Devenir propriétaire d’une maison ou d’un appartement est une étape importante dans la constitution d’un patrimoine. Mais au-delà du prix d’achat, du remboursement du crédit et des dépenses d’entretien, la propriété immobilière entraîne également des obligations fiscales qu’il faut connaître et anticiper.
Chaque année, un propriétaire peut être redevable de la taxe foncière. S’il met son logement en location, les loyers perçus peuvent être soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Enfin, lorsqu’il revend son bien, une éventuelle plus-value immobilière peut être imposée.
À ces trois grands mécanismes s’ajoutent d’autres situations : taxe d’habitation sur les résidences secondaires, fiscalité de la location meublée, taxes sur les logements vacants ou encore impôt sur la fortune immobilière pour les patrimoines concernés.
Le système peut sembler complexe, d’autant que les règles changent selon la manière dont le logement est utilisé. Une résidence principale n’est pas fiscalement traitée comme une résidence secondaire. Une location vide ne relève pas du même régime qu’une location meublée. Et une maison revendue après vingt-cinq ans de détention n’est pas imposée comme un appartement acheté quelques années auparavant.
Dans les Pays de Savoie, ces différences sont particulièrement importantes. Entre les résidences principales du bassin chambérien, les investissements locatifs à Annecy, les appartements destinés aux étudiants et les résidences secondaires de montagne, les propriétaires rencontrent des situations fiscales très variées.
Comprendre la fiscalité immobilière permet de calculer le véritable coût de détention d’un bien, d’évaluer la rentabilité d’un investissement et d’éviter les mauvaises surprises au moment de la vente.
Voyons comment fonctionnent les principaux impôts immobiliers en 2026, avec des exemples simples pour comprendre ce que vous devez payer, ce que vous pouvez déduire et les exonérations dont vous pouvez éventuellement bénéficier.
La taxe foncière : l’impôt annuel du propriétaire
La taxe foncière est probablement l’impôt immobilier le plus connu.
Elle concerne les propriétaires de biens immobiliers imposables, qu’ils occupent eux-mêmes leur logement, le louent ou le conservent comme résidence secondaire.
Elle contribue au financement des collectivités territoriales.
Qui doit payer la taxe foncière ?
La règle générale est simple : la taxe foncière est due par le propriétaire du bien au 1er janvier de l’année d’imposition.
Si vous possédez un appartement au 1er janvier 2026, vous êtes en principe redevable de la taxe foncière de l’année 2026, même si vous le vendez au mois de mars.
Lors d’une vente, l’acte notarié prévoit fréquemment une répartition de la taxe foncière au prorata de la durée de propriété entre vendeur et acquéreur.
Mais il s’agit d’un accord contractuel entre les parties. Pour l’administration fiscale, le redevable reste celui qui était propriétaire au 1er janvier.
Comment calcule-t-on la taxe foncière ?
Contrairement à une idée répandue, la taxe foncière n’est pas directement calculée à partir du prix de marché du logement.
Elle repose principalement sur sa valeur locative cadastrale, qui correspond à une estimation administrative du revenu locatif théorique du bien.
Pour les propriétés bâties, la base d’imposition est généralement égale à 50 % de cette valeur locative cadastrale.
Les taux votés par les collectivités concernées sont ensuite appliqués à cette base.
La formule simplifiée est donc :
Taxe foncière = valeur locative cadastrale × 50 % × taux d’imposition applicable.
Des taxes additionnelles et frais peuvent compléter le montant figurant sur l’avis.
Exemple de calcul
Imaginons une maison dont la valeur locative cadastrale annuelle est de 6 000 euros.
La base d’imposition serait :
6 000 × 50 % = 3 000 euros.
Supposons que le taux global retenu pour notre exemple soit de 40 %.
La taxe foncière correspondante serait :
3 000 × 40 % = 1 200 euros.
Ce calcul est illustratif. Le montant réellement dû dépend des taux locaux, des éventuelles taxes complémentaires, des exonérations et de la situation cadastrale du bien.
Pourquoi la taxe foncière augmente-t-elle ?
Deux mécanismes principaux peuvent faire évoluer son montant.
D’abord, les valeurs locatives cadastrales sont revalorisées selon les règles nationales. Ensuite, les collectivités peuvent modifier les taux d’imposition qu’elles appliquent.
