Les 5 conseils pour bien estimer la valeur de votre bien immobilier

Vous avez décidé de vendre votre appartement ou votre maison et, assez naturellement, une première question s’impose : combien vaut réellement votre bien immobilier ?

Vous pouvez commencer par consulter les annonces de votre quartier, essayer deux ou trois simulateurs en ligne et demander à votre voisin combien s’est vendu l’appartement du troisième étage. Après une heure de recherches, vous aurez probablement obtenu plusieurs réponses différentes et, presque immanquablement, vous aurez tendance à retenir celle qui vous plaît le plus.

C’est humain. C’est aussi l’un des principaux pièges de l’estimation immobilière.

Comme nous l’avons expliqué plus en détail dans notre article consacré à la définition du prix de vente d’un bien immobilier, la valeur de votre logement ne correspond ni à la somme dont vous avez besoin pour acheter le suivant, ni au prix auquel vous l’avez acheté augmenté du montant de vos travaux, ni même au prix affiché par votre voisin sur un site d’annonces.

La valeur vénale correspond au prix auquel le bien pourrait raisonnablement être vendu dans les conditions normales du marché. Pour l’approcher, la méthode par comparaison, qui consiste à analyser des transactions concernant des biens similaires et situés sur le même marché, reste une méthode de référence en évaluation immobilière.

Vous pouvez déjà réaliser une première estimation assez sérieuse vous-même, à condition de procéder méthodiquement.

Voici cinq conseils pour estimer la valeur de votre bien immobilier sans commencer par vous raconter l’histoire que vous avez envie d’entendre.

1. Commencez par les ventes réellement réalisées autour de chez vous

Premier réflexe : oubliez quelques minutes les annonces immobilières.

Une maison affichée 650 000 euros n’est pas une maison qui vaut nécessairement 650 000 euros. C’est une maison dont le propriétaire espère obtenir 650 000 euros.

Peut-être sera-t-elle vendue à ce prix. Peut-être partira-t-elle six mois plus tard à 590 000 euros. Peut-être ne sera-t-elle pas vendue du tout.

Pour estimer votre logement, commencez donc par regarder ce que les acheteurs ont réellement payé.

L’État met gratuitement à disposition la base Demande de valeurs foncières, ou DVF, qui recense les transactions immobilières des cinq dernières années et fournit notamment la date de vente, le montant de la transaction, la nature du bien, sa surface et son nombre de pièces. Les informations proviennent des actes notariés et des données cadastrales, et la base est actualisée deux fois par an.

Imaginons que vous souhaitiez vendre un appartement de 72 m² à Chambéry.

Cherchez d’abord les ventes intervenues dans votre secteur, puis repérez les appartements dont la surface, le nombre de pièces et la localisation se rapprochent du vôtre. Si vous trouvez cinq ou six transactions pertinentes, vous commencez à disposer d’un véritable point de départ.

Vous pouvez compléter cette recherche avec les statistiques immobilières des Notaires de France, qui publient notamment des prix médians issus des transactions enregistrées.

Mais attention : DVF vous donne des références, pas automatiquement la valeur de votre appartement.

C’est précisément là que commence le véritable travail d’estimation.

2. Comparez votre logement avec de vrais comparables

Vous découvrez trois appartements vendus récemment à 3 600, 3 850 et 4 050 euros le mètre carré dans votre secteur.

La tentation est immédiate : faisons la moyenne et multiplions par 72 m².

Ce serait pratique.

Ce serait également trop simple.

La méthode par comparaison consiste bien à utiliser des transactions portant sur des biens comparables, mais encore faut-il qu’ils le soient réellement. Les professionnels de l’évaluation prennent en compte la localisation, l’environnement, la surface, l’état, la qualité de construction et de nombreuses caractéristiques particulières du logement.

Un T3 de 72 m² avec ascenseur, balcon, parking et vue dégagée ne se compare pas mécaniquement avec un T3 de même surface situé au quatrième étage sans ascenseur, donnant sur une rue passante et nécessitant 50 000 euros de rénovation.

En Savoie et Haute-Savoie, cette prudence est encore plus importante parce que la géographie crée des micro-marchés extrêmement marqués.

Prenez Aix-les-Bains. Deux appartements séparés de quelques centaines de mètres peuvent présenter une différence importante selon leur étage, leur vue, leur exposition, leur proximité du lac, le bruit environnant ou la qualité de la copropriété.

Même phénomène autour d’Annecy, où la proximité du lac ne suffit pas à définir la valeur d’un appartement : vue effective, accès au centre, circulation, stationnement, étage et qualité de l’immeuble changent l’équation.

