les acquéreurs continuent de rechercher des logements, mais ils prennent davantage de temps pour comparer. Les biens présentant un défaut important, un prix excessif ou des travaux coûteux peuvent rencontrer davantage de difficultés.

À Annecy, cette sélectivité est particulièrement sensible compte tenu des budgets nécessaires.

Le diagnostic de performance énergétique, les charges de copropriété, la présence d’un ascenseur, les stationnements et la qualité des espaces extérieurs deviennent des critères déterminants.

La proximité du lac reste un atout majeur, mais elle ne suffit plus à justifier tous les prix.

À l’automne 2026, les estimations confirment une stabilisation plutôt qu’une flambée

Les indicateurs PAP publiés au 1er octobre 2026 situent le prix moyen de l’immobilier à Annecy à 5 177 €/m², dont 5 163 €/m² pour les appartements et 6 164 €/m² pour les maisons.

La plateforme fait état d’une progression de 0,7 % sur six mois et de 1,1 % sur un an.

Ces chiffres sont cohérents avec une stabilisation du marché après les corrections des années précédentes.

Mais leur méthodologie diffère de celle des notaires : PAP utilise les données DVF et les annonces publiées sur sa plateforme.

Ces estimations ne doivent donc pas être présentées comme des prix médians de ventes réalisées au premier semestre 2026.

Elles montrent néanmoins que, malgré le ralentissement observé depuis le printemps, les indicateurs de prix restent relativement stables à l’automne.

Quelles perspectives pour le bassin annécien ?

À la mi-2026, trois grandes tendances se dessinent.

La première est la résistance du marché d’Annecy. Les prix des appartements anciens progressent légèrement, après deux années de correction. L’attractivité économique, résidentielle et touristique du bassin continue de soutenir la demande.

La deuxième est la différenciation croissante entre les secteurs. Les quartiers proches du lac et les communes résidentielles les plus recherchées conservent des niveaux de prix élevés, tandis que l’Albanais et le secteur de Faverges offrent des alternatives plus accessibles.

La troisième est la sélectivité des acheteurs. Les ménages disposent de davantage d’informations et prennent en compte le coût global du logement, notamment les travaux, l’énergie, les charges et les déplacements.

Pour les vendeurs, la conséquence est importante : un bien correctement estimé, bien entretenu et situé dans un environnement recherché conserve de solides arguments.

À l’inverse, un logement affiché à un prix excessif peut rester longtemps sur le marché, même dans une commune attractive.

Le bassin annécien reste donc un marché immobilier solide, mais il n’est plus un marché où tous les biens se vendent facilement à n’importe quel prix.

La proximité du lac, les paysages et le dynamisme économique continuent de soutenir les valeurs. Mais la qualité du logement, son emplacement précis et la cohérence du prix deviennent essentiels.

Sources et méthodologie

Les chiffres de transactions proviennent principalement de la synthèse immobilière des Notaires de France, Haute-Savoie, mai 2026, portant sur les ventes de mars 2025 à février 2026.

Les perspectives de prix sont complétées par l’Observatoire des notaires des Savoie, avril 2026.

Les estimations actualisées à octobre proviennent de PAP Immobilier. Les observations conjoncturelles s’appuient sur le bilan de septembre 2026 de la FNAIM Savoie Mont Blanc.