Mettre votre bien immobilier en location: quelles options

Vous possédez un appartement que vous pourriez vendre, mais dont vous n’avez pas immédiatement besoin de récupérer le capital. Peut-être s’agit-il de votre ancienne résidence principale après un déménagement, d’un appartement hérité, d’un studio acheté pour vos enfants qui terminent leurs études ou simplement d’un bien que vous souhaitez désormais intégrer à une stratégie patrimoniale plus large.

Une autre possibilité apparaît alors : le conserver et le mettre en location.

À première vue, le raisonnement semble assez simple. Vous estimez le loyer, le multipliez par douze, retranchez quelques charges et comparez le résultat à la valeur du logement. Pourtant, entre un appartement loué vide à une famille pendant six ans, un T2 meublé destiné à de jeunes actifs, un logement proposé pour quelques mois à des personnes en mobilité et un appartement exploité à la semaine près du lac d’Annecy ou dans une station de Tarentaise, vous ne réalisez pas du tout le même investissement.

Les recettes ne sont pas imposées de la même façon, les baux ne présentent pas la même souplesse, les contraintes de gestion diffèrent considérablement et, en 2026, la réglementation des meublés touristiques s’est sensiblement durcie.

Avant de chercher le loyer le plus élevé, il faut donc répondre à une question plus intéressante : quelle forme de location correspond réellement à votre bien, à son territoire et à votre stratégie patrimoniale ?

Première option : la location nue, la plus classique et souvent la plus stable

Vous louez un appartement ou une maison sans le mobilier permettant au locataire d’y vivre immédiatement. Celui-ci y installe ses propres meubles et en fait généralement sa résidence principale.

La location nue est souvent considérée comme peu sophistiquée. C’est pourtant précisément sa simplicité qui peut en faire une excellente stratégie patrimoniale.

Le bail d’une résidence principale louée vide est normalement conclu pour trois ans lorsque le propriétaire est une personne physique, contre un an pour une location meublée classique. Cette durée favorise généralement une occupation plus longue et limite la fréquence des changements de locataire.

Pour un propriétaire qui recherche avant tout des revenus relativement réguliers, sans devoir remplacer du mobilier, remettre le logement en état entre de nombreux occupants ou consacrer du temps à une activité para-hôtelière, cette stabilité a de la valeur.

Et le territoire compte énormément.

Un appartement familial de trois ou quatre pièces situé à Chambéry, à proximité des écoles, des lignes de bus et des bassins d’emploi, répond à une demande différente d’un studio au pied des pistes. Une maison à La Motte-Servolex ou dans une commune de la première couronne chambérienne peut correspondre à une famille cherchant à s’installer durablement ; dans ce cas, la location nue est souvent beaucoup plus cohérente que de meubler artificiellement le logement pour espérer quelques dizaines d’euros de loyer supplémentaires.

Fiscalement, les loyers deviennent des revenus fonciers

En location nue, vos loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

Si les revenus fonciers bruts de votre foyer ne dépassent pas 15 000 euros par an et que vous remplissez les autres conditions, le régime micro-foncier s’applique en principe avec un abattement forfaitaire de 30 %. Vous pouvez néanmoins opter pour le régime réel. Au-delà de 15 000 euros, le réel devient obligatoire.

Le réel devient particulièrement intéressant à étudier lorsque vous supportez beaucoup de charges : intérêts d’emprunt, travaux déductibles, charges de copropriété relevant du propriétaire, frais de gestion, assurances ou taxe foncière dans les conditions prévues par la réglementation.

Le raisonnement ne consiste donc pas à conclure que « micro-foncier = 30 % d’impôt en moins ». L’administration applique un abattement de 30 % censé représenter l’ensemble de vos charges ; vous êtes ensuite imposé sur le revenu foncier ainsi déterminé selon votre situation fiscale, avec également les prélèvements sociaux applicables. Les revenus fonciers sont notamment soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

Si vos charges réelles dépassent largement les 30 % forfaitaires, le régime réel mérite évidemment d’être simulé.

Deuxième option : la location meublée longue durée

Changeons maintenant de logement.

Vous possédez un T2 de 40 m² à quelques minutes de la gare de Chambéry. Il pourrait convenir à un jeune actif, à un étudiant en fin d’études ou à quelqu’un qui arrive dans la région et ne souhaite pas acheter immédiatement ses meubles.