Pour une maison dans un village de montagne ou sur les hauteurs du bassin chambérien, d’autres critères apparaissent : ensoleillement hivernal, pente du terrain, facilité d’accès, altitude, déneigement, distance des services ou exposition aux risques naturels.

Une maison bénéficiant du soleil jusqu’en fin d’après-midi en décembre et une autre située plusieurs semaines dans l’ombre du relief ne proposent pas exactement la même qualité de vie, même si elles se trouvent dans la même commune.

Votre objectif n’est donc pas de trouver vingt ventes.

Il vaut mieux trouver trois à cinq références réellement comparables que quinze transactions qui n’ont en commun avec votre logement que leur code postal.

3. Faites honnêtement la liste de ce qui vaut plus… et de ce qui vaut moins

Voici probablement l’exercice le plus difficile lorsque l’on estime son propre logement.

Prenez une feuille et divisez-la en deux colonnes.

D’un côté, inscrivez ce qui peut réellement rendre votre bien plus attractif que les logements comparables : une terrasse agréable, un garage, un jardin, une belle vue, une rénovation récente, un bon DPE, un ascenseur, une exposition recherchée, une pièce supplémentaire réellement utilisable ou encore une copropriété particulièrement bien entretenue.

De l’autre, notez tout aussi sérieusement les éléments susceptibles de provoquer une décote : travaux importants, mauvaise performance énergétique, nuisances sonores, rez-de-chaussée sombre, absence d’ascenseur, vis-à-vis, stationnement difficile, charges élevées, installation électrique vieillissante, toiture à reprendre ou copropriété devant engager de gros travaux.

Ne cherchez surtout pas à attribuer immédiatement + 10 % à la terrasse et – 5 % à la salle de bains.

Le marché immobilier ne fonctionne pas comme un catalogue d’options automobiles.

Ces caractéristiques servent d’abord à comprendre où votre logement doit se situer dans la fourchette observée.

Si les appartements véritablement comparables du secteur se sont vendus entre 280 000 et 320 000 euros, votre appartement entièrement rénové, lumineux, avec terrasse et garage a probablement davantage de raisons de se rapprocher du haut de cette fourchette. S’il nécessite une rénovation complète et se trouve au-dessus d’une rue bruyante, l’inverse devient logique.

C’est également ici qu’il faut résister à la valeur sentimentale.

Vous avez refait vous-même la chambre de votre fille. Vous avez passé dix étés à aménager le jardin. Vous vous souvenez du premier Noël dans le salon et vous savez exactement à quelle heure le soleil entre dans la cuisine au mois de mai.

Tout cela donne une immense valeur à votre histoire dans cette maison.

Mais votre acheteur n’achète pas votre histoire.

Il achète le logement dans lequel il espère construire la sienne.

4. Utilisez les annonces et les estimations en ligne… mais à leur juste place

Vous pouvez maintenant retourner sur les portails immobiliers.

Cette fois, vous savez ce que vous cherchez.

Les annonces sont très utiles pour comprendre votre concurrence actuelle. Si vous envisagez d’afficher votre appartement à 340 000 euros alors que cinq logements comparables sont proposés entre 290 000 et 315 000 euros dans le même secteur, vous devez avoir de solides arguments pour expliquer l’écart.

Mais n’oubliez jamais la différence entre prix affiché et prix vendu.

Une annonce présente l’ambition du vendeur ; DVF présente une transaction effectivement réalisée.

Les estimateurs automatiques peuvent eux aussi être intéressants, à condition de les considérer comme ce qu’ils sont : un indicateur supplémentaire.

Testez éventuellement plusieurs outils et observez leur fourchette plutôt que de retenir uniquement le chiffre central. Si trois estimations vous donnent 295 000 à 320 000 euros et qu’une quatrième annonce 365 000 euros, la bonne réaction n’est pas de déclarer immédiatement que la quatrième est la plus précise.

Demandez-vous pourquoi elle s’écarte autant des autres.

Les outils automatiques rencontrent notamment leurs limites lorsqu’ils doivent apprécier des qualités difficiles à transformer en données : l’état réel du logement, la luminosité, une vue particulièrement belle ou au contraire un vis-à-vis désagréable, la qualité des prestations ou certaines particularités du voisinage immédiat.

Dans les Alpes, ces limites peuvent être particulièrement visibles.

Un algorithme sait que deux chalets se trouvent dans la même commune. Il peut avoir beaucoup plus de difficulté à apprécier le fait que l’un bénéficie d’un accès facile toute l’année et d’un panorama exceptionnel alors que l’autre se trouve sur une petite route pentue et perd le soleil à 14 heures en hiver.

Utilisez donc les outils numériques pour produire des données, pas pour vous dispenser de les interpréter.

