Trouver un appartement ou une maison semble aujourd’hui relativement simple. Il suffit d’ouvrir un portail immobilier, de sélectionner une ville, une surface et un budget pour voir apparaître des dizaines d’annonces. Pourtant, entre les logements déjà vendus, les descriptions imprécises, les prix difficiles à évaluer et les visites décevantes, la recherche immobilière peut rapidement devenir une activité à part entière.
C’est précisément cette activité qu’exerce le chasseur immobilier.
Son métier consiste à rechercher un bien pour le compte d’un acquéreur, en explorant les différentes sources du marché, en contactant les vendeurs et les professionnels de l’immobilier, puis en sélectionnant les logements correspondant à une demande précise.
Mais que fait-il concrètement ? Comment trouve-t-il des maisons ou des appartements qui échappent parfois aux recherches classiques ? Comment travaille-t-il avec les agences immobilières ? Et quel est son rôle lorsqu’un bien intéressant est identifié ?
Pour comprendre le fonctionnement de la chasse immobilière, il faut suivre le parcours d’une recherche, depuis la définition du mandat jusqu’à la conclusion de la transaction.
Le chasseur immobilier commence par définir précisément ce qu’il doit rechercher
Contrairement à un agent immobilier qui reçoit un mandat pour commercialiser un logement, le chasseur immobilier commence généralement par recevoir une demande d’acquisition.
Son client ne lui confie pas un bien à vendre, mais un projet à réaliser.
Lors d’un premier entretien, il recueille les caractéristiques recherchées : secteur géographique, type de logement, surface, nombre de chambres, présence d’un extérieur, stationnement, état général et budget.
Cette étape va bien au-delà d’une simple liste de critères.
Une famille peut rechercher une maison de 130 m² autour de Chambéry, avec quatre chambres et un jardin. Mais accepte-t-elle une maison mitoyenne ? Une habitation située à vingt minutes du centre-ville ? Un terrain en pente ? Des travaux de rénovation énergétique ?
Ces précisions permettent au chasseur de définir le périmètre de sa mission.
Il distingue notamment les exigences incontournables des préférences sur lesquelles l’acquéreur peut éventuellement faire des concessions.
Le mandat de recherche fixe les règles de la mission
Pour exercer une mission d’entremise immobilière, le professionnel doit disposer d’un mandat de recherche écrit, conformément au cadre réglementaire applicable.
Ce contrat définit les caractéristiques de la recherche, sa durée, les conditions de rémunération et les obligations respectives du professionnel et de l’acquéreur.
Il précise également si la mission est exclusive ou non.
Une fois le mandat signé, le chasseur peut engager sa prospection selon les conditions convenues.
Ce document est important car il détermine notamment dans quelles circonstances des honoraires pourront être dus si un bien est finalement acheté.
Comment le chasseur immobilier organise-t-il sa prospection ?
La recherche constitue le cœur de son activité.
Un chasseur ne se contente pas d’attendre qu’une agence lui propose un logement. Il organise une veille active sur les secteurs et les catégories de biens correspondant aux mandats qui lui sont confiés.
Cette prospection emprunte plusieurs canaux complémentaires.
Les portails immobiliers et les annonces publiques
Le premier canal est celui que tout acquéreur connaît : les annonces immobilières publiées sur Internet.
Le chasseur consulte les portails spécialisés, les sites des agences et les annonces diffusées directement par les particuliers.
Mais il ne les examine pas exactement comme un acheteur occasionnel.
Il peut surveiller quotidiennement les nouvelles publications, enregistrer des recherches ciblées, identifier les annonces modifiées et suivre les biens qui restent longtemps commercialisés.
Il cherche également à comprendre ce que les annonces ne disent pas.
Un appartement présenté comme « à rafraîchir » nécessite-t-il simplement des peintures ou une rénovation complète ? Une maison avec « vue montagne » bénéficie-t-elle réellement d’une exposition intéressante ? Une surface annoncée comprend-elle des pièces sous combles ?
Avant même de programmer une visite, le chasseur contacte le vendeur ou son représentant pour obtenir les précisions nécessaires.
Les relations avec les agences immobilières
Le deuxième canal repose sur les relations entretenues avec les agences du territoire.
Un chasseur actif sur le bassin chambérien peut échanger régulièrement avec des agences de Chambéry, Aix-les-Bains, La Ravoire, Challes-les-Eaux ou des communes voisines.