Des changements affectant le logement, comme un agrandissement ou certains aménagements, peuvent également modifier sa valeur locative cadastrale.
Il est donc possible que la taxe foncière augmente même si le propriétaire n’a effectué aucun travaux.
Dans les Pays de Savoie, le montant varie selon les communes. Une maison située à Chambéry ne supporte pas nécessairement la même fiscalité qu’une propriété comparable à Aix-les-Bains, Annecy ou dans une commune rurale.
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères : une ligne à ne pas confondre avec la taxe foncière
L’avis de taxe foncière peut également comporter la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, appelée TEOM.
Elle sert à financer le service de collecte et de traitement des déchets ménagers.
Cette taxe est généralement établie sur une base liée à la valeur locative cadastrale, avec les règles et taux applicables localement.
Pour un propriétaire occupant, elle constitue une dépense supplémentaire à prévoir dans son budget.
Pour un propriétaire bailleur, la TEOM est en principe récupérable auprès du locataire, à l’exception notamment des frais de gestion figurant sur l’avis.
Exemple
Un propriétaire reçoit un avis comportant :
- Taxe foncière : 1 150 euros.
- TEOM : 250 euros.
- Total simplifié : 1 400 euros.
S’il loue son appartement, il peut, sous réserve des règles applicables, récupérer les 250 euros de TEOM auprès du locataire.
En revanche, il ne peut pas lui refacturer librement les 1 150 euros de taxe foncière.
Cette distinction est importante pour calculer correctement les charges restant à la charge d’un investisseur.
Peut-on être exonéré de taxe foncière ?
Certaines situations ouvrent droit à des exonérations ou à des dégrèvements.
Il ne faut cependant pas supposer qu’une exonération s’applique automatiquement à tous les propriétaires.
Les conditions peuvent dépendre de l’âge, des ressources, de la situation personnelle, du logement ou de décisions prises par les collectivités.
Les propriétaires âgés ou en situation de handicap
Certaines personnes âgées ou titulaires d’allocations spécifiques peuvent bénéficier d’une exonération de taxe foncière pour leur habitation principale, sous les conditions prévues par la réglementation.
C’est notamment le cas de certains bénéficiaires de l’allocation de solidarité aux personnes âgées ou de l’allocation supplémentaire d’invalidité.
Les personnes de plus de 75 ans et certains titulaires de l’allocation aux adultes handicapés peuvent également bénéficier d’une exonération sous conditions de ressources.
Ces dispositifs doivent être examinés au regard de la situation exacte du foyer.
Les constructions neuves
Les constructions nouvelles peuvent, sous conditions, bénéficier d’une exonération temporaire de taxe foncière pendant les deux années suivant leur achèvement.
Mais les collectivités disposent de possibilités de limitation de cette exonération, et les formalités déclaratives doivent être respectées.
Les travaux de rénovation énergétique
Certaines collectivités peuvent décider d’accorder une exonération temporaire de taxe foncière pour des logements anciens ayant fait l’objet de travaux énergétiques éligibles.
Il faut vérifier si la commune a effectivement adopté ce dispositif, ainsi que les conditions de dépenses et de déclaration.
Enfin, il faut retenir qu’une exonération de taxe foncière ne signifie pas nécessairement une exonération de TEOM.
Résidence principale et résidence secondaire : deux fiscalités différentes
Depuis 2023, la taxe d’habitation sur les résidences principales a été supprimée.
Mais elle subsiste pour les résidences secondaires.
Un propriétaire qui possède une maison dans laquelle il vit habituellement ne paie donc plus de taxe d’habitation sur cette résidence principale, tout en restant généralement redevable de la taxe foncière.
En revanche, s’il possède également un appartement de vacances, celui-ci peut être soumis à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, en plus de la taxe foncière.
Une fiscalité particulièrement importante dans les stations de montagne
Dans les Pays de Savoie, les résidences secondaires occupent une place importante dans de nombreuses communes touristiques.
Un appartement utilisé quelques semaines par an dans une station de ski peut générer plusieurs dépenses fiscales, même s’il ne procure aucun revenu locatif.
Certaines communes situées en zone tendue peuvent également appliquer une majoration de taxe d’habitation sur les résidences secondaires, dans les conditions prévues par la loi.