5. À la fin, confrontez votre estimation au regard d’un professionnel

Vous avez étudié DVF, trouvé quatre transactions réellement comparables, observé les biens actuellement en vente et dressé honnêtement la liste des qualités et défauts de votre logement.

Vous arrivez à une fourchette de 410 000 à 430 000 euros.

À ce stade, demander l’avis d’un professionnel devient beaucoup plus intéressant, car vous disposez désormais des éléments nécessaires pour comprendre et challenger son estimation.

Ne lui demandez pas seulement :

« Combien vaut ma maison ? »

Demandez-lui plutôt :

« Sur quelles ventes comparables vous appuyez-vous pour arriver à ce prix ? »

C’est une différence considérable.

Un professionnel connaissant réellement votre secteur peut disposer de références plus précises, savoir qu’un appartement comparable vient de faire l’objet d’une offre, connaître le niveau de négociation actuellement accepté par les acheteurs ou comprendre qu’un type de bien devient difficile à vendre au-delà d’un certain prix.

Les notaires disposent également de bases constituées à partir des transactions immobilières et utilisent notamment la méthode par comparaison pour leurs évaluations.

Soyez en revanche prudent devant une estimation très supérieure à toutes les autres si elle n’est accompagnée d’aucune justification solide.

Lorsque trois professionnels vous annoncent respectivement 410 000, 420 000 et 465 000 euros, il est extrêmement tentant de choisir celui qui vous promet 465 000 euros.

Mais une estimation n’est pas une promesse d’achat.

Le meilleur avis n’est pas celui qui vous fait le plus plaisir. C’est celui qui peut vous expliquer pourquoi le marché devrait accepter ce prix.

À la fin de l’exercice, retenez une fourchette plutôt qu’un chiffre magique

Vous avez terminé vos recherches et vous obtenez quelque chose comme ceci :

les transactions les plus pertinentes situent votre logement entre 400 000 et 425 000 euros ; ses qualités propres le placent plutôt dans la moitié haute de cette fourchette ; les biens actuellement proposés confirment cet ordre de grandeur ; deux professionnels vous donnent respectivement 415 000 et 425 000 euros.

Vous commencez alors à tenir une estimation raisonnablement solide.

Ne cherchez pas absolument à conclure que votre maison « vaut 421 500 euros ».

Une estimation immobilière n’a pas cette précision.

Votre logement n’est pas une action cotée en Bourse dont le cours apparaît à chaque seconde sur un écran. Sa valeur se révèle finalement lorsqu’un acheteur suffisamment informé accepte de rencontrer un vendeur suffisamment réaliste et que tous deux tombent d’accord sur un prix.

Votre objectif est donc de déterminer une zone de valeur crédible, puis de choisir à l’intérieur de cette zone le prix de commercialisation correspondant à votre stratégie de vente.

Et c’est là que tout ce travail devient utile.

Si votre analyse sérieuse aboutit à une valeur comprise entre 410 000 et 425 000 euros, afficher le logement à 520 000 euros sous prétexte de « voir ce qui se passe » n’est plus une estimation.

C’est un pari.

En Savoie, méfiez-vous particulièrement des moyennes

Un dernier conseil mérite d’être ajouté parce qu’il prend une importance particulière sur notre territoire.

Le prix moyen ou médian d’une commune est utile pour comprendre un marché, mais il ne suffit jamais à estimer un logement.

Entre le centre de Chambéry, Montjay, Bissy ou les hauteurs de la ville, les produits immobiliers, l’environnement et les attentes des acquéreurs changent. Autour du lac du Bourget, une vue sur l’eau, une exposition ou la proximité immédiate des rives peuvent modifier profondément l’attractivité d’un appartement. Dans le bassin annécien, quelques kilomètres changent à la fois le cadre de vie, les temps de déplacement et parfois le marché immobilier auquel le bien appartient. Dans une vallée alpine, enfin, l’altitude, l’enneigement, l’accessibilité ou la proximité d’une station peuvent compter davantage que la moyenne communale.

Le prix au mètre carré est donc un point de départ, jamais une conclusion.

Pour bien estimer la valeur de votre bien immobilier, la méthode reste finalement assez simple : regardez ce qui s’est réellement vendu, sélectionnez de vrais comparables, analysez sans complaisance les qualités et les défauts de votre logement, confrontez votre résultat aux annonces et aux outils d’estimation, puis faites-le vérifier par quelqu’un qui connaît véritablement votre marché local.

Vous n’obtiendrez peut-être pas un chiffre à l’euro près.

Vous obtiendrez quelque chose de beaucoup plus utile : une fourchette que vous êtes capable d’expliquer, de défendre et de confronter à la réalité du marché lorsque votre bien sera mis en vente.