Le meublé longue durée peut alors devenir plus pertinent.

Pour être juridiquement considéré comme meublé, le logement doit comporter le mobilier minimum permettant au locataire d’y vivre normalement : literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, table, sièges, rangements, luminaires et autres équipements prévus par la réglementation. Il ne suffit donc pas d’installer un canapé et une table pour transformer fiscalement un appartement vide en meublé.

Le bail classique d’une résidence principale meublée est généralement conclu pour un an, avec une durée spécifique de neuf mois lorsqu’il est consenti à un étudiant.

Cette formule offre donc davantage de souplesse, mais elle suppose aussi davantage de rotation, de mobilier à acheter et entretenir, d’états des lieux et potentiellement de périodes de vacance.

Et surtout, la fiscalité change complètement

C’est ici qu’il faut être précis.

Les loyers d’un logement nu sont des revenus fonciers. Ceux d’une location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, les BIC.

Pour une location meublée longue durée relevant du micro-BIC, l’administration fiscale indique pour les revenus 2025 déclarés en 2026 un plafond de 77 700 euros et un abattement forfaitaire de 50 %. Il est également possible, ou obligatoire au-delà des seuils applicables, de relever d’un régime réel permettant notamment de déduire les charges et, sous conditions, d’amortir le bien et son mobilier.

C’est ce mécanisme qui a longtemps rendu le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) particulièrement attractif.

Mais il faut désormais regarder l’investissement jusqu’à sa revente.

LMNP au réel : l’amortissement reste intéressant, mais la sortie a changé

C’est une évolution fiscale importante à connaître en 2026.

Au régime réel, l’amortissement permet de réduire le résultat imposable de l’activité de location meublée. Pendant longtemps, ces amortissements n’étaient pas repris dans le calcul de la plus-value immobilière du LMNP lors de la revente.

Ce n’est plus généralement le cas.

Pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel doivent en principe être réintégrés dans le calcul de la plus-value du LMNP, sous réserve notamment de certaines exceptions concernant des résidences-services.

Cela ne signifie pas que le LMNP réel est devenu inintéressant.

Cela signifie qu’une stratégie immobilière ne doit plus être évaluée uniquement à travers l’impôt économisé cette année.

Supposons que vous envisagiez de conserver votre appartement chambérien pendant quatre ou cinq ans avant de le vendre pour financer un autre projet. La fiscalité de sortie prend alors beaucoup plus d’importance que si vous envisagez une détention de vingt ans.

L’arbitrage entre location nue et meublée doit donc intégrer votre horizon de détention.

Troisième option : le bail mobilité, pour certains marchés très particuliers

Entre la location annuelle classique et la location touristique existe une solution moins connue : le bail mobilité.

Il concerne un logement meublé et s’adresse à certaines catégories de locataires en situation temporaire : études supérieures, stage, formation professionnelle, mutation professionnelle, mission temporaire ou encore engagement volontaire dans certaines conditions.

Sa durée est comprise entre un et dix mois et il n’est ni renouvelable ni reconductible au-delà de la durée maximale prévue. Le propriétaire ne peut pas demander de dépôt de garantie.

Ce n’est donc pas un bail meublé classique raccourci selon votre convenance : le locataire doit entrer dans les situations permettant d’y recourir.

Mais dans certains territoires, le produit peut être intéressant.

Un appartement proche de la gare de Chambéry, des établissements d’enseignement supérieur ou de grands employeurs peut accueillir des personnes présentes quelques mois. Même logique autour d’Annecy, où la mobilité professionnelle et la tension du marché du logement peuvent créer une demande pour des logements temporaires, ou dans certains secteurs touristiques employant des saisonniers.

La contrepartie est évidente : davantage de rotations signifie davantage de gestion et un risque de vacance entre deux occupants.

Vous gagnez en souplesse ce que vous perdez en tranquillité.

Quatrième option : la location saisonnière, beaucoup plus territoriale

C’est probablement en Pays de Savoie que l’expression « l’emplacement fait le marché » prend ici tout son sens.

Un studio situé à Chambéry et un studio situé à quelques centaines de mètres du lac d’Annecy peuvent afficher des logiques locatives radicalement différentes. Ajoutez un appartement au pied des pistes dans les Trois Vallées, et vous obtenez encore un autre modèle économique.

