Vous souhaitez vendre votre appartement à Chambéry, une maison près d’Annecy ou un chalet en Tarentaise ? Avant même de chercher un acquéreur, une étape s’impose : réunir les diagnostics immobiliers obligatoires.
DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, état des risques… La liste peut sembler longue. Bonne nouvelle : vous n’avez probablement pas besoin de tout faire. Les diagnostics exigés dépendent de l’âge du logement, de ses équipements, de sa localisation et parfois de sa nature.
Et en Savoie et Haute-Savoie, la localisation mérite une attention particulière. Avalanches, crues torrentielles, glissements de terrain, chutes de blocs, radon ou encore réglementation du chauffage au bois dans la vallée de l’Arve : vendre un logement dans les Alpes présente quelques particularités qu’il vaut mieux connaître.
À quoi servent les diagnostics immobiliers obligatoires ?
Les différents diagnostics sont regroupés dans le dossier de diagnostic technique, généralement appelé DDT. Lors d’une vente, celui-ci est annexé à la promesse ou, selon les situations, à l’acte de vente.
L’objectif est simple : permettre à l’acquéreur de connaître certaines caractéristiques et certains risques liés au logement avant de s’engager.
Il ne faut donc pas considérer les diagnostics comme un simple dossier administratif à produire chez le notaire. Ils donnent des informations sur la consommation énergétique du logement, la présence éventuelle de matériaux dangereux, l’état d’anciennes installations de gaz ou d’électricité ou encore les risques auxquels le bien est exposé. Ce sont des documents indispensables à la vente.
La liste varie cependant selon le logement.
Quels diagnostics faut-il fournir pour vendre un logement ?
Le DPE : presque incontournable
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) évalue la performance énergétique et climatique du logement et lui attribue une classe comprise entre A et G.
C’est aujourd’hui un élément déterminant d’une vente. Son résultat doit notamment apparaître dans l’annonce immobilière et une mauvaise classification peut avoir un impact sur l’attractivité et donc potentiellement sur la valeur d’un bien.
Le DPE est normalement valable 10 ans. Attention cependant aux anciens diagnostics : ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025. Les DPE réalisés depuis le 1er juillet 2021 bénéficient en revanche de la durée normale de dix ans.
Autre nouveauté intéressante en Pays de Savoie, où le chauffage électrique est fréquent : depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité utilisé dans le DPE est passé de 2,3 à 1,9. Un DPE antérieur reste valable, mais une attestation actualisée peut être téléchargée gratuitement lorsqu’elle permet une amélioration de l’étiquette. Une nouvelle évolution est d’ores et déjà prévue pour 2027.
L’audit énergétique pour certaines maisons
Attention à ne pas confondre DPE et audit énergétique.
Lors de la vente de certaines maisons individuelles et de certains immeubles en monopropriété présentant de mauvaises performances énergétiques, le propriétaire doit également fournir un audit énergétique. Depuis le 1er janvier 2025, cette obligation concerne les logements classés E, F ou G en France métropolitaine.
L’audit va plus loin que le DPE : il propose notamment des scénarios de travaux permettant d’améliorer la performance du bâtiment.
Pour le propriétaire d’une vieille maison savoyarde mal isolée ou d’un chalet énergivore, ce document est donc loin d’être anecdotique.
Le plomb pour les logements les plus anciens
Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) concerne les logements construits avant le 1er janvier 1949.
On pense évidemment aux centres anciens de Chambéry, Annecy ou Albertville, mais aussi aux maisons de village, anciennes fermes et logements de montagne bien antérieurs à cette date.
Le diagnostic recherche la présence de plomb dans les anciens revêtements, en particulier les peintures. Sa présence n’interdit pas de vendre : l’objectif est d’informer l’acquéreur et, dans certaines situations, d’identifier les mesures à prendre.
L’amiante pour les bâtiments antérieurs à juillet 1997
Un état d’amiante doit être fourni lorsque le permis de construire du bâtiment a été délivré avant le 1er juillet 1997.
Cela concerne donc un parc immobilier beaucoup plus récent que pour le plomb.
L’amiante peut se retrouver dans différents matériaux de construction : conduits, plaques, calorifugeages, faux plafonds ou certains revêtements.
Là encore, la présence d’amiante ne signifie pas automatiquement qu’il est impossible de vendre ou qu’il faut désamianter tout le logement avant la transaction. Le diagnostic sert avant tout à identifier la présence éventuelle de matériaux concernés et leur état.
Gaz et électricité : le seuil des 15 ans
Vous devez fournir un état de l’installation intérieure d’électricité lorsque celle-ci a plus de 15 ans. Même principe pour l’installation intérieure de gaz.
Ces diagnostics n’ont pas pour objet de certifier que votre installation répond aux normes applicables à une construction neuve. Ils identifient les anomalies susceptibles de présenter un risque pour les occupants.