Il leur communique les caractéristiques des biens recherchés et peut être informé lorsqu’un logement susceptible de correspondre arrive dans leur portefeuille.
Cette collaboration est particulièrement intéressante lorsqu’une agence vient d’obtenir un mandat de vente mais n’a pas encore publié l’annonce.
Le chasseur peut alors proposer le bien à son client avant sa diffusion générale, si le vendeur et son mandataire l’autorisent.
Il faut néanmoins distinguer deux situations : un bien réellement proposé en dehors des canaux publics et un bien simplement présenté quelques jours avant la publication de son annonce.
Dans les deux cas, l’information précoce peut être utile, mais elle ne garantit pas un avantage exclusif.
Les réseaux professionnels et les recommandations
La prospection passe également par les contacts professionnels.
D’autres agents immobiliers, des administrateurs de biens, des professionnels du bâtiment ou des personnes ayant connaissance d’un projet de vente peuvent orienter le chasseur vers une opportunité.
Ces échanges doivent évidemment respecter la confidentialité et les règles applicables à chacun.
La qualité du réseau dépend fortement de l’ancienneté du professionnel sur son territoire, de sa réputation et de la confiance qu’il a construite avec ses interlocuteurs.
Un chasseur installé depuis plusieurs années dans une région peut connaître de nombreux professionnels. Mais cela ne signifie pas qu’il dispose automatiquement d’un accès privilégié à tous les logements disponibles.
La prospection directe auprès des propriétaires
Certains chasseurs pratiquent également une prospection ciblée.
Ils peuvent rechercher des propriétaires susceptibles d’envisager une vente dans un secteur particulier, notamment lorsqu’un acquéreur souhaite acheter dans une rue, un immeuble ou un quartier très précis.
Cette démarche peut prendre différentes formes, dans le respect des règles relatives au démarchage, à la protection des données personnelles et aux modalités de contact autorisées.
Elle est particulièrement délicate lorsqu’il s’agit de propriétaires n’ayant jamais manifesté leur intention de vendre.
Le professionnel ne peut donc pas considérer que toute personne possédant un logement correspondant à sa recherche est librement démarchable par n’importe quel moyen.
Les biens « off-market » : comment le chasseur les découvre-t-il ?
L’expression off-market désigne généralement un bien proposé à la vente sans publicité immobilière classique.
Le propriétaire peut souhaiter rester discret, limiter les visites ou réserver dans un premier temps la commercialisation à un cercle restreint d’acquéreurs.
Il arrive aussi qu’un professionnel connaisse un projet de vente avant la publication de l’annonce.
Un chasseur immobilier peut découvrir ces biens grâce à ses relations avec les agences, à son réseau local ou à une prospection ciblée.
Prenons l’exemple d’un acquéreur qui recherche une maison avec jardin dans un quartier précis d’Aix-les-Bains.
Une agence partenaire informe le chasseur qu’elle prépare la commercialisation d’une propriété répondant aux critères. Le professionnel peut alors présenter le dossier à son client, sous réserve de l’accord de l’agence et du vendeur.
L’opportunité peut être intéressante parce que le logement n’est pas encore largement diffusé.
Mais off-market ne signifie ni moins cher, ni meilleur, ni automatiquement négociable.
Un bien proposé discrètement peut parfaitement être commercialisé au prix du marché, voire au-dessus.
Le chasseur doit donc appliquer les mêmes vérifications que pour une annonce classique.
Comment travaille-t-il avec un agent immobilier qui détient le mandat de vente ?
C’est l’un des aspects les plus importants du métier.
Dans de nombreuses transactions, le chasseur immobilier ne traite pas directement avec le propriétaire. Il travaille avec l’agence chargée de commercialiser le logement.
Les deux professionnels interviennent alors avec des missions différentes.
L’agence vendeuse cherche à réaliser la vente du bien qui lui a été confié. Le chasseur représente les intérêts de son client acquéreur dans le cadre de son mandat.
Le premier contact avec l’agence
Lorsqu’un logement retient son attention, le chasseur contacte l’agence pour obtenir des informations complémentaires.
Il peut notamment demander les diagnostics, les surfaces, les charges, la taxe foncière, les travaux réalisés, les documents de copropriété disponibles ou des précisions sur les conditions de vente.