Le propriétaire doit donc vérifier les règles locales avant d’acheter.
Et si le logement reste vide ?
Selon la commune et les caractéristiques du logement, un bien vacant peut relever de la taxe annuelle sur les logements vacants ou de la taxe d’habitation sur les logements vacants.
Ces dispositifs ne sont pas identiques et ne s’appliquent pas partout.
La situation d’un logement vide doit également être distinguée de celle d’une résidence secondaire meublée.
Enfin, les propriétaires doivent tenir à jour les informations d’occupation de leurs biens dans le service « Gérer mes biens immobiliers » de l’administration fiscale.
Les revenus locatifs : pourquoi les loyers ne sont pas imposés comme un salaire
Lorsqu’un propriétaire loue un appartement ou une maison, les loyers perçus constituent en principe des revenus imposables.
Mais le traitement fiscal dépend du type de location.
Une location vide relève généralement des revenus fonciers.
Une location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux, appelés BIC.
Cette distinction est fondamentale, car les abattements, les charges déductibles et les obligations déclaratives ne sont pas les mêmes.
Il faut également distinguer le loyer encaissé du revenu imposable.
Un propriétaire peut percevoir 12 000 euros de loyers dans l’année sans être imposé sur la totalité de cette somme. Le régime fiscal applicable détermine comment calculer la base imposable.
Location vide : comprendre le régime micro-foncier
Le régime micro-foncier est un dispositif simplifié.
Il s’applique en principe lorsque les revenus fonciers bruts annuels du foyer fiscal ne dépassent pas 15 000 euros, sous réserve des conditions et exclusions propres à certains dispositifs immobiliers.
Le propriétaire bénéficie alors d’un abattement forfaitaire de 30 %.
Cela signifie que l’administration considère forfaitairement que 30 % des revenus couvrent les dépenses liées à la location.
Le revenu foncier imposable représente donc 70 % des recettes brutes retenues.
Exemple avec un appartement loué 800 euros
Un propriétaire loue un appartement vide pour 800 euros hors charges par mois.
Ses revenus locatifs annuels sont de :
800 × 12 = 9 600 euros.
Au régime micro-foncier, l’abattement de 30 % représente :
9 600 × 30 % = 2 880 euros.
Le revenu imposable est donc :
9 600 − 2 880 = 6 720 euros.
Ces 6 720 euros sont ajoutés aux autres revenus imposables du foyer, selon les règles de l’impôt sur le revenu.
Le propriétaire doit également tenir compte des prélèvements sociaux applicables.
Le micro-foncier est-il toujours avantageux ?
Non.
Son principal intérêt réside dans sa simplicité.
Mais le propriétaire ne peut pas déduire séparément les dépenses qu’il a réellement supportées.
S’il paie beaucoup d’intérêts d’emprunt, de charges ou de travaux, le régime réel peut être plus intéressant.
Il faut donc comparer les deux méthodes.
Location vide : le régime réel permet de déduire certaines dépenses
Le régime réel consiste à déterminer le revenu foncier imposable à partir des recettes et des charges fiscalement déductibles.
Il est obligatoire dans certaines situations, notamment lorsque les revenus fonciers dépassent le seuil du micro-foncier, et peut être choisi sur option lorsque les conditions le permettent.
Parmi les dépenses potentiellement déductibles figurent certaines charges de copropriété, la taxe foncière hors fractions récupérables, les assurances, les frais de gestion, les intérêts d’emprunt et certaines dépenses de réparation, d’entretien ou d’amélioration.
Toutes les dépenses ne sont pas déductibles.
Les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne suivent pas les mêmes règles que les travaux d’entretien. Les charges récupérables auprès du locataire doivent également être traitées correctement.
Exemple comparatif entre micro-foncier et régime réel
Reprenons notre appartement loué 800 euros par mois.
Il procure 9 600 euros de loyers annuels.
Supposons les dépenses déductibles suivantes :
| Dépense annuelle | Montant |
|---|---|
| Intérêts d’emprunt | 2 000 € |
| Taxe foncière non récupérable | 900 € |
| Charges de copropriété déductibles après régularisation | 800 € |
| Assurance propriétaire | 150 € |
| Frais de gestion | 600 € |
| Total | 4 450 € |
Le revenu foncier net imposable au régime réel serait, dans cet exemple simplifié :
9 600 − 4 450 = 5 150 euros.