C’est une nuance importante : une installation ancienne n’est pas nécessairement une installation dangereuse.
Pour une vente, ces deux diagnostics ont une durée de validité de 3 ans.
Maison et appartement : les obligations ne sont pas exactement les mêmes
Un appartement et une maison situés dans la même rue ne nécessitent pas forcément les mêmes documents.
Dans une copropriété, la superficie privative du lot doit notamment être indiquée selon les règles dites loi Carrez. D’autres documents relatifs à la copropriété sont également transmis à l’acquéreur, même s’ils ne constituent pas tous des « diagnostics immobiliers » au sens strict.
Pour une maison, la question de l’assainissement devient souvent importante.
Si le logement n’est pas raccordé au réseau public de collecte des eaux usées, le vendeur doit fournir le contrôle de l’installation d’assainissement non collectif. Celui-ci concerne par exemple les maisons équipées d’une fosse septique ou d’un autre dispositif autonome.
C’est un point particulièrement pertinent dans les secteurs ruraux et de montagne de Savoie et Haute-Savoie.
En Savoie et Haute-Savoie, regardez de près l’état des risques
Voilà probablement le diagnostic que les propriétaires devraient lire avec le plus d’attention au lieu de simplement le glisser dans le dossier du notaire.
L’état des risques renseigne l’acquéreur ou le locataire sur les risques réglementairement identifiés auxquels le bien peut être exposé. En Haute-Savoie, la préfecture rappelle qu’il doit notamment tenir compte de la situation du bien par rapport aux plans de prévention des risques naturels ou technologiques et au zonage sismique. Il doit dater de moins de six mois.
En Savoie, l’ensemble des communes est concerné par l’obligation d’information des acquéreurs et locataires.
Dans nos deux départements alpins, cette information prend une dimension très concrète.
Avalanches, torrents et inondations
Dans les secteurs de montagne, les risques peuvent évidemment comprendre les avalanches, mais également les crues torrentielles, ruissellements, coulées de boue et débordements.
Le risque peut varier considérablement à l’échelle d’une commune. Deux maisons séparées de quelques centaines de mètres ne se trouvent pas nécessairement dans la même zone réglementaire.
C’est donc l’adresse du bien, et non simplement le nom de la commune, qu’il faut examiner.
Glissements de terrain, éboulements et chutes de blocs
Le relief alpin ajoute une autre famille de risques particulièrement importante : les mouvements de terrain.
Les services de l’État en Savoie distinguent cinq grands phénomènes : les glissements de terrain, les coulées de boue, les chutes de blocs et écroulements, les affaissements et effondrements ainsi que le retrait-gonflement des argiles.
Un glissement peut être très lent et provoquer progressivement des déformations du terrain et des bâtiments. À l’inverse, une chute de blocs ou un éboulement peut être brutal.
Ce ne sont pas des risques théoriques réservés à quelques falaises perdues en haute montagne. Les PPRN de communes savoyardes les intègrent très concrètement. À Moûtiers, par exemple, le plan de prévention recense notamment glissements de terrain, éboulements et chutes de pierres et de blocs, affaissements et effondrements, crues torrentielles, ruissellements et coulées de boue. À Modane, le PPR prend également en compte avalanches, glissements, éboulements, chutes de blocs et cavités souterraines.
Pour un futur propriétaire, cette information peut avoir des conséquences très pratiques : possibilités d’extension, règles de construction, travaux de protection, assurabilité ou simplement appréciation du risque autour du logement. Un PPRN comprend justement un zonage et un règlement pouvant imposer des prescriptions ou des interdictions d’utilisation des sols.
Autrement dit, si vous achetez une maison au pied d’un versant, le panorama n’est pas la seule chose à regarder !
Et le radon ?
Le radon est un gaz radioactif naturel provenant du sol. Le potentiel radon est classé par commune en trois catégories.
Lorsqu’un bien se trouve dans une commune classée en zone 3, c’est-à-dire à potentiel radon significatif, cette information entre dans les obligations d’information de l’acquéreur ou du locataire.
Là encore, il faut vérifier la commune concernée plutôt que partir du principe que « montagne = radon ».
Termites : faut-il vraiment commander ce diagnostic ?
Le diagnostic termites est obligatoire dans les zones déclarées infestées ou susceptibles de l’être par arrêté préfectoral.
C’est donc un parfait exemple de diagnostic figurant dans les listes nationales mais qui n’est pas automatiquement nécessaire partout.
Avant de commander une batterie de diagnostics « au cas où », il est préférable de vérifier précisément la situation du bien. Un diagnostiqueur sérieux doit d’ailleurs pouvoir déterminer les contrôles réellement nécessaires.
Une particularité haut-savoyarde : le chauffage au bois dans la vallée de l’Arve
Voilà un sujet beaucoup plus local.