Il explique également le profil de son acquéreur, les caractéristiques de la recherche et, lorsque cela est pertinent, l’état d’avancement du financement.
Pour l’agence vendeuse, cette prise de contact peut présenter un intérêt : elle permet d’identifier un candidat dont le projet a déjà été étudié.
La coopération pendant les visites
L’agence organise l’accès au bien selon les modalités convenues avec le vendeur.
Le chasseur peut effectuer une prévisite, accompagner son client ou demander des informations complémentaires avant un déplacement.
Il ne peut cependant pas imposer à l’agence ou au propriétaire des modalités de visite qui n’auraient pas été acceptées.
Chaque professionnel doit respecter les obligations de son propre mandat.
Comment les deux professionnels sont-ils rémunérés ?
La présence d’un chasseur et d’une agence vendeuse pose naturellement la question des honoraires.
Plusieurs configurations sont possibles.
Les professionnels peuvent convenir d’un partage de rémunération, lorsque leurs mandats et les règles applicables le permettent.
Le chasseur peut également disposer d’une rémunération distincte prévue dans son mandat de recherche.
Les modalités doivent être transparentes pour l’acquéreur, notamment pour éviter toute ambiguïté sur le coût total de l’opération.
Il n’existe pas de règle selon laquelle une agence vendeuse serait systématiquement obligée de partager sa commission avec un chasseur immobilier.
Les accords de collaboration se définissent au cas par cas, dans le respect des mandats et de la réglementation.
Que se passe-t-il lorsqu’un bien semble correspondre à la recherche ?
Le chasseur ne transmet pas nécessairement toutes les annonces qu’il identifie.
Son travail consiste également à effectuer une présélection.
Il examine les caractéristiques du logement, les informations disponibles et les éventuels points de vigilance.
Une maison peut correspondre à la surface recherchée, mais présenter une exposition peu favorable. Un appartement peut disposer de trois chambres, mais se trouver dans une copropriété dont les charges dépassent le budget du client.
Ces éléments peuvent conduire à écarter un bien avant même la visite.
La prévisite
Selon l’organisation de sa mission, le chasseur peut visiter le logement seul.
Il observe l’agencement, l’état apparent des équipements, la luminosité, l’environnement et les éventuels défauts visibles.
Il peut prendre des photographies, réaliser une vidéo ou rédiger un compte rendu, avec les autorisations nécessaires.
La prévisite est particulièrement utile lorsque l’acquéreur habite loin du secteur recherché.
Un client installé à Paris qui souhaite acheter en Haute-Savoie n’a pas forcément intérêt à effectuer un aller-retour pour découvrir qu’une maison annoncée comme lumineuse se trouve en réalité à l’ombre d’un versant une grande partie de la journée.
Le chasseur peut lui éviter ce déplacement.
L’analyse du prix
En parallèle, le professionnel examine le prix demandé.
Il recherche des transactions comparables, analyse les caractéristiques du logement et tient compte des travaux éventuels.
Cette analyse permet de préparer une éventuelle négociation.
Elle ne constitue pas une expertise immobilière au sens technique du terme, mais une appréciation du positionnement du bien sur son marché.
Le chasseur immobilier organise ensuite les visites avec son client
Lorsqu’un bien franchit les premières étapes de sélection, le chasseur propose une visite à l’acquéreur.
Il coordonne les disponibilités avec le vendeur ou son mandataire.
Pendant la visite, il peut attirer l’attention sur les éléments qui correspondent au cahier des charges et sur ceux qui méritent une vérification supplémentaire.
Dans les Pays de Savoie, certains points sont particulièrement importants : exposition au soleil en hiver, accessibilité des routes, humidité des constructions anciennes, terrain en pente, toiture, charges de chauffage ou risques naturels.
Le chasseur immobilier peut également aider son client à apprécier la faisabilité de certains aménagements.
Mais il ne remplace pas un professionnel du bâtiment.
En présence d’une fissure importante, d’un doute structurel ou de travaux complexes, il doit orienter l’acquéreur vers les spécialistes compétents.
Comment intervient-il lors de l’offre d’achat et de la négociation ?
Lorsqu’un acquéreur souhaite se positionner, le chasseur l’aide à déterminer une stratégie d’offre.
Il rassemble les informations disponibles sur le prix, l’état du logement et les références de marché.