La location saisonnière permet potentiellement de facturer un prix élevé par nuit ou par semaine lorsque la demande touristique est forte.

Mais comparer ce revenu brut avec le loyer mensuel d’une location classique serait trompeur.

Il faut retrancher les périodes vides, les commissions des plateformes, le ménage, le linge, l’accueil des voyageurs, les consommations éventuellement incluses, l’usure accélérée du mobilier, la gestion des réservations et, lorsque vous déléguez, le coût de la conciergerie.

Un appartement loué 1 000 euros par semaine pendant certaines vacances scolaires ne produit pas automatiquement 52 000 euros par an.

En station, il faut aussi regarder la saisonnalité réelle. Un appartement très recherché à Noël, en février et quelques semaines d’été peut connaître de longues périodes beaucoup plus calmes. À Aix-les-Bains et autour du lac du Bourget, le calendrier touristique sera différent ; à Annecy, la fréquentation et la demande urbaine se combinent encore autrement.

Le rendement doit donc être calculé sur douze mois, pas sur la meilleure semaine de février.

À Annecy, on ne transforme plus librement un appartement en Airbnb

C’est précisément ici que l’ancrage territorial devient indispensable.

Depuis le 1er juin 2025, le Grand Annecy applique une réglementation renforcée des meublés de tourisme. La location touristique doit être déclarée et obtenir un numéro d’enregistrement ; pour les résidences secondaires, une autorisation de changement d’usage est requise dans une grande partie des communes de l’agglomération, avec un système de quotas et des modalités variables selon les communes.

À Annecy même, les quotas sont en outre répartis en plusieurs zones. Le dispositif concerne également les personnes morales et impose, dans les cas soumis au changement d’usage, des exigences relatives au DPE.

Autrement dit, acheter ou conserver un appartement à Annecy en partant du principe « si la location annuelle ne rapporte pas assez, je le passerai en Airbnb » n’est plus une stratégie que l’on peut considérer comme automatiquement disponible.

Il faut vérifier la réglementation de la commune, la situation exacte du logement et également le règlement de copropriété.

Et ce mouvement dépasse Annecy : depuis les réformes engagées par la loi du 19 novembre 2024, les communes disposent de pouvoirs renforcés pour réguler les meublés touristiques. Les obligations déclaratives ont également été généralisées.

Pour un investisseur, la réglementation locale fait désormais partie de la valeur locative du bien.

La fiscalité du meublé touristique s’est elle aussi durcie

Il faut ici distinguer le meublé de tourisme classé du non-classé.

Pour les revenus perçus depuis 2025, le micro-BIC des meublés touristiques non classés est beaucoup moins généreux qu’auparavant : le seuil est de 15 000 euros de recettes et l’abattement de 30 %. Pour les meublés de tourisme classés, le régime micro prévoit un plafond de 77 700 euros et un abattement de 50 %.

La location touristique n’est donc plus simplement la version « plus rentable et fiscalement plus avantageuse » de la location classique.

D’autres prélèvements peuvent également entrer dans l’équation. Selon les recettes et la nature de l’activité meublée, des cotisations sociales peuvent devenir dues ; Service-Public indique notamment qu’au-delà de 23 000 euros de recettes annuelles, les règles sociales de la location meublée doivent être examinées attentivement.

Selon la situation, la CFE peut également concerner l’activité de location meublée.

Voilà pourquoi le calcul « prix par nuit × nombre de nuits » n’est pas une étude de rentabilité.

C’est seulement la première ligne du tableau.

Cinquième possibilité : adapter la stratégie au calendrier du territoire

Il existe enfin des stratégies plus souples, mais elles doivent être juridiquement organisées correctement.

Un logement situé dans un territoire touristique peut, selon sa situation et les règles applicables, répondre à plusieurs marchés au cours de sa vie : location meublée à l’année pendant quelques années, occupation personnelle, puis location saisonnière si elle est autorisée, ou encore bail adapté à des personnes en mobilité.

Mais attention à l’idée séduisante consistant à changer de formule tous les six mois uniquement en fonction du rendement attendu.