Les 41 communes couvertes par le Plan de protection de l’atmosphère de la vallée de l’Arve sont soumises à une réglementation particulière concernant les installations individuelles de chauffage au bois.
Lors d’une vente, un appareil ne respectant pas la valeur limite réglementaire d’émission de poussières doit être mis en conformité par le vendeur ou, si cela est prévu dans l’acte, par l’acquéreur. L’utilisation des foyers ouverts est par ailleurs interdite.
Ce n’est pas un diagnostic immobilier national supplémentaire à proprement parler, mais c’est exactement le genre de règle locale qu’il serait dommage de découvrir après avoir accepté une offre d’achat.
Vous vendez une maison ou un chalet dans la vallée de l’Arve équipé d’un vieux poêle ? Vérifiez ce point dès la préparation de la vente.
Et si vous mettez le logement en location ?
Le propriétaire bailleur doit lui aussi remettre au locataire un dossier de diagnostic technique.
On y retrouve notamment le DPE, l’état des risques et, selon l’âge du bâtiment ou des équipements, le plomb, l’électricité et le gaz.
Le DPE revêt désormais une importance particulière pour les bailleurs : depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être mis en location dans les conditions prévues par la réglementation. Les logements F seront concernés à partir de 2028 et les E à partir de 2034.
Pour un propriétaire investisseur, le diagnostic n’est donc plus seulement un document à annexer au bail : la performance énergétique entre directement dans la stratégie patrimoniale du logement.
Une petite surface mal classée à Chambéry ou Annecy peut par exemple nécessiter une réflexion sur les travaux avant une nouvelle mise en location.
Combien de temps vos diagnostics restent-ils valables ?
C’est le piège classique : retrouver au fond d’un dossier les diagnostics réalisés lors de votre achat dix ans plus tôt et considérer que le problème est réglé.
Pas forcément.
La durée dépend du diagnostic. Le DPE réalisé depuis juillet 2021 est normalement valable 10 ans ; les diagnostics gaz et électricité sont valables 3 ans pour une vente ; l’état des risques doit avoir été établi depuis moins de 6 mois au moment où il doit être présenté.
Pour le plomb et l’amiante, la durée dépend notamment du résultat du diagnostic et de sa date de réalisation.
Il faut donc commencer par examiner les documents que vous possédez déjà avant de commander de nouveaux contrôles.
Trois logements savoyards, trois dossiers différents
Prenons trois exemples.
Vous vendez un appartement construit en 2002 à Chambéry, avec une installation électrique récente. Le plomb et l’amiante ne seront normalement pas les sujets centraux du dossier. DPE, état des risques et documents de copropriété prendront en revanche toute leur importance.
Vous vendez une maison construite en 1935 près d’Albertville avec une installation électrique ancienne et un assainissement individuel. Plomb, amiante selon le permis de construire et les matériaux concernés, électricité, DPE, assainissement et état des risques peuvent alors s’additionner.
Enfin, vous cédez un chalet ancien dans une commune de montagne de Haute-Savoie, chauffé au bois et situé sous un versant. Aux diagnostics liés à l’âge du bâtiment peuvent s’ajouter une lecture attentive du PPRN — avalanche, glissement, chute de blocs ou crue torrentielle selon le secteur — et, dans la vallée de l’Arve, la vérification de la conformité de l’appareil de chauffage au bois.
Voilà pourquoi demander « combien coûte un pack de diagnostics ? » avant même d’avoir regardé les caractéristiques du bien n’est pas toujours la meilleure question.
Avant de commander vos diagnostics, faites le point
Commencez par retrouver l’année de construction du logement, la date du permis de construire lorsqu’elle est pertinente, les anciens diagnostics, la date des installations de gaz et d’électricité et les informations concernant l’assainissement.
Vérifiez ensuite les risques liés à l’adresse sur Géorisques et les éventuels documents locaux : PPRN, PPRT, zonage radon ou autres prescriptions. En montagne, n’hésitez pas à regarder le document cartographique lui-même : une limite de zone peut passer à l’intérieur d’un même hameau.
Enfin, choisissez un professionnel disposant des certifications nécessaires. L’État met à disposition un annuaire officiel des diagnostiqueurs certifiés, consultable par code postal et domaine d’expertise.
L’objectif n’est donc pas d’accumuler des documents pour satisfaire le notaire. Un bon dossier de diagnostics doit permettre à votre acquéreur de savoir ce qu’il achète et à vous, propriétaire, de préparer la vente sans mauvaise surprise.
Et en Savoie comme en Haute-Savoie, entre immeuble ancien, habitat de montagne, risques naturels et réglementations locales, quelques vérifications en amont peuvent éviter bien des découvertes lorsque l’acquéreur est déjà autour de la table.
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