Au micro-foncier, il était de 6 720 euros.
Le régime réel permettrait donc de réduire la base imposable de :
6 720 − 5 150 = 1 570 euros.
Cette différence peut produire une économie d’impôt, dont le montant dépendra de la situation fiscale du foyer.
Il faut toutefois intégrer les obligations déclaratives supplémentaires et les règles de durée de l’option pour le régime réel.
Pourquoi le remboursement du crédit n’est-il pas entièrement déductible ?
C’est une question essentielle pour comprendre la fiscalité d’un investissement locatif.
Une mensualité de crédit comprend généralement deux composantes : les intérêts et le remboursement du capital.
Les intérêts représentent le coût du financement.
Le remboursement du capital correspond à la diminution de la dette du propriétaire.
En location vide au régime réel, les intérêts d’emprunt liés à l’acquisition ou aux travaux éligibles peuvent être déductibles, sous conditions.
En revanche, le capital remboursé n’est pas une charge fiscalement déductible.
Exemple
Un investisseur rembourse 750 euros de crédit chaque mois.
Supposons que cette mensualité se compose de :
- 250 euros d’intérêts.
- 500 euros de remboursement de capital.
Sur l’année, les intérêts représentent 3 000 euros et le capital remboursé 6 000 euros.
Les 3 000 euros d’intérêts peuvent, sous conditions, entrer dans les charges déductibles du revenu foncier.
Les 6 000 euros de capital ne peuvent pas être déduits.
Cela explique pourquoi un investissement peut présenter un cash-flow faible, voire négatif, tout en générant un revenu fiscalement imposable.
Le propriétaire rembourse une partie de sa dette, ce qui contribue à la constitution de son patrimoine, mais ce remboursement ne réduit pas automatiquement sa base imposable.
Comment calcule-t-on l’impôt sur les revenus locatifs ?
Les revenus fonciers nets imposables sont ajoutés aux autres revenus du foyer fiscal.
Ils sont donc soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Le taux effectivement applicable dépend de la situation du ménage.
À cela s’ajoutent généralement les prélèvements sociaux, au taux de 17,2 % pour les revenus fonciers dans le régime de droit commun applicable en 2026.
Exemple avec une tranche marginale d’imposition de 30 %
Un propriétaire dégage 5 000 euros de revenus fonciers nets imposables.
Supposons, pour simplifier, que l’intégralité de ce revenu supplémentaire soit imposée dans sa tranche marginale de 30 %.
L’impôt sur le revenu supplémentaire serait :
5 000 × 30 % = 1 500 euros.
Les prélèvements sociaux représenteraient :
5 000 × 17,2 % = 860 euros.
Le total simplifié serait donc de :
1 500 + 860 = 2 360 euros.
Le revenu restant après ces prélèvements serait de 2 640 euros.
Cet exemple ne tient pas compte des effets particuliers du barème progressif, de la CSG déductible ni d’éventuelles autres spécificités fiscales.
Il montre surtout pourquoi il ne faut jamais confondre les loyers encaissés, le revenu foncier imposable et la trésorerie réellement disponible.
Le déficit foncier : quand les charges dépassent les loyers
Le régime réel peut conduire à une situation dans laquelle les charges déductibles sont supérieures aux recettes locatives.
On parle alors de déficit foncier.
Dans certaines conditions, la fraction du déficit qui ne provient pas des intérêts d’emprunt peut être imputée sur le revenu global du foyer, dans la limite de 10 700 euros par an en régime général.
Des règles particulières et plafonds spécifiques peuvent s’appliquer à certaines rénovations énergétiques éligibles.
La fraction du déficit qui n’est pas imputable sur le revenu global peut, selon sa nature, être reportée sur les revenus fonciers des années suivantes dans les limites légales.
Exemple
Un propriétaire perçoit 9 000 euros de loyers annuels.
Il supporte 3 000 euros de dépenses courantes déductibles et 12 000 euros de travaux éligibles à la déduction.
Le résultat foncier simplifié est :
9 000 − 3 000 − 12 000 = −6 000 euros.
Sous réserve des conditions légales, ce déficit peut contribuer à réduire le revenu imposable du foyer.
Mais attention : les règles dépendent notamment de la nature des dépenses et de la conservation de la location.