Chaque type de location possède ses propres règles fiscales, contractuelles et parfois locales. Un logement loué comme résidence principale ne peut évidemment pas être récupéré librement en plein bail parce que février approche et que la semaine de vacances se louerait beaucoup plus cher.

La stratégie doit donc être conçue avant la signature du contrat, pas au milieu de celui-ci.

Avant de choisir votre location, regardez votre DPE

En 2026, cette vérification devrait intervenir avant même la simulation fiscale.

En métropole, un logement classé G ne peut plus être proposé comme logement décent dans le cadre des baux d’habitation concernés depuis 2025. La contrainte s’étendra aux logements F à partir de 2028 puis aux E à partir de 2034.

Pour un appartement classé F que vous envisagez de conserver quinze ans, la question n’est donc pas simplement : combien puis-je le louer aujourd’hui ?

Il faut aussi demander : combien devrai-je investir pour continuer à le louer demain ?

De plus, les loyers des logements F et G sont soumis à des restrictions particulières d’augmentation.

Dans certaines copropriétés anciennes de Chambéry ou d’Aix-les-Bains, le propriétaire ne maîtrise d’ailleurs pas seul toutes les solutions : isolation extérieure, toiture, chauffage collectif ou ventilation peuvent dépendre de décisions prises collectivement.

La performance énergétique devient ainsi un élément de votre business plan locatif.

Le loyer lui-même n’est pas toujours totalement libre

L’autre réflexe consiste à ouvrir quelques annonces et à choisir le loyer le plus élevé observé.

Là encore, prudence.

Certaines communes sont situées en zone tendue, ce qui entraîne notamment des règles particulières concernant l’évolution du loyer entre deux locataires ou lors du renouvellement du bail. Le dispositif de limitation des hausses dans ces communes a été prolongé jusqu’au 31 juillet 2027.

Il faut distinguer ce mécanisme de l’encadrement du niveau des loyers avec loyers de référence, qui ne s’applique que dans certains territoires expressément concernés.

Avant de fixer le loyer d’un appartement à Annecy, Chambéry ou ailleurs dans les Pays de Savoie, vérifiez donc le régime applicable à la commune exacte et à la situation locative du logement, plutôt que de raisonner uniquement à partir du département.

Ne calculez jamais uniquement la rentabilité brute

Vous achetez ou conservez un appartement valorisé 250 000 euros et percevez 12 000 euros de loyers annuels.

12 000 / 250 000 = 4,8 % de rendement brut.

Ce chiffre permet de comparer rapidement plusieurs biens, mais il ne dit presque rien de ce qui restera réellement dans votre poche.

Il faut ensuite intégrer la taxe foncière, les charges de copropriété non récupérables, l’assurance propriétaire, les frais de gestion éventuels – dont la gestion locative, l’entretien, le mobilier en meublé, la vacance locative, les travaux, les intérêts d’emprunt et enfin la fiscalité.

Puis il faut regarder le capital immobilisé.

Un appartement annécien offrant un rendement locatif relativement faible peut éventuellement conserver un intérêt patrimonial si son emplacement est exceptionnel et que votre stratégie repose aussi sur la conservation d’un actif à long terme. À l’inverse, un logement affichant un rendement brut spectaculaire dans une commune où la demande locative est faible peut perdre tout son intérêt après deux mois de vacance chaque année.

Le meilleur investissement n’est donc pas toujours celui qui produit le plus gros pourcentage sur une feuille Excel.

À Chambéry, Annecy, Aix-les-Bains ou en station, la bonne stratégie ne sera pas la même

Prenons quatre situations.

À Chambéry, un T2 proche de la gare, du centre ou des établissements d’enseignement peut se prêter à la location meublée ou à certains profils en mobilité, tandis qu’un grand appartement familial bien placé peut trouver davantage de cohérence dans une location nue stable.

À Aix-les-Bains, le tourisme et le thermalisme peuvent ouvrir des possibilités de location temporaire, mais il faut comparer la rentabilité nette de cette activité avec celle d’une location résidentielle, tout en vérifiant les règles locales applicables.

À Annecy, la pression immobilière, les loyers élevés et l’attractivité touristique rendent plusieurs stratégies théoriquement séduisantes, mais la réglementation du meublé touristique impose désormais d’intégrer le changement d’usage et les quotas avant tout calcul de rendement.