Il peut également échanger avec l’agence vendeuse pour mieux comprendre le contexte de la commercialisation, sans supposer que toutes les informations relatives au vendeur peuvent lui être communiquées.
L’objectif est de proposer un prix cohérent avec la valeur du bien et le budget de l’acquéreur.
La transmission de l’offre
Selon l’organisation de la transaction, l’offre peut être transmise au vendeur directement ou par l’intermédiaire de son agent immobilier.
Le chasseur accompagne son client dans la préparation de la proposition et peut participer aux échanges, dans le cadre de son mandat.
Il ne décide pas du prix à la place de l’acquéreur.
Les contre-propositions
Si le vendeur refuse le montant initial et formule une contre-proposition, le chasseur aide son client à l’analyser.
Il peut conseiller de poursuivre la discussion, de maintenir la proposition ou de renoncer.
Il doit notamment veiller à ce que l’acquéreur ne dépasse pas le plafond financier qu’il s’était fixé.
La négociation peut aussi porter sur certains éléments de calendrier, les équipements inclus dans la vente ou des conditions particulières, sous réserve de leur faisabilité juridique.
Quel est son rôle après l’acceptation de l’offre ?
La recherche est alors terminée, mais la transaction ne l’est pas.
Selon les prestations prévues au mandat, le chasseur poursuit son accompagnement pendant la préparation du compromis, les démarches de financement et les échanges avec les notaires.
Il peut aider à rassembler les documents, coordonner les interlocuteurs ou organiser une dernière visite.
Il doit cependant respecter les responsabilités de chacun.
Le notaire intervient sur les aspects juridiques de la vente, la banque sur le financement et les professionnels du bâtiment sur les questions techniques.
La mission du chasseur prend généralement fin lorsque la transaction est réalisée, selon les conditions contractuelles.
Dans le cadre habituel d’une transaction soumise à la loi Hoguet, ses honoraires de transaction ne peuvent pas être exigés avant que l’opération ait été effectivement conclue et constatée dans les conditions légales.
À quoi ressemble une semaine de travail d’un chasseur immobilier ?
Pour mieux comprendre son quotidien, imaginons un professionnel exerçant dans les Pays de Savoie.
Le lundi matin, il examine les nouvelles annonces publiées sur ses secteurs de recherche et contacte plusieurs agences pour obtenir des précisions sur des logements récemment commercialisés.
L’après-midi, il effectue une prévisite à La Motte-Servolex pour un client recherchant une maison familiale.
Le mardi, il échange avec des agences d’Aix-les-Bains et examine les documents d’une copropriété pour un acquéreur intéressé par un appartement.
Le mercredi, il accompagne un client lors de deux visites dans la Combe de Savoie, puis prépare un compte rendu comparatif.
Le jeudi, il recherche de nouvelles opportunités, contacte ses partenaires et organise les visites de la semaine suivante.
Le vendredi, il analyse des transactions comparables pour préparer une offre d’achat et participe à un échange entre un acquéreur et l’agence chargée de la vente.
Cette organisation est illustrative. Les journées réelles varient selon les mandats, les biens disponibles et l’avancement des transactions.
Elle montre cependant que le métier de chasseur immobilier est avant tout un travail de recherche, de qualification des informations, de relations professionnelles et de coordination.
Les visites ne représentent qu’une partie de son activité.
Le chasseur immobilier travaille sur un projet, pas sur un catalogue
C’est finalement ce qui caractérise le mieux son fonctionnement.
Un agent immobilier traditionnel dispose généralement de biens qu’il doit commercialiser. Le chasseur immobilier reçoit un projet d’acquisition et recherche les logements susceptibles d’y répondre.
Il explore les annonces, entretient des relations avec les agences, développe son réseau, réalise des présélections et accompagne les échanges entre l’acquéreur et les vendeurs ou leurs représentants.
Son efficacité dépend de sa connaissance du marché, de sa méthode de prospection et de la qualité de ses relations professionnelles.
Le métier ne consiste donc pas à posséder un accès mystérieux à des logements invisibles pour les autres.
Il consiste à organiser une recherche immobilière professionnelle, active et ciblée, en mobilisant les différentes sources disponibles et en assurant le suivi des opportunités jusqu’à la transaction.
Pour comprendre dans quelles situations cet accompagnement peut être intéressant pour un acquéreur, découvrez également notre article consacré aux avantages de faire appel à un chasseur immobilier.
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