Il ne suffit pas de réaliser des travaux pour obtenir automatiquement une réduction d’impôt équivalente à leur montant.
Location meublée : une fiscalité différente de la location vide
Lorsqu’un appartement est loué avec les équipements nécessaires à une occupation meublée, les revenus relèvent en principe de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.
Le propriétaire peut exercer cette activité à titre professionnel ou non professionnel, selon les conditions légales.
Le statut de loueur en meublé non professionnel, ou LMNP, est fréquent parmi les investisseurs particuliers.
Deux régimes fiscaux principaux existent : le micro-BIC et le régime réel.
Le micro-BIC
Pour une location meublée d’habitation de longue durée, le régime micro-BIC prévoit en 2026, sous conditions de recettes, un abattement forfaitaire de 50 %.
Le plafond de recettes applicable aux revenus de 2026 est de 83 600 euros, sous réserve des règles de dépassement et de situation particulière.
Prenons un appartement meublé procurant 12 000 euros de recettes annuelles.
L’abattement de 50 % représente :
12 000 × 50 % = 6 000 euros.
Le bénéfice imposable est donc de 6 000 euros.
Comme pour le micro-foncier, le propriétaire ne déduit pas séparément ses dépenses réelles.
Le régime réel en location meublée
Au régime réel, le propriétaire peut déduire les charges répondant aux conditions fiscales.
Il peut également, sous conditions, pratiquer des amortissements sur certains éléments du logement et sur le mobilier.
L’amortissement consiste à répartir comptablement le coût d’un bien sur sa durée d’utilisation estimée.
Il peut réduire le bénéfice imposable sans correspondre à une dépense de trésorerie effectuée chaque année.
Mais il suppose une comptabilité adaptée et obéit à des règles spécifiques.
Il ne faut surtout pas considérer que la location meublée permet de ne jamais payer d’impôt : la fiscalité dépend du résultat, des amortissements admis, de la situation du foyer et du régime retenu.
Attention : les locations touristiques ne bénéficient pas toujours du même régime
Dans les Pays de Savoie, la location touristique est fréquente dans les stations de montagne et autour des grands lacs.
Mais la fiscalité d’un meublé de tourisme n’est pas nécessairement celle d’un appartement meublé loué à l’année.
En 2026, les règles du micro-BIC distinguent notamment les meublés de tourisme classés et non classés.
Pour les recettes de 2026, un meublé de tourisme non classé relève, sous conditions, d’un plafond de 15 000 euros et d’un abattement de 30 %.
Pour un meublé de tourisme classé, les règles prévoient un plafond de 83 600 euros et un abattement de 50 %.
Ces différences peuvent modifier sensiblement le résultat imposable.
Il faut également tenir compte des obligations d’enregistrement, des éventuelles règles locales de changement d’usage et, selon la situation, des cotisations sociales.
Un investisseur qui hésite entre location longue durée et location touristique doit donc comparer non seulement les recettes espérées, mais aussi les frais de gestion, la vacance, les charges et la fiscalité.
La cotisation foncière des entreprises : un impôt parfois oublié des loueurs en meublé
La location meublée constitue une activité relevant des bénéfices industriels et commerciaux.
À ce titre, elle peut être soumise à la cotisation foncière des entreprises, appelée CFE, même lorsque le propriétaire est loueur en meublé non professionnel.
Des exonérations existent, notamment selon le montant des recettes, la nature de la location et certaines situations particulières.
Le montant dépend des règles applicables à l’établissement et de la collectivité concernée.
Pour un petit investissement locatif, cette dépense peut sembler secondaire. Elle doit néanmoins être intégrée aux calculs de rentabilité lorsqu’elle est due.
Un propriétaire qui calcule son cash-flow sans tenir compte de la CFE peut surestimer le revenu réellement disponible.
La plus-value immobilière : quel impôt lors de la revente ?
Lorsqu’un propriétaire revend un bien plus cher qu’il ne l’a acheté, il peut réaliser une plus-value immobilière.
Cette plus-value n’est pas simplement la différence entre le prix de vente et le prix d’achat figurant dans les actes.
Le calcul fiscal peut tenir compte de certains frais d’acquisition, de travaux éligibles, de frais de vente et des règles spécifiques au bien concerné.
La fiscalité dépend également de l’usage du logement et de la durée de détention.