Dans une station de Tarentaise ou de Maurienne, enfin, l’économie du logement peut dépendre de quelques semaines très fortes, du classement de la station, de la proximité réelle des pistes, de la saison estivale et du montant parfois élevé des charges de copropriété.

Un même appartement de 40 m² ne constitue donc pas le même investissement selon qu’il se trouve rue de Boigne, près du lac d’Annecy ou au pied d’une remontée mécanique.

C’est précisément pour cela qu’une stratégie locative doit commencer par le territoire et le type de demande, et seulement ensuite par le régime fiscal.

Et si votre véritable question était : louer ou vendre ?

C’est finalement l’arbitrage le plus important.

Supposons que votre ancien appartement puisse être vendu 300 000 euros et qu’il vous procure 11 000 euros de loyers annuels.

Vous pouvez calculer sa rentabilité locative, optimiser sa fiscalité et comparer location nue et meublée.

Mais il faut également vous demander ce que vous feriez des 300 000 euros si vous vendiez.

Rembourser le crédit de votre résidence principale ? Acheter un autre investissement offrant un meilleur rendement ? Financer un projet professionnel ? Diversifier votre patrimoine ?

Conserver un logement uniquement parce que « l’immobilier monte toujours » ou parce que « les loyers paieront bien quelque chose » n’est pas encore une stratégie.

Inversement, vendre automatiquement un bien parce que son rendement brut paraît faible peut être tout aussi simpliste si son emplacement est remarquable, son crédit presque remboursé et votre horizon patrimonial très long.

Il faut comparer le rendement du capital conservé dans le bien avec les autres usages possibles de ce capital.

Location nue, meublée ou saisonnière : commencez par cinq questions

Avant de décider, demandez-vous d’abord qui a réellement envie de louer ce logement à cet endroit. Une famille, un étudiant, un cadre en mobilité ou des touristes n’attendent ni le même logement ni le même contrat.

Regardez ensuite votre horizon : souhaitez-vous revendre dans trois ans ou transmettre le bien dans vingt ans ? La réponse modifie notamment la manière d’analyser le LMNP au réel depuis la réforme de la plus-value.

Calculez ensuite la rentabilité nette de charges et de fiscalité, et non simplement le loyer annuel.

Vérifiez les contraintes du logement lui-même : DPE, travaux futurs, copropriété, règlement de copropriété et éventuelles restrictions.

Enfin, vérifiez celles du territoire : tension locative, réglementation des meublés touristiques, saisonnalité et profondeur réelle de la demande.

Ce n’est qu’après ces cinq questions que le choix fiscal prend tout son sens.

Car la meilleure fiscalité ne sauvera jamais un appartement qui reste vide trois mois par an.

Vous ne choisissez pas seulement un locataire, vous choisissez une stratégie patrimoniale

Mettre un bien immobilier en location ne consiste finalement pas à choisir entre « vide » et « meublé » dans un formulaire.

En location nue, vous pouvez privilégier la stabilité et une gestion relativement simple, avec une fiscalité relevant des revenus fonciers. En meublé longue durée, vous gagnez en souplesse et passez dans l’univers fiscal des BIC, avec une mécanique qui peut rester intéressante mais dont il faut désormais anticiper les conséquences à la revente. Le bail mobilité répond à des besoins temporaires bien particuliers. Quant au meublé touristique, il peut produire des recettes importantes dans certains secteurs savoyards, mais il suppose davantage de gestion et doit désormais être analysé à la lumière d’une réglementation locale et fiscale beaucoup plus exigeante.

Il n’existe donc pas de formule universellement plus rentable.

Un propriétaire de T2 à Chambéry, un propriétaire d’appartement à Annecy et celui d’un studio aux Arcs peuvent posséder trois biens de même valeur et avoir intérêt à retenir trois stratégies totalement différentes.

La bonne question n’est pas : « Quelle location rapporte le plus ? »

Elle est plus enveloppante, et surtout plus patrimoniale : « Quelle utilisation de ce logement me procure le meilleur équilibre entre revenus, fiscalité, temps de gestion, risques, valeur future et liberté de revendre lorsque j’en aurai besoin ? »

C’est à partir de cette réponse que votre bien cesse simplement d’être « un appartement à louer » pour devenir un véritable investissement immobilier.