La résidence principale : une exonération majeure
En principe, la plus-value réalisée lors de la vente de la résidence principale est exonérée d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux.
C’est l’un des avantages fiscaux les plus importants de la propriété immobilière.
Prenons une maison achetée 250 000 euros et revendue 350 000 euros plusieurs années plus tard.
La différence apparente est de 100 000 euros.
Si la maison constitue effectivement la résidence principale du vendeur et remplit les conditions d’exonération au moment de la cession, cette plus-value peut être totalement exonérée.
Il faut cependant que le logement réponde réellement à la définition fiscale de la résidence principale.
Le simple fait d’y avoir habité autrefois ne suffit pas toujours.
Résidence secondaire et investissement locatif
Pour une résidence secondaire ou un logement locatif, la plus-value est généralement imposable, sauf exonération particulière.
Le taux de l’impôt sur le revenu est en principe de 19 %.
S’y ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 % dans le régime de droit commun.
Cela représente un taux global de 36,2 % avant les abattements pour durée de détention et les éventuelles taxes complémentaires.
Mais ce taux ne s’applique pas nécessairement à la plus-value brute calculée à partir des deux prix.
Comment calculer une plus-value immobilière imposable ?
Prenons un appartement acheté 180 000 euros et revendu 250 000 euros.
La différence apparente est de :
250 000 − 180 000 = 70 000 euros.
Mais le calcul fiscal peut intégrer des frais d’acquisition et certaines dépenses de travaux.
Les frais d’acquisition
Sous conditions, le prix d’acquisition peut être majoré des frais réels admissibles ou d’un forfait de 7,5 % du prix d’achat.
Dans notre exemple, si le forfait est applicable :
180 000 × 7,5 % = 13 500 euros.
Le prix d’acquisition corrigé devient :
180 000 + 13 500 = 193 500 euros.
Les travaux
Certaines dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration peuvent également majorer le prix d’acquisition, sous réserve des conditions fiscales.
Lorsque le bien est détenu depuis plus de cinq ans, un forfait de 15 % du prix d’acquisition peut être utilisé dans les conditions prévues, sans devoir justifier du montant des travaux.
Dans notre exemple :
180 000 × 15 % = 27 000 euros.
En supposant que les deux forfaits soient applicables, et en l’absence d’autres ajustements, la plus-value brute fiscale serait :
250 000 − 180 000 − 13 500 − 27 000 = 29 500 euros.
Ce montant est très différent des 70 000 euros calculés initialement.
Mais attention : le recours aux forfaits dépend de conditions précises. Certaines dépenses ne peuvent pas être prises en compte deux fois, notamment lorsqu’elles ont déjà été déduites fiscalement.
La durée de détention réduit progressivement l’impôt sur la plus-value
La fiscalité des plus-values immobilières des particuliers prévoit des abattements liés à la durée de détention.
Ils ne sont pas identiques pour l’impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux.
Pour l’impôt sur le revenu, l’exonération totale est acquise après 22 années révolues de détention.
Pour les prélèvements sociaux, l’exonération totale est acquise après 30 années révolues.
Les abattements commencent après la cinquième année, selon les règles applicables.
Exemple d’une vente après dix années de détention
Reprenons notre plus-value brute fiscale de 29 500 euros.
Supposons que l’appartement ait été détenu pendant dix années révolues.
Pour l’impôt sur le revenu, l’abattement est de 6 % par année de détention au-delà de la cinquième, soit :
5 × 6 % = 30 %.
La base imposable à 19 % devient :
29 500 × 70 % = 20 650 euros.
L’impôt correspondant serait :
20 650 × 19 % = 3 923,50 euros.
Pour les prélèvements sociaux, l’abattement est de 1,65 % par année au-delà de la cinquième, soit :
5 × 1,65 % = 8,25 %.
La base correspondante devient :
29 500 × 91,75 % = 27 066,25 euros.
Les prélèvements sociaux représenteraient :
27 066,25 × 17,2 % = 4 655,40 euros environ.
Le total simplifié serait donc d’environ :
3 923,50 + 4 655,40 = 8 579 euros.
Cet exemple ne tient pas compte d’une éventuelle surtaxe sur les plus-values immobilières élevées, ni de situations particulières.
Il montre que la durée de détention peut modifier sensiblement l’impôt à payer.
Une particularité importante : la revente d’un logement meublé amorti
La fiscalité de la location meublée a connu une évolution importante en 2025, dont les effets doivent être intégrés aux projets immobiliers en 2026.
Auparavant, un loueur en meublé non professionnel imposé au régime réel pouvait, dans de nombreuses situations, déduire des amortissements pendant la location sans que ceux-ci viennent augmenter la plus-value immobilière calculée lors de la revente.
Cette situation a été modifiée.
Pour les cessions concernées réalisées depuis 2025, les amortissements fiscalement déduits doivent en principe être réintégrés dans le calcul de la plus-value, sous réserve des exceptions légales.
Exemple simplifié
Un investisseur achète un appartement meublé pour 200 000 euros.
Il le revend 260 000 euros.
Pendant la période de location, il a fiscalement déduit 30 000 euros d’amortissements entrant dans le champ de la réintégration.
Sans autres ajustements, la différence entre le prix de vente et le prix d’achat serait de 60 000 euros.
Mais la prise en compte des amortissements peut porter la plus-value brute fiscale à :
260 000 − (200 000 − 30 000) = 90 000 euros.
Le calcul définitif doit ensuite intégrer les frais, les éventuels travaux, la durée de détention et les autres règles applicables.
Cet exemple explique pourquoi il est indispensable de réfléchir à la fiscalité de sortie d’un investissement meublé, et pas uniquement aux économies d’impôt réalisées pendant les années de location.
Qui calcule et paie l’impôt sur la plus-value lors de la vente ?
Dans la plupart des ventes immobilières relevant du régime des particuliers, le notaire calcule la plus-value imposable, établit les formalités fiscales et prélève l’impôt dû sur le prix de vente.
Le vendeur n’a donc généralement pas à attendre sa prochaine déclaration de revenus pour régler cet impôt.
Cela ne signifie pas qu’il peut négliger le calcul avant de mettre son bien sur le marché.
L’impôt peut représenter plusieurs milliers ou dizaines de milliers d’euros et modifier fortement le montant net récupéré après la vente.
Il faut également tenir compte du capital restant dû à la banque, des éventuels frais de remboursement anticipé et des autres dépenses liées à la transaction.
Exemple de montant réellement récupéré
Un propriétaire revend un appartement pour 250 000 euros.
Supposons :
- Capital restant dû : 90 000 euros.
- Impôt sur la plus-value : 8 500 euros.
- Autres frais restant à sa charge : 1 500 euros.
Le montant net disponible serait :
250 000 − 90 000 − 8 500 − 1 500 = 150 000 euros.
Ce montant est très différent du prix de vente affiché.
Pour préparer une nouvelle acquisition ou mesurer la performance d’un investissement, c’est cette trésorerie nette qui doit être anticipée.
L’impôt sur la fortune immobilière : qui est concerné ?
L’impôt sur la fortune immobilière, ou IFI, concerne les foyers dont la valeur nette taxable du patrimoine immobilier dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année d’imposition.
Il ne s’applique donc pas à tous les propriétaires.
Le patrimoine pris en compte peut comprendre les résidences principales, les résidences secondaires, les logements locatifs et certaines participations immobilières, sous réserve des règles et exonérations applicables.
La valeur nette taxable tient compte des dettes admises en déduction.
La résidence principale peut bénéficier d’un abattement de 30 % sur sa valeur vénale lorsqu’elle remplit les conditions prévues.
L’IFI est calculé selon un barème progressif.
Pour les ménages possédant plusieurs biens immobiliers dans les Pays de Savoie, notamment des résidences secondaires et des investissements locatifs, cette question peut devenir importante lorsque le patrimoine atteint les seuils concernés.
Comment anticiper la fiscalité immobilière dans son budget ?
La principale erreur consiste à considérer l’impôt comme une dépense exceptionnelle.
Pourtant, une grande partie de la fiscalité immobilière peut être anticipée.
La taxe foncière est une dépense annuelle. L’impôt sur les revenus locatifs dépend des loyers et du régime fiscal. La fiscalité de la plus-value peut être estimée avant une vente.
Pour une résidence principale
Le propriétaire doit notamment prévoir la taxe foncière et, lorsqu’elle s’applique, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
Il doit également anticiper les conséquences fiscales de certains travaux ou agrandissements.
La vente de la résidence principale peut bénéficier d’une exonération de plus-value, sous réserve des conditions légales.
Pour une résidence secondaire
Il faut ajouter à la taxe foncière la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, et éventuellement les majorations locales.
La fiscalité de la plus-value doit également être anticipée en cas de revente.
Pour un investissement locatif
Le calcul doit être plus complet.
Il faut intégrer la taxe foncière non récupérable, les charges de copropriété supportées par le propriétaire, les assurances, les frais de gestion, l’entretien, les éventuelles cotisations fiscales ou sociales et l’imposition des revenus locatifs.
Il faut également distinguer les dépenses de trésorerie des charges fiscalement déductibles.
Enfin, la fiscalité de revente doit être étudiée dès l’acquisition, particulièrement en location meublée au régime réel.
Les principales erreurs fiscales des propriétaires
Plusieurs confusions reviennent régulièrement.
La première consiste à penser que la taxe foncière dépend directement du prix d’achat du logement. Elle repose principalement sur une base cadastrale et sur des taux locaux.
La deuxième est de croire que toutes les charges de copropriété peuvent être récupérées auprès du locataire. Seules certaines dépenses sont récupérables.
La troisième consiste à confondre le loyer encaissé et le revenu imposable.
La quatrième est de penser que l’intégralité du remboursement du crédit est déductible. En réalité, le remboursement du capital ne l’est pas.
La cinquième consiste à choisir le régime micro-foncier ou micro-BIC sans comparer l’abattement forfaitaire aux charges réelles.
La sixième est de considérer que la vente d’un logement est toujours exonérée de plus-value après quelques années. La résidence principale bénéficie d’un régime spécifique, mais les autres biens obéissent à des règles différentes.
Enfin, la septième est de négliger la fiscalité de revente d’un investissement meublé, notamment les conséquences des amortissements déduits.
Comprendre les impôts immobiliers pour mieux gérer son patrimoine
La fiscalité fait partie intégrante du coût de possession d’un bien immobilier.
La taxe foncière accompagne généralement le propriétaire tout au long de la détention. Les revenus locatifs sont imposés selon des règles différentes en location vide et en location meublée. Enfin, la plus-value réalisée lors d’une vente peut être exonérée, réduite ou imposée selon la nature du logement et la durée de détention.
Pour un propriétaire occupant, l’enjeu consiste principalement à anticiper les dépenses annuelles et à connaître les exonérations éventuelles.
Pour un investisseur, la fiscalité doit être intégrée dès le calcul de la rentabilité et du cash-flow, puis réévaluée au fil des années.
Pour un vendeur, elle permet de connaître le montant réellement disponible après la transaction.
Un investissement immobilier ne se juge donc pas seulement à son prix d’achat, au montant de ses loyers ou à son prix de revente. Il doit aussi être évalué après impôts, car c’est ce montant qui détermine réellement son intérêt financier.
Tableau récapitulatif : quels impôts selon votre situation ?
| Situation du propriétaire | Principaux impôts à prévoir |
|---|---|
| Résidence principale | Taxe foncière, TEOM éventuelle ; plus-value généralement exonérée à la vente |
| Résidence secondaire | Taxe foncière, taxe d’habitation, majoration éventuelle, plus-value à la revente |
| Location vide | Taxe foncière, impôt sur les revenus fonciers, prélèvements sociaux, plus-value |
| Location meublée | Taxe foncière, imposition BIC, CFE éventuelle, prélèvements ou cotisations sociales selon le cas, plus-value |
| Patrimoine immobilier important | IFI éventuel, en plus des autres impôts |
Sources
- Impots.gouv.fr -Exonérations et dégrèvements de taxe foncière.
- Service-Public -Revenus d’une location non meublée : micro-foncier, régime réel et prélèvements sociaux.
- Service-Public -Revenus d’une location meublée : micro-BIC et régime réel applicables aux revenus de 2026.
- Service-Public -Déduction des intérêts d’emprunt.
- Impots.gouv.fr -Exonérations et abattements sur les plus-values immobilières.
- Impots.gouv.fr -Plus-value sur la vente d’un logement meublé : réintégration des amortissements depuis 2025.
- Service-Public -Taxe d’habitation sur les résidences secondaires en 2026.
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